Deutsches und georgisches Privatrecht: 5 Unterschiede.

Viele meiner deutschen Kunden kommen mit einem beruhigenden Gedanken nach Batumi: „Das georgische Recht ist doch dem BGB nachgebaut.“ Der Gedanke hat einen wahren Kern. Er führt aber regelmäßig zu Fehlschlüssen, sobald es um eine konkrete Wohnung, einen Ehevertrag oder einen Nachlass geht. Hier zeige ich Ihnen fünf Bereiche, in denen ähnliche Strukturen zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen können, und zwar mit Blick auf die Praxis.

Das georgische Privatrecht wurde stark vom deutschen BGB beeinflusst, ist aber keine Kopie des deutschen Rechts. Unterschiede bestehen vor allem im Vertrags- und Leistungsstörungsrecht, beim Eigentumsübergang, im Immobilien- und Registerrecht, im Familienrecht und im Erbrecht. Bei grenzüberschreitenden Fällen muss zusätzlich geklärt werden, welches nationale Recht überhaupt anwendbar ist.

Warum georgisches Privatrecht dem BGB ähnelt

Das Zivilgesetzbuch Georgiens wurde 1997 verabschiedet und trat im selben Jahr in Kraft. Es ersetzte das sowjetische Zivilrecht und ist bis heute die zentrale Kodifikation des georgischen Privatrechts. Das Gesetzbuch regelt in einem einzigen Werk Allgemeinen Teil, Sachenrecht, Schuldrecht, Familienrecht und Erbrecht. Schon diese Gliederung erinnert an das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das ebenfalls Familien- und Erbrecht unter einem Dach vereint.

Die Nähe zum deutschen Recht ist kein Zufall. An der Kodifikation wirkten georgische Juristen mit, die eng mit deutschen Wissenschaftlern zusammenarbeiteten, unter anderem im Rahmen der deutschen Rechtsberatung für Transformationsstaaten. Begriffe wie Rechtsgeschäft, Besitz, Eigentum, Hypothek oder gesetzliche Erbfolge sind daher systematisch vertraut. Wer mit dem BGB gearbeitet hat, findet sich im Aufbau des georgischen Gesetzbuchs schnell zurecht.

Trotzdem wäre es falsch, das georgische Gesetzbuch als Übersetzung des BGB zu lesen. Die rechtsvergleichende Forschung beschreibt die Übernahme deutschen Rechts in Georgien als selektive oder kreative Rezeption, nicht als Kopie. Die georgischen Verfasser haben einzelne deutsche Institute bewusst vereinfacht, andere weggelassen und manche Lösungen aus anderen Rechtsordnungen oder internationalen Regelwerken übernommen. Besonders im Sachenrecht und im Schuldrecht weisen Beiträge aus der Tbilisi State University und der Deutsch-Georgischen Zeitschrift für Rechtsvergleichung auf solche gezielten Abweichungen hin.

Hinzu kommt ein zweiter Effekt, den viele unterschätzen: Beide Rechtsordnungen haben sich seit 1997 getrennt weiterentwickelt. Deutschland hat sein Schuldrecht 2002 grundlegend reformiert. Georgien hat sein Gesetzbuch seitdem ebenfalls zahlreiche Male geändert, etwa im Registerrecht und im Familienrecht. Eine historische Verwandtschaft bedeutet deshalb keine heutige materielle Rechtsidentität.

Für die Praxis ziehe ich daraus eine einfache Regel: Ein vertrauter Begriff im georgischen Zivilgesetzbuch ist ein Anlass zur Prüfung, kein Beweis für dieselbe Rechtsfolge wie in Deutschland. Die folgenden fünf Bereiche zeigen, wo diese Regel am häufigsten greift. Alle Aussagen zur geltenden Rechtslage beziehen sich auf den Stand Oktober 2026; ältere Fachliteratur nutze ich nur, um Entwicklungen und Denkweisen zu erklären.

1. Verträge und Leistungsstörungen

Deutschland und Georgien folgen beide dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, ordnen Störungen bei der Vertragserfüllung aber systematisch unterschiedlich. Unter einer Leistungsstörung versteht man jede Situation, in der ein Vertrag nicht so erfüllt wird, wie er geschlossen wurde: Die Leistung kommt gar nicht, kommt zu spät oder ist mangelhaft.

Das georgische Zivilgesetzbuch entstand in den 1990er-Jahren und orientierte sich dabei am damaligen deutschen Schuldrecht sowie an internationalen Vorbildern. Deutschland hat sein Schuldrecht mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 1. Januar 2002 tiefgreifend umgebaut. Seitdem steht im BGB ein einheitlicher Grundtatbestand im Mittelpunkt: die Pflichtverletzung. Nach § 280 BGB kann der Gläubiger Schadensersatz verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt und dies zu vertreten hat. Das Rücktrittsrecht wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung ist in § 323 BGB geregelt und setzt grundsätzlich eine erfolglose Fristsetzung voraus, aber kein Verschulden. Auch das Mängelrecht beim Kauf verweist seit 2002 weitgehend auf diese allgemeinen Regeln.

