Immobilienkauf in Georgien aus der Ferne: Ablauf

Ein Immobilienkauf in Georgien lässt sich weitgehend aus Deutschland koordinieren: Objektauswahl, Video-Besichtigung, Dokumentenprüfung, Vertragsabstimmung und Zahlungsplanung funktionieren digital. Für rechtsverbindliche Handlungen kann je nach Transaktion eine entsprechend ausgestaltete Vollmacht und ein Vertreter vor Ort erforderlich sein. Eigentum entsteht bei Immobilien erst mit der Registrierung im georgischen Public Registry.

Ich bin Charlotte und begleite deutschsprachige Käufer bei Immobilienkäufen in Georgien, ein spürbarer Teil davon ohne Anreise des Käufers — aber nicht so, wie es viele Anbieter im Netz beschreiben. Der Satz „100 % remote“ verwischt drei völlig verschiedene Dinge: digitale Koordination, rechtsverbindliches Handeln durch einen Vertreter und die staatliche Eigentumsregistrierung. Genau diese drei Ebenen trenne ich in diesem Text sauber.

Was beim Fernkauf wirklich digital funktioniert

Digitale Koordination bedeutet, dass Informationen, Dokumente, Verhandlungen und Entscheidungen über Video, E-Mail und Messenger organisiert werden. Digitale Koordination bedeutet nicht automatisch, dass jeder rechtlich relevante Schritt allein durch eine E-Mail oder einen unterschriebenen Scan wirksam wird. Ein ausgetauschter Scan darf nicht mit der für den Eigentumserwerb erforderlichen Registrierung im Public Registry gleichgesetzt werden.

Die folgende Tabelle zeigt, welcher Schritt aus Deutschland funktioniert, welcher Schritt einen Vertreter vor Ort braucht und wo persönliche Anwesenheit nicht zwingend, aber risikoabhängig sinnvoll ist. Stand: September 2026.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden entsteht der größte Ärger nicht bei der Objektsuche, sondern genau an der Schnittstelle zwischen Spalte zwei und Spalte drei. Ein Käufer glaubt, mit dem zurückgesendeten PDF sei alles erledigt — und stellt Wochen später fest, dass niemand befugt war, den Registrierungsantrag einzureichen. Klären Sie vor der ersten Zahlung schriftlich, wer welche Handlung mit welcher Grundlage ausführt.

Der Ablauf mit einem Makler vor Ort

Ich beschreibe den Ablauf so, wie er bei mir in Batumi, Tbilisi, Gonio und Kvariati tatsächlich läuft. Zehn Schritte, jeweils mit klarer Rollenverteilung.

1. Anforderungen und Budget definieren. Der Käufer legt Nutzungszweck, Gesamtbudget inklusive Nebenkosten, Lagepräferenz und Zeithorizont fest. Ich sortiere daraus die realistischen Segmente. Ein Käufer, der in Gonio ein ruhiges Ferienobjekt sucht, bekommt andere Vorschläge als jemand, der in Tbilisi ganzjährig vermieten möchte.
2. Shortlist erstellen. Ich stelle drei bis sechs Objekte mit Grundriss, Etage, Ausrichtung, Zustand, Preis pro Quadratmeter und bekannten Nebenkosten zusammen. Der Käufer streicht, was nicht passt. Mehr als sechs Objekte gleichzeitig führen erfahrungsgemäß zu Entscheidungslähmung.
3. Live-Video-Besichtigungen durchführen. Ich gehe mit dem Telefon durch die Wohnung, der Käufer sagt, wohin ich die Kamera halte. Aufzug, Treppenhaus, Fenster zur Straße, Wasserdruck, Feuchtigkeitsspuren in Bad und Ecken. Aufgezeichnete Verkäufervideos ersetzen eine Live-Schaltung nicht, weil der Käufer dort nicht steuern kann, was gezeigt wird.
4. Objekt- und Dokumentenprüfung starten. Ich beschaffe den Katastercode und einen aktuellen Auszug aus dem Public Registry. Die juristische Bewertung dieser Unterlagen gehört zu einem unabhängigen georgischen Anwalt, nicht zu mir als Immobilienmaklerin.
5. Verhandlungen führen. Ich verhandle Preis, Zahlungsstruktur, Ausstattungsumfang und Übergabetermin mit Verkäufer oder Bauträger. Der Käufer entscheidet über jedes Zugeständnis selbst und schriftlich.
6. Kaufvertrag abstimmen. Der Vertragsentwurf wird geprüft, ergänzt und in einer für den Käufer verständlichen Sprachfassung gespiegelt. Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie unterschreiben eine Fassung, die sie nur sinngemäß verstanden haben.
7. Vollmacht vorbereiten, falls erforderlich. Wird ein Vertreter für rechtsverbindliche Handlungen gebraucht, stimmen wir den Vollmachtstext vorab auf die konkrete Transaktion ab. Errichtet wird die Vollmacht in Deutschland in der erforderlichen Form.
8. Zahlungsplan festlegen. Kaufpreis, Währung, Empfänger, Raten und Nachweise werden vor der ersten Überweisung fixiert. Der Käufer klärt parallel die Anforderungen seiner deutschen Bank.
9. Registrierung veranlassen und kontrollieren. Der Antrag auf Eintragung wird bei der National Agency of Public Registry eingereicht, üblicherweise über den Bevollmächtigten oder über eine Public Service Hall. Ich verfolge den Status und informiere den Käufer über jeden Schritt.
10. Übergabe organisieren. Schlüssel, Zählerstände, Mängelliste, Foto- und Videodokumentation. Erst danach ist der Vorgang für mich abgeschlossen.

