Immobilienkauf Georgien per Vollmacht: nötige Dokumente.

Viele meiner Kunden haben ihre Wohnung in Batumi oder Tiflis schon ausgesucht. Sie können aber nicht für eine einzige Unterschrift nach Georgien fliegen. Die Frage lautet dann: Geht der Kaufvertrag auch ohne eigenhändige Unterschrift vor Ort, und welche Papiere braucht man dafür konkret? Die kurze Antwort ist ja. Der Weg dorthin hat aber mehr Formvorgaben, als die meisten erwarten.

Ein Immobilienkauf in Georgien kann ohne persönliche Anwesenheit über einen bevollmächtigten Vertreter abgewickelt werden. Dafür braucht der Käufer typischerweise eine passend formulierte und beglaubigte Vollmacht, je nach Ausstellungsland eine Apostille oder Legalisation, eine georgische Übersetzung sowie Identitäts- und Objektdaten. Bei einer ausländischen Vollmacht ist die seit 2023 geltende notarielle Form des registrierungspflichtigen Vertrags besonders zu prüfen.

Fernkauf in Georgien: drei mögliche Wege

Für den Erwerb einer Immobilie in Georgien gibt es in der Praxis drei Abwicklungswege. Der Käufer unterschreibt persönlich, ein bevollmächtigter Vertreter unterschreibt für ihn, oder die Parteien nutzen das digitale Smart-Contract-Verfahren der National Agency of Public Registry (NAPR). Diese drei Wege unterscheiden sich in der Teilnahmeberechtigung, in den nötigen Dokumenten und in der Form der Unterzeichnung. Sie werden in vielen deutschsprachigen Texten trotzdem durcheinandergeworfen.

Der offizielle NAPR-Smart-Contract-Service für Immobilien wird nach den Angaben der NAPR (Stand Oktober 2026) ausdrücklich für georgische Staatsbürger mit gültigem georgischem Ausweisdokument beschrieben. Die Behörde stellt den Dienst vor allem als Lösung für Georgier im Ausland dar, die ohne Vermittler und ohne Vollmacht kaufen oder verkaufen wollen. Ein deutscher, österreichischer oder Schweizer Käufer ohne georgische Staatsangehörigkeit sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass ihm dieser digitale Weg offensteht.

Für ausländische Käufer bleibt der Kauf über einen Vertreter mit Vollmacht der klar dokumentierte Fernkaufweg. Meine einfache Entscheidungshilfe für Kunden sieht so aus: Haben Sie einen georgischen Pass? Dann kann der Smart Contract eine Option sein. Haben Sie keinen georgischen Pass und können nicht anreisen? Dann führt der Weg in aller Regel über eine Vollmacht. Können Sie für zwei bis drei Tage nach Georgien kommen? Dann ist die persönliche Unterzeichnung oft der einfachste Weg, weil Apostille, Übersetzung und Vollmachtsprüfung entfallen.

Welche Dokumente braucht der Käufer per Vollmacht?

Für einen Immobilienkauf in Georgien per Vollmacht braucht der Käufer im Kern einen Identitätsnachweis, eine transaktionsbezogene Vollmacht, die Daten des Vertreters, eindeutige Objektdaten sowie je nach Ausstellungsland eine Apostille oder Legalisation und eine georgische Übersetzung. Die folgende Checkliste trennt dabei zwei Ebenen: was sich aus dem Gesetz ergibt und was georgische Notare und die Registrierungsstelle in der Praxis verlangen.

Gesetzlich gesichert ist der Rahmen: Nach Artikel 183 des georgischen Zivilgesetzbuchs setzt der Erwerb von unbeweglichem Vermögen ein schriftliches Rechtsgeschäft und die Eintragung des Erwerbers im Public Registry voraus. Die konkreten Anforderungen an Inhalt, Beglaubigung und Übersetzung der Vollmacht ergeben sich dagegen stark aus der notariellen und behördlichen Praxis. Diese Praxis kann sich ändern und sollte im Einzelfall bestätigt werden.