Georgien hat diese Reform naturgemäß nicht automatisch mitvollzogen. Die rechtsvergleichende Literatur beschreibt das georgische Leistungsstörungsrecht als eigenständiges System, das ältere deutsche Kategorien mit Elementen internationaler Kaufrechtsmodelle verbindet. Die dogmatische Abweichung liegt nach dieser Literatur vor allem im Fehlen eines dem heutigen BGB entsprechenden, einheitlichen Konzepts der Pflichtverletzung. Für den Laien klingt das abstrakt. In einem Streitfall entscheidet es aber darüber, welche Norm geprüft wird, welche Voraussetzungen gelten und welche Argumente zählen.

Vergleich der Grundfragen

Rechtsstand: Oktober 2026.

Ein einfaches Beispiel aus dem Alltag

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in einem Neubau in Batumi. Der Bauträger verspricht die Übergabe im März, liefert im September und die Fenster sind undicht. Nach deutschem Recht würde zunächst geprüft, welche vertraglichen Pflichten verletzt wurden und welche speziellen bzw. allgemeinen Leistungsstörungs- und Mängelrechte eingreifen; dabei spielen unter anderem Vertragstyp, Abnahme und Fälligkeit eine Rolle. Nach georgischem Recht muss mit anderen Normen gearbeitet werden, die Verzögerung und Mangel nach eigener Systematik behandeln.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist das eigentliche Risiko gar nicht die abstrakte Dogmatik. Das Risiko ist der Vertrag selbst. Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie unterschreiben einen knappen Bauträgervertrag, weil sie sich auf „das Gesetz“ verlassen. In einem anonymisierten Fall der letzten Jahre enthielt der Vertrag weder eine Vertragsstrafe für Verzögerungen noch eine klare Definition der Fertigstellung. Die Käuferin hatte nach deutschem Verständnis gute Argumente, musste ihre Ansprüche aber nach georgischem Recht und vor einem georgischen Gericht begründen.

In der Praxis bedeutet das: Je weniger Sie auf gesetzliche Auffangregeln angewiesen sind, desto weniger hängt vom Unterschied zwischen deutschem und georgischem Leistungsstörungsrecht ab. Termine, Abnahme, Mängelrechte, Fristen und Vertragsstrafen sollten ausdrücklich geregelt sein.

2. Eigentumsübergang ohne deutsches Abstraktionsprinzip

Das deutsche Recht trennt beim Kauf strikt zwischen dem Kaufvertrag und der eigentlichen Eigentumsübertragung und macht die Übertragung von der Wirksamkeit des Kaufvertrags unabhängig; das georgische Gesetz übernimmt diese Konstruktion des Abstraktionsprinzips jedenfalls nicht in identischer Form. Um diesen Unterschied zu verstehen, braucht man zwei Begriffe.

Zwei Geschäfte in einem Kauf

Ein Verpflichtungsgeschäft begründet nur eine Pflicht. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, Ihnen die Sache zu übereignen, und Sie, den Kaufpreis zu zahlen. Nach Abschluss des Kaufvertrags sind Sie aber noch nicht Eigentümer.

Ein Verfügungsgeschäft verändert die Rechtslage an der Sache unmittelbar. Bei einer beweglichen Sache in Deutschland sind das Einigung und Übergabe, bei einem Grundstück Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Erst das Verfügungsgeschäft macht Sie zum Eigentümer.

Trennungsprinzip und Abstraktionsprinzip in Deutschland

Das Trennungsprinzip besagt, dass Verpflichtung und Verfügung zwei rechtlich getrennte Geschäfte sind. Das Abstraktionsprinzip geht einen Schritt weiter: Die Wirksamkeit der Verfügung hängt grundsätzlich nicht von der Wirksamkeit des Kaufvertrags ab. Ist der Kaufvertrag unwirksam, kann das Eigentum nach deutschem Recht trotzdem übergegangen sein. Der Verkäufer muss es dann über das Bereicherungsrecht zurückverlangen; er hat also nur einen schuldrechtlichen Anspruch, keinen Eigentumsanspruch.

Das hat eine wichtige Folge für Dritte. Wer die Sache vom Käufer weitererwirbt, erwirbt in Deutschland vom Berechtigten, obwohl der ursprüngliche Kaufvertrag unwirksam war. Das Abstraktionsprinzip schützt damit den Rechtsverkehr, ist aber für Nichtjuristen eine der unintuitivsten Konstruktionen des deutschen Rechts.

Das georgische Modell und die Frage der Kausalität

Das georgische Zivilgesetzbuch unterscheidet ebenfalls zwischen der Pflicht zur Übertragung und dem Übertragungsakt; insoweit kennt es eine Trennung. Für Immobilien nennt Art. 183 selbst nur die Schriftform und die Registrierung (Stand Oktober 2026). Eine Regel, nach der die Übertragung unabhängig von einem unwirksamen Kaufvertrag Bestand hat, enthält diese Vorschrift nicht. Sicher sagen lässt sich deshalb zunächst nur: Das georgische Gesetz übernimmt die deutsche Konstruktion des Abstraktionsprinzips nicht in identischer Form.