Makler, Anwalt und Bevollmächtigter: Wer macht was?

Ein Immobilienmakler in Georgien koordiniert den Prozess, ersetzt aber keine rechtliche Due Diligence. Diese Trennung ist kein Formalismus, sondern der Kern eines sauberen Fernkaufs.

Ein Interessenkonflikt entsteht, wenn dieselbe Person gleichzeitig den Verkäufer vertritt, den Käufer berät und die rechtliche Prüfung übernimmt. Ich sage meinen Kunden offen: Ich vertrete Ihre Interessen im Prozess, und ich verdiene am Zustandekommen einer Transaktion. Deshalb empfehle ich grundsätzlich einen unabhängigen georgischen Anwalt, der nicht von mir und nicht vom Verkäufer beauftragt oder bezahlt wird. Die Kosten dafür sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering, das Sicherheitsplus ist erheblich. Ich bin Maklerin, keine Anwältin, keine Notarin und keine Steuerberaterin.

Immobilie und Unterlagen aus Deutschland prüfen

Die rechtlichen Grundlagen des Immobilienerwerbs finden sich im Civil Code of Georgia. Für die Prüfung selbst ist das öffentliche Register die zentrale Quelle. Eine Remote-Due-Diligence umfasst mindestens folgende Punkte:

• Katastercode anfordern. Der Katastercode ist für eine eindeutige und belastbare Zuordnung des konkreten Objekts im Public Registry besonders wichtig. Verkäufer, die den Code nicht herausgeben wollen, sind für mich ein Ausschlusskriterium.
• Aktuellen Auszug aus dem Public Registry beschaffen. Der Auszug der National Agency of Public Registry ist die maßgebliche Auskunft über den eingetragenen Rechtsstand einer georgischen Immobilie.
• Eingetragenen Eigentümer abgleichen. Die Identität des eingetragenen Eigentümers muss zweifelsfrei mit Verkäufer und Vertragspartei übereinstimmen; abweichende Schreibweisen oder Transliteration sollten vor Unterzeichnung geklärt werden.
• Objektbeschreibung prüfen. Fläche, Etage, Adresse und Nutzungsart im Register müssen mit dem übereinstimmen, was in der Video-Besichtigung zu sehen war.
• Hypotheken und registrierte Belastungen prüfen. Eine eingetragene Hypothek verschwindet nicht dadurch, dass der Verkäufer sie mündlich für erledigt erklärt.
• Beschränkungen, Pfandrechte und Verfügungsverbote prüfen. Registrierte Beschränkungen können die Übertragung blockieren oder verzögern.
• Abgleich Register – Vertrag – Realität. Drei Quellen, ein Ergebnis. Weicht eine ab, wird nicht gezahlt, sondern geklärt.
• Bei Neubauten zusätzlich: Identität und Historie des Bauträgers, Rechte am Grundstück, Projektstatus und Bautenstand sowie die relevanten Genehmigungsunterlagen.

Stand: September 2026 kostet ein elektronisch beantragter Registerauszug laut Gebührenübersicht der National Agency of Public Registry 13 GEL bei Ausstellung innerhalb eines Arbeitstags und 52 GEL bei Ausstellung am Tag der Beantragung. Für einen englischsprachigen Auszug fällt zusätzlich eine Gebühr von 26 GEL an (Stand: September 2026). In der Praxis bedeutet das: Eine seriöse Registerprüfung scheitert nie am Geld, sondern nur daran, dass sie niemand angefordert hat.

Vollmacht aus Deutschland richtig vorbereiten

Eine Vollmacht ist die Ermächtigung einer Person, im Namen einer anderen Person rechtsverbindlich zu handeln. Die Regeln zur Stellvertretung im georgischen Recht finden sich in den Artikeln 103 bis 109 des Civil Code of Georgia. Der Kodex lässt Geschäfte durch einen Vertreter zu, knüpft die Wirkung für den Vertretenen an die erteilte Befugnis und regelt auch die Beendigung der Vertretung. In der Praxis ist deshalb entscheidend, welche Befugnisse die Vollmacht tatsächlich einräumt; der Vertreter sollte nur innerhalb dieser Befugnisse handeln. Ich gebe hier keine Rechtsberatung, sondern beschreibe den praktischen Ablauf, den ich mit deutschen Käufern regelmäßig durchlaufe.