1. Gültiger Reisepass des Käufers: Die Vollmacht muss den Käufer eindeutig identifizieren, also mit vollem Namen wie im Pass, Geburtsdatum, Passnummer, Ausstellungsdatum und Ablaufdatum. In der Praxis legt der Vertreter zusätzlich eine Kopie des Reisepasses vor. Ein Reisepass, der kurz vor dem Ablauf steht, sorgt erfahrungsgemäß für Rückfragen.
2. Daten des Bevollmächtigten: Vollständiger Name, Geburtsdatum und Ausweisnummer des Vertreters. Bei georgischen Staatsbürgern ist das die persönliche Identifikationsnummer, bei Ausländern die Passdaten. Der Vertreter muss bei der Unterzeichnung sein Original-Ausweisdokument vorlegen.
3. Konkrete Vollmacht für Abschluss und Registrierung: Die Vollmacht sollte ausdrücklich die Befugnis enthalten, den Kaufvertrag über eine bestimmte Immobilie abzuschließen, zu unterzeichnen und die Eigentumsregistrierung bei der NAPR zu beantragen. Fehlt die Registrierungsbefugnis, kann der Vertrag zwar unterschrieben sein, der Antrag aber stockt.
4. Katastercode bzw. eindeutige Objektdaten: Jede registrierte Immobilie in Georgien hat einen Katastercode. Ich empfehle grundsätzlich, den Katastercode, die Adresse und die Fläche laut Registerauszug in die Vollmacht aufzunehmen. Bei Neubauten, die noch nicht als eigenes Objekt registriert sind, braucht es eine präzise Beschreibung von Grundstück, Gebäude, Etage und Wohnungsnummer laut Vertrag.
5. Kaufpreisgrenze und Grenzen der Vertretungsmacht: Eine Preisgrenze ist keine gesetzliche Pflichtangabe. Sie ist aber einer der wirksamsten Schutzmechanismen. Sinnvoll sind ein Höchstpreis, die Währung und die Festlegung, ob der Vertreter Zahlungen leisten oder empfangen darf.
6. Beglaubigung im Ausstellungsland: Die Unterschrift des Käufers unter der Vollmacht wird in der Praxis von einem Notar im Ausstellungsland beglaubigt oder die Vollmacht wird notariell beurkundet. Alternativ kann eine Vollmacht bei einer georgischen Auslandsvertretung errichtet werden, sofern diese den Service anbietet.
7. Apostille oder konsularische Legalisation: Ob die ausländische Urkunde eine Apostille, eine Legalisation oder keine zusätzliche Überbeglaubigung braucht, hängt vom Ausstellungsstaat und den geltenden Abkommen ab. Die Details erkläre ich im nächsten Abschnitt.
8. Georgische Übersetzung: Ausländische Urkunden werden für die Verwendung vor georgischen Notaren und der NAPR in der Regel ins Georgische übersetzt. Die notarielle Übersetzung bedeutet in der Praxis, dass ein georgischer Notar die Unterschrift des Übersetzers beglaubigt.
9. Notarielle Schritte in Georgien: Handelt eine Partei auf Grundlage einer im Ausland ausgestellten Vollmacht, ist nach der Änderung von 2023 die notarielle Beurkundung des registrierungspflichtigen Vertrags als public act zu beachten. Damit ist ein georgischer Notar fester Teil des Ablaufs.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie lassen in Deutschland eine Vollmacht nach einem Internetmuster beglaubigen, ohne Katastercode und ohne Registrierungsbefugnis. Bei einem Kunden aus Bayern mussten wir deshalb die gesamte Kette aus Beglaubigung, Apostille und Übersetzung ein zweites Mal durchlaufen. Das hat knapp drei Wochen gekostet.

In der Praxis bedeutet das: Lassen Sie den Entwurf der Vollmacht vor der Beglaubigung von dem georgischen Notar prüfen, der den Kaufvertrag später beurkunden soll. Dieser Notar entscheidet, ob er die Urkunde akzeptiert. Eine Abstimmung im Vorfeld kostet eine E-Mail und erspart oft mehrere Wochen.

Apostille, Legalisation und Übersetzung

Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht muss für die Verwendung in Georgien nicht pauschal apostilliert werden. Die amtliche Rechtsgrundlage findet sich im georgischen Gesetz über das Notariat (Law of Georgia on Notaries, Stand Oktober 2026): Nach Artikel 55 müssen ausländische Dokumente, die einem georgischen Notar vorgelegt werden, grundsätzlich legalisiert oder mit einer Apostille versehen sein. Artikel 56 ordnet an, dass abweichende Regelungen internationaler Übereinkommen Georgiens Vorrang haben. Ob eine Apostille, eine konsularische Legalisation oder gar keine Überbeglaubigung erforderlich ist, hängt deshalb vom Ausstellungsstaat und von den Abkommen ab, die zwischen diesem Staat und Georgien gelten.

Die Apostille ist eine vereinfachte Echtheitsbestätigung nach dem Haager Übereinkommen von 1961 zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation. Georgien ist Vertragsstaat dieses Übereinkommens. Die Apostille wird von einer Behörde im Ausstellungsland erteilt und bestätigt die Echtheit der Unterschrift und die Eigenschaft des Unterzeichners, etwa eines Notars. Ob das Übereinkommen im Verhältnis zwischen einem bestimmten Staat und Georgien tatsächlich gilt, lässt sich in der offiziellen Statustabelle der Haager Konferenz für Internationales Privatrecht nachprüfen. Dort sind auch Einsprüche einzelner Staaten gegen Beitritte vermerkt, die die Anwendung im bilateralen Verhältnis ausschließen können.