In rechtsvergleichenden Beiträgen wird das georgische System häufig als kausal geprägt eingeordnet, also so, dass die Eigentumsübertragung ein wirksames zugrunde liegendes Rechtsgeschäft voraussetzt. Diese dogmatische Einordnung ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Wortlaut von Art. 183, sondern aus Lehre und Rechtsprechung, und sie kann im Detail umstritten sein. Für Käufer folgt daraus eine vorsichtige Arbeitsannahme: Die Unwirksamkeit des Kaufvertrags kann in Georgien unmittelbarer auf die Eigentumsposition durchschlagen als in Deutschland. Wie die Rückabwicklung im Einzelfall verläuft, sollte ein georgischer Rechtsanwalt anhand der aktuellen Rechtsprechung prüfen.

Gutgläubiger Erwerb: ähnlicher Ausgangspunkt, eigene Details

Beide Rechtsordnungen kennen den gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten. In Deutschland schützt § 892 BGB das Vertrauen in das Grundbuch, und §§ 932 ff. BGB regeln den Erwerb beweglicher Sachen, mit Ausnahmen etwa für abhanden gekommene Sachen. Das georgische Zivilgesetzbuch schützt ebenfalls das Vertrauen in die Eintragungen des öffentlichen Registers und kennt Regeln für bewegliche Sachen.

Wenn die Eigentumsübertragung vom Grundgeschäft abhängt, gewinnt der Gutglaubensschutz an Gewicht, weil er Lücken schließt, die in Deutschland teilweise schon das Abstraktionsprinzip schließt. Wie weit dieser Schutz im konkreten Fall reicht, hängt von der geltenden Fassung des Gesetzes und von der aktuellen Rechtsprechung ab. Ältere georgische Gerichtsentscheidungen, die in der Literatur diskutiert werden, beschreiben eine Entwicklung, aber nicht zwingend die heutige Rechtslage.

Meine Einschätzung aus der Begleitung vieler Käufe: Der Satz „In Deutschland wäre das Eigentum trotzdem übergegangen“ hilft in Georgien niemandem. Wer in Georgien kauft, sollte davon ausgehen, dass ein Mangel im Kaufvertrag auf die Eigentumsfrage durchschlagen kann, und den Vertrag entsprechend sorgfältig prüfen lassen.

3. Immobilien, Register und Eigentum

In Deutschland und in Georgien entsteht Eigentum an einer Immobilie erst mit der Eintragung in einem staatlichen Register, aber Form, Verfahren und rechtliche Konstruktion unterscheiden sich deutlich. Für Käufer ist dieser Abschnitt der wichtigste, weil hier Sachenrecht und Due Diligence unmittelbar zusammenkommen.

Deutschland: Beurkundung, Auflassung, Grundbuch

In Deutschland bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Der schuldrechtliche Kaufvertrag verschafft dem Käufer aber noch kein Eigentum. Dafür braucht es die dingliche Einigung, die Auflassung, die nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, erklärt werden muss. Erst mit der Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum über. Dazwischen sichert häufig eine Auflassungsvormerkung den Käufer.

Neben der gesetzlich vorgeschriebenen Beurkundung und Belehrung übernimmt der Notar in der üblichen deutschen Abwicklung typischerweise weitere Aufgaben: Er sieht das Grundbuch ein, entwirft den Vertrag und überwacht die Abwicklung bis zur Kaufpreisfälligkeit.

Georgien: schriftliches Rechtsgeschäft und Eintragung im öffentlichen Register

Nach Art. 183 des Zivilgesetzbuchs Georgiens setzt der Erwerb des Eigentums an einer Immobilie ein schriftliches Rechtsgeschäft und die Eintragung des Erwerbers im öffentlichen Register voraus (Stand Oktober 2026). Ohne Registrierung entsteht kein Eigentum, auch wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Das öffentliche Register wird von der Nationalen Agentur des Öffentlichen Registers geführt, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts im Geschäftsbereich des georgischen Justizministeriums. Organisation und Verfahren regelt das georgische Gesetz über das öffentliche Register, das im amtlichen Gesetzesportal Matsne veröffentlicht ist.

Ein wesentlicher praktischer Unterschied liegt in der Form. Das georgische Gesetz verlangt für den Immobilienkauf nach Art. 183 die Schriftform, nicht pauschal eine notarielle Beurkundung nach deutschem Muster. In der Praxis wird der Kaufvertrag entweder vor einem georgischen Notar geschlossen oder in einem Public Service Hall unter Mitwirkung eines Registermitarbeiters unterzeichnet, der die Identität der Parteien prüft. Für bestimmte Hypothekenverträge gelten zusätzliche Formvorschriften: Art. 289 des Zivilgesetzbuchs verlangt beispielsweise bei einer Hypothek zur Sicherung eines Darlehensanspruchs grundsätzlich eine notarielle Beglaubigung, sieht jedoch gesetzliche Ausnahmen vor, unter anderem für bestimmte institutionelle Gläubiger (Stand Oktober 2026). Welche Form im Einzelfall erforderlich ist, sollte anhand der geltenden Fassung des Zivilgesetzbuchs und des Registergesetzes geprüft werden.

Das georgische öffentliche Register ist nicht einfach das deutsche Grundbuch unter anderem Namen. Es ist als einheitliches Register organisiert, das neben Immobilienrechten weitere Register umfasst, etwa für bewegliche Sachen, immaterielle Güter und Unternehmen. Die Eintragungen genießen eine gesetzliche Richtigkeitsvermutung, bis ihre Unrichtigkeit bewiesen ist. Die Prüfungsdichte und die Rolle der beteiligten Personen unterscheiden sich aber vom deutschen Grundbuchverfahren mit vorgeschalteter notarieller Beurkundung.