Die konsularische Legalisation ist der aufwendigere Weg für Staaten, zwischen denen das Apostille-Übereinkommen nicht gilt. Die Urkunde wird dann im Ausstellungsland vorbeglaubigt und anschließend von der georgischen Auslandsvertretung legalisiert. Daneben gibt es bilaterale und multilaterale Rechtshilfeabkommen, die bestimmte Urkunden ganz von der Überbeglaubigung befreien können.

Ein Detail, das oft übersehen wird: Die Apostille muss sich auf die gesamte Urkunde beziehen, also auch auf den Beglaubigungsvermerk des Notars. Übersetzt wird anschließend das vollständige Paket aus Vollmacht, Beglaubigungsvermerk und Apostille. Aus meiner Erfahrung mit Kunden aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist die Apostille der übliche Weg. Ich formuliere das bewusst als Erfahrungswert und nicht als Regel. Die Anerkennung einer konkreten ausländischen Urkunde ist eine länder- und einzelfallabhängige Rechtsfrage und sollte vor der Unterzeichnung mit einem georgischen Notar oder der zuständigen Registrierungsstelle abgestimmt werden.

Kaufvertrag mit ausländischer Vollmacht seit 2023

Seit einer Rechtsänderung im Jahr 2023 gilt eine besondere Formvorschrift: Muss eine Vereinbarung im Public Registry registriert werden und wird eine Partei aufgrund einer im Ausland ausgestellten Vollmacht vertreten, muss die Vereinbarung von einem Notar in Form eines public act beurkundet werden. Diese Regel betrifft Immobilienkaufverträge mit ausländischer Vollmacht unmittelbar.

Zum Hintergrund: Ein Immobilienkaufvertrag konnte in Georgien vor der Änderung in vielen Fällen auch im Public Service Hall unterzeichnet werden, wobei die Registrierungsstelle die Identität und die Unterschriften der Parteien bestätigte. Für Konstellationen mit einer im Ausland ausgestellten Vollmacht wurde dieser Weg eingeschränkt. Rechtsgrundlage ist die Order Nr. 938 des georgischen Justizministers vom 20.10.2023, mit der die Instruktion zum Verfahren der Vornahme notarieller Handlungen geändert wurde. Danach ist ein registrierungspflichtiges Geschäft, bei dem eine Partei durch eine im Ausland ausgestellte Vollmacht vertreten wird, durch einen Notar als public act zu beurkunden. Der Sinn dahinter: Ein georgischer Notar prüft die ausländische Vollmacht und die Echtheit des Geschäfts, bevor es zur Eintragung kommt. Das erschwert Betrug mit gefälschten oder missbrauchten Vollmachten.

Die Unterscheidung zwischen zwei notariellen Formen ist dabei wichtig. Bei einer bloßen Unterschriftsbeglaubigung bestätigt der Notar nur, dass eine bestimmte Person unterschrieben hat. Bei einem public act, also einer notariellen Beurkundung, errichtet der Notar die Urkunde selbst, belehrt die Parteien und prüft die Vertretungsmacht inhaltlich. Für einen Kaufvertrag, den ein Vertreter auf Grundlage einer im Ausland ausgestellten Vollmacht unterzeichnet, ist nach dem beschriebenen Rechtsstand die Beurkundung als public act bei einem georgischen Notar einzuplanen.

Ein Hinweis zur Quellenlage, weil Sie bei einem YMYL-Thema wissen sollten, worauf eine Aussage beruht: Die Regel stützt sich auf den amtlich veröffentlichten Text der Order Nr. 938. Den Wortlaut der notariellen Instruktion finden Sie im amtlichen Legislative Herald of Georgia, dem Gesetzesportal Matsne. Da Verordnungen häufiger geändert werden als Gesetze, sollte der beurkundende Notar die aktuelle konsolidierte Fassung vor dem konkreten Vertragsschluss bestätigen. Der hier dargestellte Rechtsstand entspricht Oktober 2026.

Was bedeutet das praktisch für Sie als Käufer? Erstens fallen Notarkosten für die Beurkundung an, die je nach Notar und Vertragswert unterschiedlich ausfallen. Zweitens muss der Termin beim Notar statt im Public Service Hall stattfinden. Drittens prüft der Notar Ihre Vollmacht inhaltlich, und genau hier zeigen sich Formfehler. Viele georgische Notare leiten den Registrierungsantrag nach der Beurkundung elektronisch an die NAPR weiter, sodass der Vertreter nicht zusätzlich zum Public Service Hall gehen muss. Ob das im Einzelfall so läuft, klärt man am besten bei der Terminvereinbarung.

Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Einige Verkäufer und Bauträger gehen noch vom früheren Ablauf im Public Service Hall aus. Steht dann am Termintag ein Vertreter mit ausländischer Vollmacht da, wird der Termin verschoben. Ich frage deshalb bei jeder Fernabwicklung schriftlich vorab, bei welchem Notar beurkundet wird.

Digitale Unterschrift und NAPR Smart Contract

Der Begriff „digitale Unterschrift“ wird beim Immobilienkauf in Georgien oft unpräzise verwendet. Gemeint sein können zwei völlig verschiedene Dinge: die elektronische Unterzeichnung innerhalb des NAPR-Smart-Contract-Verfahrens oder eine qualifizierte elektronische Signatur nach dem georgischen Recht der elektronischen Vertrauensdienste. Beides ist nicht dasselbe, und keines davon ersetzt automatisch die oben beschriebene notarielle Form.

So funktioniert der NAPR Smart Contract

Nach den Angaben der NAPR (Stand Oktober 2026) läuft das Smart-Contract-Verfahren für Kauf- und Hypothekenverträge so ab:

• Virtuelle Sitzung: Die Parteien reservieren über die NAPR-Website einen Termin und geben dabei den Katastercode der Immobilie an. Fünfzehn Minuten vor Beginn erhalten die Teilnehmer per SMS und E-Mail den Link zur Sitzung.
• Zustimmung zur Aufzeichnung: Vor dem Beitritt müssen die Teilnehmer der Verarbeitung personenbezogener Daten zustimmen, einschließlich der Audio-Video-Aufzeichnung der Sitzung.
• Identitätsprüfung: Ein Mitarbeiter der Registrierungsstelle leitet die Sitzung und identifiziert die Parteien. Die Kamera muss während der gesamten Sitzung eingeschaltet bleiben.
• Erläuterung des Vertrags: Der Operator erläutert die wesentlichen Vertragsbedingungen mündlich.
• Zahlung über Escrow: Der Kaufpreis kann laut NAPR-FAQ (Stand Oktober 2026) ausschließlich in Lari (GEL) angegeben und gezahlt werden. Abgewickelt wird die Zahlung über den Escrow-Service der Bank of Georgia; die Transaktionsparteien brauchen dafür GEL-Konten bei der Bank of Georgia. Für den Escrow-Service fällt laut aktueller FAQ eine zusätzliche Gebühr von 35 GEL an.
• Elektronische Unterzeichnung über Remote-Kommunikationsmittel: Die Parteien unterzeichnen über die Plattform, ohne physisch anwesend zu sein. Laut NAPR ist ein Aufenthalt in Georgien dafür nicht nötig. Nach den aktuellen NAPR-FAQ (Stand Oktober 2026) dauert eine Smart-Contract-Sitzung durchschnittlich etwa 15 Minuten; die tatsächliche Dauer hängt unter anderem von Teilnehmerzahl, Internetverbindung und Identitätsprüfung ab.
• Nachweis der Willensäußerung: Der elektronisch abgeschlossene Vertrag und die Audio-Video-Aufzeichnung der Sitzung dokumentieren gemeinsam, dass beide Parteien den Vertrag gewollt und abgeschlossen haben.
• Auszahlung und Registrierung: Beim Standardtransfer erhält der Verkäufer den Kaufpreis nach der Registrierung des Eigentums. Für kombinierte Kauf- und Hypothekengeschäfte kann laut NAPR unter bestimmten Voraussetzungen ein Instant-Transfer gewählt werden, bei dem die Zahlung bereits nach Annahme des Registrierungsantrags erfolgen kann. Für die Registrierung gelten laut NAPR dieselben Gebühren und Fristen wie für die Registrierung von Eigentumsrechten.

Laut den NAPR-FAQ zum Smart Contract ist für die Unterzeichnung im Smart-Contract-Verfahren keine qualifizierte elektronische Signatur und kein qualifiziertes elektronisches Siegel erforderlich. Die NAPR-Plattform stellt die Identifizierung und die Dokumentation der Willenserklärung selbst sicher. Die ausführlichen Teilnahmebedingungen stehen in den NAPR-FAQ zum Smart Contract, die den Dienst für Inhaber eines gültigen georgischen Personalausweises oder Reisepasses beschreiben.

Abgrenzung zur qualifizierten elektronischen Signatur

Die qualifizierte elektronische Signatur ist nach dem georgischen Gesetz über elektronische Dokumente und elektronische Vertrauensdienste der handschriftlichen Unterschrift grundsätzlich gleichgestellt. Diese Gleichstellung betrifft die Schriftform. Sie ersetzt nicht automatisch eine notarielle Beurkundung, wenn das Recht eine solche Form verlangt.

Aus der Tatsache, dass der NAPR Smart Contract keine qualifizierte elektronische Signatur verlangt, folgt nicht, dass jede beliebige E-Signatur-Plattform für einen Immobilienkaufvertrag in Georgien genügt. Ein über ein privates Signaturportal unterschriebenes PDF ist kein Smart Contract der NAPR, kein public act und in der Regel keine Grundlage für eine Eintragung. Ein Käufer, der seine Vollmacht oder den Kaufvertrag „digital unterschreiben“ möchte, sollte deshalb vorab klären, welche konkrete Form der beurkundende Notar oder die Registrierungsstelle akzeptiert.