Auch Belastungen verdienen Aufmerksamkeit. Wer in Deutschland an eine Grundschuld denkt, findet im georgischen Recht kein deckungsgleiches Institut. Das Zivilgesetzbuch kennt die Hypothek als registrierte Sicherheit an Immobilien. Ein Kunde fragte mich einmal, ob er die „Grundschuld“ der Bank einfach übernehmen könne. Die Frage war nach deutschem Recht nachvollziehbar, passte aber nicht auf die georgische Konstruktion.

Praxisbeispiel: Wohnungskauf in Batumi oder Tiflis

Ein deutsches Ehepaar möchte eine Bestandswohnung in Tiflis kaufen. Der Verkäufer legt einen Registerauszug vor, der Makler drängt auf einen schnellen Termin. Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Der Vertrag und die Registrierung entscheiden in Georgien über das Eigentum, und ein Fehler lässt sich nach der Zahlung nur mühsam korrigieren. Ich empfehle grundsätzlich diesen Prüfablauf:

1. Vertrag prüfen: Kaufgegenstand mit Katasternummer, Kaufpreis, Zahlungsweg, Übergabetermin, Mängelrechte und maßgebliche Sprachfassung eindeutig festlegen. Weil das georgische Recht das deutsche Abstraktionsprinzip nicht in identischer Form kennt, kann ein unwirksamer Vertrag die Eigentumsposition gefährden.
2. Eigentümer und Belastungen kontrollieren: Einen aktuellen Auszug aus dem öffentlichen Register am Tag der Unterzeichnung abrufen. Prüfen, ob der Verkäufer eingetragener Eigentümer ist, ob Hypotheken, Pfändungen, Verfügungsverbote oder Rechte Dritter eingetragen sind und ob die eingetragene Fläche zur tatsächlichen Wohnung passt.
3. Notwendige Form bestimmen: Feststellen, ob Schriftform mit Unterzeichnung im Public Service Hall genügt oder ob für die konkrete Konstellation eine notarielle Form erforderlich ist, etwa bei einer Hypothek zur Sicherung eines Darlehens, für die Art. 289 grundsätzlich notarielle Beglaubigung verlangt, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift, oder bei einer Vollmacht. Bei einer in Deutschland ausgestellten Vollmacht ist vorab zu prüfen, welche Beglaubigungs-, Apostille- und Übersetzungsanforderungen die georgische Stelle für das konkrete Geschäft verlangt.
4. Registrierung verifizieren: Nach dem Antrag den Bearbeitungsstand verfolgen und erst einen neuen Registerauszug mit Ihrem Namen als Eigentümer als Abschluss betrachten. Bei Ehepaaren prüfen, ob beide oder nur einer eingetragen werden soll, weil dies familien- und erbrechtliche Folgen haben kann.

In der Praxis bedeutet das: Der Registerauszug ist Ihr wichtigstes Dokument, aber nur in seiner aktuellsten Fassung. Ein Auszug von letzter Woche kann eine später registrierte Pfändung oder Verfügungsbeschränkung noch nicht abbilden; deshalb sollte unmittelbar vor der Transaktion ein aktueller Auszug abgerufen werden.

4. Ehe, Vermögen und Unterhalt

Der gesetzliche Güterstand in Deutschland ist die Zugewinngemeinschaft, während das georgische Zivilgesetzbuch das während der Ehe erworbene Vermögen grundsätzlich als gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten behandelt. Beide Begriffe klingen nach „gemeinsam“, beschreiben aber unterschiedliche Konstruktionen. Ich verwende den Begriff Zugewinngemeinschaft deshalb ausschließlich für das deutsche Institut.

Deutschland: getrenntes Vermögen mit Ausgleich am Ende

In der deutschen Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen der Ehegatten während der Ehe getrennt. Jeder ist Eigentümer dessen, was er erwirbt. Erst bei Beendigung des Güterstands, etwa durch Scheidung, wird der während der Ehe erzielte Zuwachs rechnerisch ausgeglichen. Der Ausgleich ist grundsätzlich ein Geldanspruch und kein Miteigentum an einzelnen Gegenständen. Ehegatten können durch notariellen Ehevertrag andere Güterstände vereinbaren, etwa Gütertrennung.

Georgien: gemeinschaftliches Eigentum an Erwerb während der Ehe

Nach Art. 1158 des Zivilgesetzbuchs Georgiens gilt das während der Ehe erworbene Vermögen grundsätzlich als gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten, sofern ein Ehevertrag nichts anderes bestimmt (Stand Oktober 2026). Vermögen, das ein Ehegatte vor der Ehe besaß oder während der Ehe geerbt oder geschenkt bekam, bleibt grundsätzlich sein Sondervermögen. Das gemeinschaftliche Vermögen wird nach dem Gesetz einvernehmlich verwaltet. Ehegatten können durch Ehevertrag abweichende Regeln treffen, auch für künftig erworbenes Vermögen.

Rechtsstand: Oktober 2026.