So läuft der Fernkauf Schritt für Schritt

Der Fernkauf einer Immobilie in Georgien per Vollmacht folgt einer festen Reihenfolge: zuerst Objekt und Register prüfen, dann die Vollmacht vorbereiten und anerkennungsfähig machen, danach Vertrag, Zahlung und Registrierung. Die folgende Anleitung beschreibt den Ablauf so, wie ich ihn mit Kunden in Batumi und Tiflis umsetze. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte und keine Zusagen.

1. Objekt und Verkäufer prüfen: Klären Sie, wer der Verkäufer ist, ob er eine natürliche Person oder ein Bauträger ist und ob er selbst verfügungsberechtigt ist. Bei Bauträgern gehören die Baugenehmigung und der Baufortschritt zur Prüfung. Bei Privatverkäufern prüfe ich, ob Miteigentümer oder Ehepartner zustimmen müssen.
2. Aktuellen Registerauszug und Katastercode prüfen: Der Registerauszug der NAPR zeigt den eingetragenen Eigentümer, den Katastercode, die Fläche und eingetragene Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen. Der Auszug sollte unmittelbar vor der Vollmachtserstellung und nochmals vor der Unterzeichnung abgefragt werden, weil sich Eintragungen in der Zwischenzeit ändern können.
3. Vollmacht transaktionsbezogen entwerfen: Die Vollmacht nennt den Käufer, den Vertreter, die Immobilie mit Katastercode, einen Höchstpreis, die Befugnis zu Vertragsschluss und Registrierung sowie eine Gültigkeitsdauer. Ich empfehle grundsätzlich, den Entwurf zweisprachig anzulegen und vom georgischen Notar freigeben zu lassen, bevor Sie zum Notar in Ihrem Heimatland gehen.
4. Beglaubigung im Ausstellungsland oder bei der georgischen Auslandsvertretung: Sie unterschreiben die Vollmacht vor einem Notar in Ihrem Heimatland, der Ihre Unterschrift beglaubigt. Alternativ kann ein dazu befugter georgischer Konsularbeamter die notarielle Handlung in einer georgischen Auslandsvertretung vornehmen, sofern diese den Service anbietet. Eine solche Handlung gilt als georgische notarielle Handlung, die Vollmacht ist dann also nicht pauschal als ausländische Urkunde zu behandeln. Welcher Service konkret angeboten wird und in welcher Form, lassen Sie sich vorab von der jeweiligen Auslandsvertretung und dem beurkundenden Notar in Georgien bestätigen.
5. Apostille, Legalisation oder Ausnahme prüfen: Je nach Ausstellungsstaat wird die beglaubigte Vollmacht apostilliert, legalisiert oder bleibt aufgrund eines Abkommens ohne Überbeglaubigung. Bei meinen deutschen Kunden lag die Bearbeitungszeit für die Apostille erfahrungsgemäß zwischen wenigen Tagen und rund zwei Wochen, je nach Landgericht oder Behörde.
6. Original nach Georgien bringen, übersetzen und notariell vorbereiten: Das Original der Vollmacht muss in der Regel physisch nach Georgien gelangen, meist per Kurier. Ein Scan reicht für die Beurkundung üblicherweise nicht. In Georgien wird die Urkunde ins Georgische übersetzt und die Übersetzung notariell beglaubigt.
7. Vertragsform prüfen: Der georgische Notar prüft, ob die Vollmacht für den konkreten Vertrag ausreicht, und bereitet die Beurkundung als public act vor. Jetzt ist der richtige Moment, den Vertragsentwurf mit Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin und Haftungsregeln final freizugeben.
8. Unterzeichnung durch den Vertreter: Der Vertreter unterschreibt beim Notar im Rahmen seiner Vollmacht. Ich empfehle, dass der Käufer den endgültigen Vertragstext kurz vor dem Termin schriftlich freigibt, auch wenn die Vollmacht das rechtlich nicht verlangt.
9. Zahlung nach klar vereinbarter Sicherungslogik: Die Zahlung sollte an einen im Vertrag festgelegten Mechanismus gekoppelt sein, etwa an ein Treuhand- oder Bankmodell, an die Unterzeichnung oder an die erfolgte Registrierung. Zahlungen ohne vertragliche Grundlage oder vor der Prüfung des Registerauszugs halte ich für eines der größten Risiken beim Fernkauf.
10. Registrierung beantragen: Der Notar oder der Vertreter reicht den Antrag auf Eigentumsregistrierung bei der NAPR ein. Die Gebühr richtet sich nach der gewählten Bearbeitungsfrist.
11. Neuen Registerauszug kontrollieren: Nach der Eintragung prüfen Sie den aktualisierten Registerauszug: Sind Sie als Eigentümer eingetragen, stimmen Name, Passnummer, Katastercode und Fläche, und sind keine unerwarteten Belastungen vermerkt?

Zur Einordnung der Dauer: Bei meinen Fernkäufen lagen zwischen der ersten Vollmachtsfassung und dem neuen Registerauszug meist drei bis fünf Wochen. Der längste Teil war fast immer die Dokumentenkette im Heimatland, nicht die georgische Registrierung. Ein Kunde aus Wien, der alle Unterlagen beim ersten Anlauf korrekt hatte, war nach 19 Tagen eingetragen. Das ist kein Richtwert für jeden Fall, zeigt aber, wo die Zeit typischerweise verloren geht.

In der Praxis bedeutet das: Die georgische Seite ist schnell. Die Wochen gehen bei der Vollmacht, beim Kurier und bei Korrekturen verloren. Wer den Entwurf zuerst in Georgien abstimmt und erst dann unterschreibt, spart sich in aller Regel die zweite Runde.

Registrierung: Gebühren, Fristen und Eigentumsnachweis

In Georgien entsteht und wechselt das Eigentum an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Public Registry, nicht schon durch die Zahlung des Kaufpreises oder durch einen unterschriebenen Vertrag. Diese Regel folgt aus dem georgischen Zivilgesetzbuch, das für den Erwerb von unbeweglichem Vermögen die Registrierung des Erwerbers verlangt. Der Kaufvertrag begründet die Verpflichtung, die Registrierung vollzieht den Eigentumswechsel.

Für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts an unbeweglichem Vermögen veröffentlicht die National Agency of Public Registry feste Gebühren, die von der gewählten Bearbeitungsfrist abhängen. Die aktuellen Werte stehen in der Gebührenübersicht der NAPR für die Immobilienregistrierung.

Diese Gebühren betreffen ausschließlich den Registrierungsservice der NAPR. Notarkosten, Übersetzungskosten, Apostille, Kurier und gegebenenfalls Maklerhonorar kommen hinzu. Die NAPR kann einen Antrag außerdem aussetzen, wenn Unterlagen fehlen oder Mängel aufweisen; dann verlängert sich der Ablauf entsprechend.

Der aktualisierte Registerauszug der NAPR ist der praktische Nachweis, dass die Eigentumsregistrierung erfolgt ist. Der Registerauszug lässt sich elektronisch abrufen und zeigt den eingetragenen Eigentümer, den Katastercode und eventuelle Belastungen. Eintragungen im Register gelten nach georgischem Recht bis zum Beweis des Gegenteils als richtig. Eine Überweisungsbestätigung oder eine private Kopie des unterschriebenen Vertrags belegen dagegen nur, dass gezahlt oder unterschrieben wurde. Sie belegen nicht, dass Sie Eigentümer sind. Bei Neubauten, die noch nicht fertiggestellt sind, wird zunächst oft nur ein Vorvertrag oder ein Vertrag über eine künftige Wohnung geschlossen. Die Eigentumseintragung der einzelnen Wohnung erfolgt dann später, wenn das Objekt registrierungsfähig ist.

Vollmacht begrenzen: typische Risiken vermeiden

Eine Vollmacht für den Immobilienkauf überträgt rechtlich wirksam Ihre Handlungsmacht auf eine andere Person. Je weiter sie formuliert ist, desto mehr kann der Vertreter in Ihrem Namen tun, auch Dinge, die Sie nie wollten. Die folgenden Risiken sehe ich in der Praxis immer wieder. Bei den Schutzmaßnahmen handelt es sich um Erfahrungsratschläge, nicht um zwingende Rechtsnormen; welche Klauseln in Ihrem Fall zulässig und sinnvoll sind, klärt ein georgischer Notar oder Rechtsberater.