Was das für Paare mit Vermögen in Georgien bedeutet

Die rechtsvergleichende Literatur hebt beim Unterhalt hervor, dass das georgische Familienrecht den Kreis der Unterhaltspflichtigen anders zieht als das deutsche. Das geltende Zivilgesetzbuch enthält etwa Unterhaltspflichten zwischen Stiefeltern und Stiefkindern unter bestimmten Voraussetzungen. Für eine deutsch-georgische Patchworkfamilie ist das keine theoretische Frage.

Ein Beispiel aus meinem Alltag, anonymisiert: Eine Deutsche, verheiratet mit einem Georgier, kaufte eine Wohnung in Batumi aus eigenen Ersparnissen und ließ sich allein eintragen. Sie ging selbstverständlich davon aus, dass die Wohnung ihr allein gehöre, „wie in Deutschland“. Ob das stimmt, hängt aber davon ab, welches Güterrecht auf die Ehe anwendbar ist und ob das Geld nachweisbar aus vorehelichem Vermögen stammte. Diese Frage ist kollisionsrechtlich zu klären, bevor man über Zugewinn oder Gemeinschaftseigentum spricht.

Ein deutsches Ehepaar, das in Georgien investiert, steht vor einer verwandten Frage. Sein Güterstand bestimmt sich nicht schon deshalb nach georgischem Recht, weil die Wohnung in Tiflis liegt. Für die Registereintragung, die Verfügungsbefugnis und spätere Verkäufe können georgische Vorschriften aber trotzdem relevant werden. Ehegüterrecht und Immobiliensachenrecht greifen ineinander, folgen aber eigenen Anknüpfungsregeln.

5. Erbrecht und gesetzliche Erbfolge

Beide Rechtsordnungen kennen eine gesetzliche Erbfolge nach Ordnungen, aber die Zusammensetzung der Ordnungen und die Stellung des Ehegatten unterscheiden sich deutlich. In rechtsvergleichenden Beiträgen liest man häufig, beide Systeme kennten fünf Erbordnungen. Für Georgien bestätigt das geltende Recht diese Zahl. Für Deutschland stimmt die Aussage nur eingeschränkt, weil das BGB nach der vierten Ordnung weitere, „fernere“ Ordnungen ohne feste Obergrenze vorsieht.

Georgien: fünf Ordnungen mit Ehegatten und Eltern ganz vorn

Das Zivilgesetzbuch Georgiens kennt nach Art. 1336 in der im Oktober 2026 geltenden Fassung fünf Ordnungen gesetzlicher Erben. Zur ersten Ordnung gehören die Kinder, der Ehegatte und die Eltern des Erblassers; Enkel treten an die Stelle eines vorverstorbenen Elternteils. Die zweite Ordnung umfasst Geschwister und, an Stelle vorverstorbener Geschwister, deren Kinder. Zur dritten Ordnung gehören die Großeltern und Urgroßeltern mütterlicher- und väterlicherseits, wobei die Urgroßeltern nach Maßgabe der gesetzlichen Regelung nachrücken. Die vierte Ordnung umfasst Onkel und Tanten. Zur fünften Ordnung gehören Cousins und Cousinen ersten Grades; sind sie beim Erbfall nicht mehr am Leben, treten deren Kinder nach der gesetzlichen Regelung an ihre Stelle. Meine deutsche Wiedergabe ist eine Arbeitsübersetzung; maßgeblich bleibt der Wortlaut der aktuellen Fassung im amtlichen Portal Matsne. Das georgische Verfassungsgericht hat sich in jüngerer Zeit mit Regeln zum erbenlosen Nachlass befasst und eine Vorschrift teilweise für verfassungswidrig erklärt; wer einen konkreten Nachlass prüft, sollte daher die aktuelle Fassung heranziehen.

Deutschland: Parentelen und ein eigenes Ehegattenerbrecht

Im deutschen Recht bilden die Abkömmlinge die erste Ordnung. Eltern und deren Abkömmlinge, also auch Geschwister, gehören erst zur zweiten Ordnung, Großeltern und deren Abkömmlinge zur dritten. Der Ehegatte steht außerhalb dieser Ordnungen und erhält nach § 1931 BGB eine eigene Quote neben den Verwandten. In der Zugewinngemeinschaft erhöht sich diese Quote zusätzlich um ein Viertel, sodass der Ehegatte neben Kindern grundsätzlich die Hälfte des Nachlasses erbt.

Rechtsstand: Oktober 2026.

Testamente und der Denkfehler Pflichtteil

Beide Rechtsordnungen erlauben es, die gesetzliche Erbfolge durch ein Testament zu ändern. Form, Widerruf und Grenzen richten sich aber nach dem anwendbaren Recht. Der häufigste Denkfehler, den ich bei deutschen Eigentümern sehe, betrifft den Pflichtteil. Wer in Deutschland gelernt hat, dass Kinder „immer die Hälfte ihres Erbteils“ bekommen, findet diese Formel in Georgien auf den ersten Blick wieder: Auch das georgische Recht berechnet den Pflichtanteil nach Art. 1371 grundsätzlich mit der Hälfte des gesetzlichen Erbteils (Stand Oktober 2026). Trotzdem sind Berechtigtenkreis, systematische Einordnung und weitere Regeln nicht mit dem deutschen Pflichtteilsrecht gleichzusetzen. Hinzu kommt ein praktischer Punkt: Weil Ehegatte und Eltern in Georgien zur ersten Ordnung gehören, ist schon der gesetzliche Erbteil, von dem die Hälfte berechnet wird, oft ein anderer als in Deutschland. Wer genau berechtigt ist und unter welchen Voraussetzungen, ergibt sich aus dem geltenden georgischen Zivilgesetzbuch und gegebenenfalls aus der Rechtsprechung.