• Zu breite Generalvollmacht: Eine Generalvollmacht erlaubt dem Vertreter, beliebige Rechtsgeschäfte für Sie abzuschließen, einschließlich weiterer Käufe, Verkäufe oder Belastungen. Schutzmaßnahme: Eine transaktionsbezogene Vollmacht, die genau einen Kaufvertrag und die zugehörige Registrierung abdeckt.
• Keine Objekt- oder Katastergrenze: Ohne Katastercode könnte die Vollmacht für ein anderes Objekt genutzt werden. Schutzmaßnahme: Katastercode, Adresse und Fläche aus dem Registerauszug in die Vollmacht übernehmen.
• Keine Preisgrenze: Fehlt ein Höchstpreis, kann der Vertreter rechtlich auch zu einem höheren Preis abschließen. Schutzmaßnahme: Höchstpreis mit Währung angeben.
• Untervollmacht: Darf der Vertreter die Vollmacht an Dritte weitergeben, verlieren Sie die Kontrolle darüber, wer am Ende unterschreibt. Schutzmaßnahme: Untervollmacht ausdrücklich ausschließen oder nur mit schriftlicher Zustimmung erlauben.
• Interessenkonflikt: Kritisch wird es, wenn der Vertreter gleichzeitig für den Verkäufer oder Bauträger arbeitet oder von ihm eine Provision erhält. Schutzmaßnahme: Einen unabhängigen Vertreter wählen und die Vertretung beider Seiten durch dieselbe Person ausschließen.
• Zahlungsbefugnisse: Eine Vollmacht, die Kontoverfügungen oder den Empfang von Geldern erlaubt, erweitert das Risiko erheblich. Schutzmaßnahme: Zahlungen selbst von Ihrem Konto leisten und den Vertreter nur zur Unterzeichnung und Registrierung bevollmächtigen.
• Vertragsänderungen ohne Freigabe: Ein Vertreter, der Vertragsbedingungen frei verhandeln darf, kann Zahlungsplan, Übergabetermin oder Haftung ändern. Schutzmaßnahme: Den freigegebenen Vertragsentwurf als Anlage zur Vollmacht nehmen oder Änderungen an Ihre schriftliche Zustimmung koppeln.
• Falsche Bankverbindung: Gefälschte Rechnungen mit geänderten Kontodaten sind auch beim Immobilienkauf ein bekanntes Muster. Schutzmaßnahme: Bankverbindung ausschließlich aus dem Vertrag übernehmen und vor der Überweisung telefonisch über eine unabhängig bekannte Nummer bestätigen.
• Fehlende Kontrolle nach Registrierung: Wer nach der Unterschrift nicht prüft, merkt Fehler oft erst Monate später. Schutzmaßnahme: Den neuen Registerauszug selbst abrufen und Name, Passnummer, Katastercode und Belastungen kontrollieren.

Zwei weitere Punkte gehören aus meiner Sicht in jede Fernkauf-Vollmacht: eine klare Gültigkeitsdauer und eine Regelung zum Widerruf. Eine Vollmacht mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten reicht für eine normale Transaktion. Widerrufen Sie die Vollmacht, sollten Sie den Widerruf dem Vertreter und dem Notar schriftlich mitteilen, damit niemand mehr auf die alte Urkunde vertraut. Wie ein Widerruf gegenüber Dritten wirkt, ist eine Rechtsfrage, die ich im Einzelfall immer mit einem georgischen Notar klären lasse.

Gerade bei der Formulierung der Grenzen lohnt sich ein zweiter Blick, bevor die Vollmacht beglaubigt und apostilliert wird. Eine nachträgliche Korrektur bedeutet fast immer, die gesamte Dokumentenkette neu zu starten, mit entsprechendem Zeit- und Kostenaufwand.

Wenn Sie unsicher sind, wie eng oder weit Ihre Vollmacht für den konkreten Kauf formuliert sein sollte, hilft eine kurze fachliche Einschätzung, bevor Sie zum Notar gehen.

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Für die meisten meiner Kunden ist die Vollmacht am Ende der aufwendigste Teil des Fernkaufs. Die Wahl des richtigen Abwicklungswegs fällt dagegen oft schon nach einer einzigen Frage.

Smart Contract oder Vollmacht: was passt wann?

Ob für Sie der NAPR Smart Contract oder der Kauf per Vollmacht in Frage kommt, hängt zuerst von Ihrer Staatsangehörigkeit ab und danach von Ihren Dokumenten und Ihrer Verfügbarkeit. Die folgende Tabelle ist eine Entscheidungshilfe und keine Rechtsberatung.

Meine Einschätzung aus der Praxis, ausdrücklich als persönliche Meinung: Für deutschsprachige Käufer ohne georgischen Pass stellt sich die Wahl zwischen Smart Contract und Vollmacht derzeit faktisch nicht. Die echte Entscheidung lautet hier: Reise ich für die Unterschrift an, oder erteile ich eine Vollmacht? Wer ohnehin zur Besichtigung nach Georgien kommt, kann den Vertrag oft gleich persönlich unterzeichnen. Wer das Objekt per Videobesichtigung ausgewählt hat und beruflich gebunden ist, fährt mit einer sorgfältig begrenzten Vollmacht gut.

Sollte die NAPR den Smart Contract künftig für ausländische Staatsbürger öffnen, würde das den Fernkauf deutlich vereinfachen. Eine solche Öffnung ist nach den offiziellen Angaben mit Stand Oktober 2026 nicht dokumentiert.

FAQ zum Kaufvertrag aus der Ferne

Kann ich eine Immobilie in Georgien kaufen, ohne persönlich anzureisen?

Ja. Ein ausländischer Käufer kann den Erwerb einer Immobilie in Georgien in vielen Fällen über einen Vertreter mit wirksamer Vollmacht abwickeln. Der Vertreter unterschreibt innerhalb der erteilten Befugnisse den Vertrag und beantragt die Registrierung. Entscheidend sind die Form der Vollmacht, ihre Anerkennung in Georgien, die Vertragsform und die anschließende Eintragung im Public Registry.

Welche Dokumente brauche ich für einen Immobilienkauf in Georgien per Vollmacht?