Ein kinderloser Deutscher mit einer Wohnung in Batumi illustriert die praktische Tragweite. Nach deutschem Erbrecht würden neben seiner Ehefrau seine Eltern oder Geschwister als Erben der zweiten Ordnung in Betracht kommen. Nach georgischem Erbrecht stünden Ehefrau und Eltern gemeinsam in der ersten Ordnung, Geschwister kämen nicht zum Zug. Welche dieser Lösungen gilt, beantwortet aber nicht die Rechtsvergleichung, sondern das Internationale Privatrecht.

Welches Recht gilt im deutsch-georgischen Fall?

Rechtsvergleichung beantwortet, wie sich deutsches und georgisches Recht unterscheiden; das Internationale Privatrecht beantwortet, welches dieser Rechte auf einen konkreten Fall anzuwenden ist. Beide Fragen werden in vielen Texten vermischt, und daraus entstehen die meisten Missverständnisse. Die fünf Unterschiede oben sagen noch nichts darüber, ob auf Ihren Vertrag, Ihre Ehe oder Ihren Nachlass deutsches oder georgisches Sachrecht anzuwenden ist.

Ein deutsches Gericht wendet dabei deutsches Kollisionsrecht an, das weitgehend aus europäischen Verordnungen besteht. Für vertragliche Schuldverhältnisse gilt in Deutschland die Rom-I-Verordnung der EU. Im Ehegüterrecht gilt die Europäische Güterrechtsverordnung (EU) 2016/1103. Ihre Kollisionsnormen in Kapitel III sind nach Art. 69 Abs. 3 auf Ehegatten anzuwenden, die am oder nach dem 29. Januar 2019 geheiratet haben oder ab diesem Datum das anwendbare Recht bestimmen. Für frühere Ehen ohne spätere Rechtswahl bleibt es aus deutscher Sicht grundsätzlich beim bisherigen Kollisionsrecht des EGBGB. Für Erbfälle seit dem 17. August 2015 gilt die EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012). Sie knüpft grundsätzlich an den gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers im Zeitpunkt des Todes an und erlaubt eine Rechtswahl zugunsten des Heimatrechts. Ergänzend enthält das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) nationale Kollisionsnormen, etwa für Sachen in Art. 43 EGBGB, wonach Rechte an einer Sache grundsätzlich dem Recht des Lageorts unterliegen.

Ein georgisches Gericht oder das georgische Register wendet dagegen georgisches Internationales Privatrecht an. Georgien ist kein EU-Mitgliedstaat und an die genannten EU-Verordnungen nicht gebunden. Beide Rechtsordnungen können also zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, wenn sie denselben Fall beurteilen. Für Immobilien ist das besonders relevant: Die dingliche Eigentumslage und die Registrierung einer in Georgien belegenen Immobilie richten sich grundsätzlich nach den hierfür maßgeblichen georgischen Sachen- und Registervorschriften; schuldrechtliche, erb- oder güterrechtliche Vorfragen können einem anderen Recht unterliegen.

Die pauschale Aussage „Für Deutsche gilt deutsches Recht“ ist deshalb falsch. Seit der EU-Erbrechtsverordnung kommt es beim Erbrecht aus deutscher Sicht in erster Linie auf den gewöhnlichen Aufenthalt an, nicht auf die Staatsangehörigkeit. Wer als Deutscher dauerhaft in Batumi lebt, kann ohne Rechtswahl aus deutscher Sicht georgischem Erbrecht unterliegen. Typische Faktoren, die im deutsch-georgischen Fall geprüft werden müssen:

• gewöhnlicher Aufenthalt der beteiligten Personen zum maßgeblichen Zeitpunkt
• Staatsangehörigkeit, vor allem für eine mögliche Rechtswahl
• eine ausdrückliche und formwirksame Rechtswahl im Vertrag, Ehevertrag oder Testament
• Lageort der Immobilie und das dort geltende Sachen- und Registerrecht
• Zeitpunkt der Eheschließung, des Vertragsschlusses oder des Todes
• zwingende Vorschriften, etwa zum Verbraucherschutz oder zur Form
• welcher Staat über den Fall entscheidet und welches Kollisionsrecht dort gilt

Aus meiner Erfahrung mit Kunden wird diese Liste meist erst relevant, wenn bereits etwas passiert ist, etwa ein Todesfall oder eine Trennung. Dann ist es oft zu spät für eine Rechtswahl oder einen angepassten Ehevertrag. Wer heute eine Wohnung in Georgien kauft und in Deutschland verheiratet ist oder Kinder hat, sollte die kollisionsrechtliche Frage gleich mit dem Kauf durchdenken.

Gerade bei einer Investition mit familiärem Hintergrund lohnt sich ein frühes Gespräch, damit Vertrag, Registereintragung und spätere Nachfolge zueinander passen. Viele Fragen lassen sich mit einer kurzen Einordnung vor dem Notartermin klären.