Für einen Immobilienkauf in Georgien per Vollmacht benötigen Sie typischerweise einen gültigen Reisepass, eine auf den Kauf zugeschnittene Vollmacht mit Vertreterdaten und klaren Befugnissen sowie je nach Ausstellungsstaat Apostille oder Legalisation. Für die Verwendung in Georgien ist regelmäßig eine georgische Übersetzung nötig. Hinzu kommen eindeutige Objektdaten, insbesondere der Katastercode, und die Vertragsunterlagen.

Muss eine im Ausland ausgestellte Vollmacht immer apostilliert werden?

Nein, nicht pauschal. Nach Artikel 55 des georgischen Notariatsgesetzes brauchen ausländische Dokumente grundsätzlich eine Legalisation oder Apostille, nach Artikel 56 gehen abweichende internationale Übereinkommen jedoch vor (Stand Oktober 2026). Welche Form konkret gilt, hängt vom Ausstellungsstaat ab und sollte vor der Unterzeichnung mit einem georgischen Notar oder der zuständigen Registrierungsstelle abgestimmt werden. Eine pauschale Regel für alle Länder wäre rechtlich zu ungenau.

Muss der Kaufvertrag bei einer ausländischen Vollmacht notariell beurkundet werden?

Ja. Nach der Order Nr. 938 des georgischen Justizministers vom 20.10.2023 muss eine Vereinbarung, die im Public Registry registriert werden muss, von einem Notar als public act beurkundet werden, wenn eine Partei aufgrund einer im Ausland ausgestellten Vollmacht vertreten wird. Rechtsstand Oktober 2026. Da es sich um eine sensible Formfrage handelt, sollte der Notar die aktuell geltende Fassung vor dem konkreten Vertragsschluss bestätigen.

Kann ein Ausländer den NAPR Smart Contract für einen Immobilienkauf nutzen?

Der NAPR-Smart-Contract-Service für Immobilien wird in den offiziellen Informationen mit Stand Oktober 2026 als Angebot für georgische Staatsbürger mit gültigem georgischem Ausweisdokument beschrieben. Ein ausländischer Käufer sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass dieser digitale Weg verfügbar ist. Für Nichtstaatsbürger bleibt der Kauf über einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter der klar dokumentierte Fernkaufweg.

Wie lange dauert die Eigentumsregistrierung in Georgien?

Nach den NAPR-Gebührenangaben mit Stand Oktober 2026 kostet die Registrierung eines Rechts an unbeweglichem Vermögen 150 GEL bei vier Arbeitstagen, 270 GEL bei einem Arbeitstag und 350 GEL bei Erledigung am Tag der Antragstellung. Diese Fristen betreffen nur den Registrierungsservice. Zusätzliche Zeit für Vollmacht, Apostille, Übersetzung oder notarielle Vorbereitung kommt gegebenenfalls hinzu.

Fazit

Ein Immobilienkauf in Georgien ohne eigene Unterschrift vor Ort ist für ausländische Käufer über eine Vollmacht gut machbar, solange die Dokumentenkette stimmt. Diese Kette besteht aus einer transaktionsbezogenen Vollmacht mit Katastercode und Preisgrenze, der Beglaubigung im Heimatland, der passenden Überbeglaubigung je nach Ausstellungsstaat, der georgischen Übersetzung und, nach dem Rechtsstand von Oktober 2026, der notariellen Beurkundung als public act bei ausländischer Vollmacht. Der NAPR Smart Contract ist ein echter digitaler Fortschritt, nach den offiziellen Angaben aber für georgische Staatsbürger gedacht.

Aus meiner Erfahrung mit Fernkäufen entscheidet selten das georgische Register über die Dauer, sondern die Sorgfalt bei der Vollmacht. Mein wichtigster Rat lautet deshalb: Erst den Entwurf mit dem georgischen Notar abstimmen, dann unterschreiben, und am Ende den neuen Registerauszug selbst prüfen. Eigentümer sind Sie erst mit der Eintragung, nicht mit der Überweisung.

Viele Käufer, die sich mit der Vollmacht beschäftigen, haben das passende Objekt noch gar nicht endgültig gewählt. Lage, Budget, Bauträger und Nutzungsziel bestimmen aber mit, wie komplex die spätere Abwicklung wird, etwa bei Neubau oder Bestandsimmobilie. Steht das Objekt fest, lässt sich die Vollmacht deutlich präziser formulieren, weil Katastercode, Preis und Vertragspartner dann bekannt sind, und genau diese Präzision macht den Fernkauf am Ende sicherer.

Wenn Sie noch vor der Objektwahl stehen und wissen möchten, welche Wohnungen in Batumi oder Tiflis zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passen, können Sie eine passende Vorauswahl anfordern.

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Hinweis: Die Informationen in diesem Beitrag entsprechen dem Rechtsstand und den veröffentlichten NAPR-Angaben von Oktober 2026. Sie dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung durch einen georgischen Notar oder qualifizierten Rechtsberater.