Sie planen einen Wohnungskauf in Georgien und sind unsicher, wie Vertrag, Eintragung und familiäre Situation zusammenspielen? Schildern Sie mir Ihre Ausgangslage, ich sage Ihnen, welche Punkte Sie vor der Unterschrift mit einer Fachperson klären sollten.

Jetzt Frage per WhatsApp stellen

Für die eigentliche Rechtsberatung zu Erbfolge oder Güterstand verweise ich an Anwälte oder Notare der jeweiligen Jurisdiktion. Meine Aufgabe ist es, dass diese Fragen rechtzeitig auf dem Tisch liegen und nicht erst Jahre später.

Was Deutsche in Georgien praktisch beachten sollten

Ich bin vor über drei Jahren nach Batumi gezogen, weil mich das Land und seine Menschen überzeugt haben, nicht weil ich das Recht für einfacher gehalten hätte. Nach mehreren Jahren in der Begleitung deutschsprachiger Käufer habe ich aus den fünf Unterschieden eine Reihe von Arbeitsregeln abgeleitet. Sie ersetzen keine Rechtsberatung, helfen aber, die richtigen Fragen zu stellen.

1. Deutsche Rechtsbegriffe nicht ungeprüft übertragen. Grundschuld, Auflassung, Zugewinngemeinschaft, Pflichtteil und Abstraktionsprinzip gehören zum deutschen Rechtssystem. In einem georgischen Vertrag können sie fehlen, etwas anderes bedeuten oder eine Funktion erfüllen, die das georgische Recht mit anderen Mitteln regelt.
2. Die geltende georgische Fassung prüfen, nicht die Literatur von vor zehn Jahren. Das Zivilgesetzbuch Georgiens wurde seit 1997 vielfach geändert. Maßgeblich ist die konsolidierte Fassung im amtlichen Gesetzesportal Matsne, nicht ein älterer Aufsatz oder eine private Übersetzung.
3. Den Registerstand am Tag der Unterschrift kontrollieren. Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und Verfügungsverbote ergeben sich aus dem aktuellen Auszug des öffentlichen Registers. Ein älterer Auszug kann bereits überholt sein.
4. Vertragliche Regelungen statt gesetzlicher Auffangregeln nutzen. Weil das Leistungsstörungsrecht anders aufgebaut ist als im reformierten BGB, sollten Termine, Abnahme, Mängelrechte und Vertragsstrafen ausdrücklich vereinbart werden.
5. Bei zweisprachigen Verträgen die maßgebliche Fassung festlegen. Ein georgisch-englischer oder georgisch-deutscher Vertrag braucht eine Klausel, welche Sprachfassung bei Widersprüchen gilt. Übersetzte Begriffe müssen funktional geprüft werden, nicht nur sprachlich.
6. Sachrecht und Kollisionsrecht getrennt prüfen. Zuerst klären, welches Recht anwendbar ist, dann, was dieses Recht inhaltlich sagt. Eine erbrechtliche Rechtswahl muss nach den einschlägigen kollisionsrechtlichen Regeln in einer Verfügung von Todes wegen erklärt werden oder sich daraus ergeben; für eine güterrechtliche Rechtswahl gelten eigenständige Form- und Anwendungsregeln.
7. Familiäre Folgen beim Kauf mitdenken. Wer als Ehegatte allein oder gemeinsam im Register eingetragen wird, beeinflusst spätere Verkäufe, Scheidungsfolgen und Erbfälle. Diese Entscheidung sollte bewusst getroffen werden.
8. Bei komplexen Fällen Fachleute beider Jurisdiktionen hinzuziehen. Ein georgischer Rechtsanwalt kann Sie individuell zu Vertrag, Eigentum und Risiken beraten; Notar und Registrierungsstelle erfüllen die ihnen gesetzlich zugewiesenen Beurkundungs-, Beglaubigungs- beziehungsweise Registrierungsfunktionen und sind nicht automatisch Ihre persönlichen Berater. Eine deutsche Fachperson prüft die Folgen für Güterstand, Erbschaft und gegebenenfalls Steuern in Deutschland.

Diese Regeln klingen nach Aufwand. In der Praxis kosten sie meist wenige Tage, während sich ein Fehler im Register oder im Ehegüterrecht oft über Jahre hinzieht. Ich habe Käufe begleitet, die in knapp zwei Wochen sauber abgeschlossen waren, und andere, bei denen allein die Klärung einer vergessenen Vollmacht aus Deutschland mehrere Wochen dauerte.

Rechtliche Sorgfalt ist allerdings nur eine Seite eines guten Kaufs. Die andere Seite ist die Frage, welches Objekt überhaupt zu Ihrem Budget, Ihrer bevorzugten Lage und Ihrem Ziel passt, ob Selbstnutzung, Vermietung oder Altersruhesitz.

Wenn Sie zuerst herausfinden möchten, welche Wohnungen in Batumi oder Tiflis zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passen, bevor Sie in die rechtliche Prüfung gehen, können Sie Ihre Wünsche in wenigen Schritten angeben.

Kostenlose Immobilienauswahl in Georgien anfordern

Für jedes konkrete Objekt gilt anschließend der oben beschriebene Prüfablauf. Eine Vorauswahl ersetzt weder den Registerauszug noch die Prüfung des Vertrags durch eine qualifizierte Fachperson.

Häufige Fragen zum deutsch-georgischen Privatrecht

Ist das georgische Zivilrecht dem deutschen Recht ähnlich?

Ja, strukturell bestehen deutliche Ähnlichkeiten, weil sich das 1997 in Kraft getretene Zivilgesetzbuch Georgiens stark am deutschen Privatrecht orientierte. Die Übernahme war jedoch selektiv. Einzelne Institute wurden vereinfacht, anders ausgestaltet oder später unterschiedlich weiterentwickelt. Aus einem ähnlich klingenden georgischen Begriff lässt sich deshalb nicht automatisch dieselbe Rechtsfolge wie nach dem deutschen BGB ableiten.

Was unterscheidet das georgische Zivilrecht vom deutschen BGB?

Besonders relevant sind Unterschiede im Leistungsstörungsrecht, beim Eigentumsübergang, im Immobilien- und Registerrecht, im Ehegüter- und Unterhaltsrecht sowie im Erbrecht. Ein grundlegendes Beispiel ist das deutsche Abstraktionsprinzip, das in dieser Form nicht in das georgische Sachenrecht übernommen wurde. Im Erbrecht stehen in Georgien Ehegatte und Eltern bereits in der ersten Erbordnung.

Gilt beim Immobilienkauf in Georgien das gleiche Eigentumsprinzip wie in Deutschland?

Nein. Beide Systeme machen den Eigentumserwerb an Immobilien von einer Registereintragung abhängig, die rechtliche Konstruktion ist jedoch nicht identisch. In Georgien verlangt das Zivilgesetzbuch ein schriftliches Rechtsgeschäft und die Eintragung im öffentlichen Register. Deutsche Begriffe wie Auflassung, Grundbuch oder Abstraktionsprinzip sollten Käufer deshalb nicht einfach auf den georgischen Kauf übertragen.

Welche Unterschiede gibt es im Erbrecht zwischen Deutschland und Georgien?

Georgien kennt fünf gesetzliche Erbordnungen, wobei Kinder, Ehegatte und Eltern gemeinsam zur ersten Ordnung gehören. In Deutschland bilden nur die Abkömmlinge die erste Ordnung, und der Ehegatte hat ein eigenes Erbrecht. Auch der georgische Pflichtanteil beträgt nach Art. 1371 grundsätzlich die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, Berechtigtenkreis und Detailregeln weichen aber vom deutschen Pflichtteil ab (Stand Oktober 2026). Welches Erbrecht gilt, bestimmt das Internationale Privatrecht.

Welches Recht gilt bei einem Vertrag zwischen Deutschland und Georgien?

Das hängt vom konkreten Vertrag, einer wirksamen Rechtswahl und den einschlägigen Regeln des Internationalen Privatrechts ab. Aus deutscher Sicht gilt dafür grundsätzlich die europäische Rom-I-Verordnung, aus georgischer Sicht georgisches Kollisionsrecht. Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit entscheiden nicht automatisch. Bei Immobilien und Verbraucherverträgen können zusätzliche zwingende Vorschriften eingreifen.

Kann ich deutsche Rechtsbegriffe in einem georgischen Vertrag verwenden?

Nur mit Vorsicht. Begriffe wie Grundschuld, Zugewinngemeinschaft, Pflichtteil oder Abstraktionsprinzip gehören zum deutschen Rechtskontext und haben nicht zwingend ein identisches georgisches Gegenstück. Bei zweisprachigen Verträgen sollte deshalb nicht nur übersetzt, sondern geprüft werden, welche rechtliche Funktion ein Begriff nach dem anwendbaren Recht tatsächlich erfüllt und welche Sprachfassung maßgeblich ist.

Fazit

Das georgische Privatrecht ist mit dem deutschen BGB verwandt, aber es ist ein eigenständiges Rechtssystem. Die fünf wichtigsten Unterschiede betreffen das Leistungsstörungsrecht, den Eigentumsübergang ohne deutsches Abstraktionsprinzip, das Immobilien- und Registerrecht, das Ehegüter- und Unterhaltsrecht sowie die gesetzliche Erbfolge. In jedem dieser Bereiche können vertraute Begriffe zu anderen Rechtsfolgen führen als in Deutschland.

Für Käufer ist der praktische Kern schnell beschrieben: Der georgische Vertrag muss wirksam sein, die Form muss stimmen, und erst die Eintragung im öffentlichen Register macht Sie zum Eigentümer. Familie und Erbe gehören in diese Überlegung von Anfang an hinein, und die Frage nach dem anwendbaren Recht ist von der Frage nach dem Inhalt des Rechts zu trennen.

Aus meiner Sicht als jemand, der täglich deutschsprachige Käufer in Georgien begleitet, ist die größte Gefahr nicht das fremde Recht, sondern die scheinbare Vertrautheit. Wer die Unterschiede kennt, stellt rechtzeitig die richtigen Fragen und lässt die Antworten von qualifizierten Fachleuten beider Länder prüfen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt oder Notar. Die dargestellte Rechtslage entspricht dem Stand Oktober 2026 und kann sich durch Gesetzesänderungen oder Rechtsprechung in Deutschland, Georgien oder der EU jederzeit ändern. Für einen konkreten Vertrag, eine Ehe oder einen Nachlass ist stets der Einzelfall maßgeblich.