1. Text zuerst auf die konkrete georgische Transaktion abstimmen. Erst wird geklärt, welche Handlungen der Vertreter tatsächlich vornehmen soll, dann wird formuliert. Eine Vollmacht, die in Deutschland fertig errichtet und erst danach nach Georgien geschickt wird, muss im ungünstigen Fall neu gemacht werden.
2. Vollmacht in Deutschland in der erforderlichen Form errichten. Welche Form eine konkrete Transaktion verlangt, hängt vom Einzelfall ab und sollte vor der Beurkundung mit einem georgischen Juristen oder der zuständigen Stelle abgeklärt werden. Pauschale Aussagen dazu sind unseriös.
3. Apostille beschaffen, soweit erforderlich. Das Haager Apostille-Übereinkommen gilt im Verhältnis zwischen Deutschland und Georgien seit dem 3. Februar 2010. Deutsche öffentliche Urkunden können damit für die Verwendung in Georgien mit einer Apostille versehen werden; zuständig sind je nach Urkundenart unterschiedliche deutsche Stellen. Die Apostille bestätigt die Echtheit einer deutschen öffentlichen Urkunde; sie entscheidet nicht darüber, ob Inhalt und Form der Vollmacht für die konkrete georgische Immobilientransaktion ausreichen. Welche Stelle für Ihre konkrete Urkunde zuständig ist, erfragen Sie am besten direkt beim beurkundenden Notariat oder bei der übergeordneten Behörde. Auf georgischer Seite informiert das georgische Justizministerium über die Verwendung ausländischer Urkunden.
4. Für Georgien übersetzen lassen. Die Vollmacht wird für die Verwendung in Georgien in die Landessprache übersetzt; die Anforderungen an die Übersetzung und deren Beglaubigung richten sich nach der aufnehmenden Stelle.
5. Annahmeform vor der Transaktion prüfen. Bevor der Vertreter handelt, sollte bestätigt sein, dass das Dokument in der vorliegenden Fassung akzeptiert wird. Diese Prüfung kostet zwei Tage und spart im Zweifel drei Wochen.

Bei einem meiner Fälle hat eine zu früh beurkundete Vollmacht rund vier Wochen gekostet, weil im Text die falsche Wohnungsnummer stand und das Dokument komplett neu erstellt, apostilliert und übersetzt werden musste. Ein Formfehler in der Vollmacht wird immer teurer als eine sorgfältige Abstimmung vorab.

Wie eng sollte die Vollmacht gefasst sein?

Eine Vollmacht ist ein Machtinstrument, kein Formular. Je weiter sie gefasst ist, desto größer ist der Schaden, den ein Missbrauch anrichten kann. Diese Punkte gehören aus meiner Sicht in jede Prüfung:

• Genaue Person des Bevollmächtigten mit vollständigem Namen und Ausweisdaten, nicht „ein Mitarbeiter der Kanzlei“.
• Konkrete Immobilie mit Katastercode statt einer allgemeinen Ermächtigung zum Immobilienerwerb in Georgien.
• Exakt aufgezählte erlaubte Handlungen, formuliert als abschließende Liste.
• Kaufpreislimit als Obergrenze in der vereinbarten Währung. Ohne Limit kann teurer gekauft werden als besprochen.
• Befugnis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, ausdrücklich und auf diesen einen Vertrag bezogen.
• Befugnis zur Einreichung von Unterlagen bei der National Agency of Public Registry, einschließlich Antragstellung über eine Public Service Hall.
• Befugnis zur Entgegennahme von Registerauszügen nach Abschluss der Eintragung.
• Gesonderte Entscheidung über Geldbewegungen. Ob der Bevollmächtigte Zahlungen ausführen, entgegennehmen oder über Konten verfügen darf, ist eine eigene, bewusst zu treffende Entscheidung — und meine Empfehlung lautet, diese Befugnis nur zu erteilen, wenn es zwingend nötig ist.
• Gültigkeitsdauer mit konkretem Enddatum, orientiert am realistischen Transaktionszeitraum plus Puffer.
• Untervollmacht ausdrücklich ausschließen oder eng begrenzen. Ohne Regelung kann sich der Kreis der handelnden Personen unbemerkt erweitern.

Eine weit gefasste Generalvollmacht erhöht das Risiko, weil sie Handlungen erlaubt, die der Käufer nie besprochen hat, und weil sie nach Abschluss der Transaktion oft schlicht vergessen und nicht widerrufen wird.

Neubau oder Bestandswohnung aus der Ferne

Der Ablauf beim Bauträger unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer bestehenden Wohnung. Nach Artikel 183 des Civil Code of Georgia sind für den Erwerb eines unbeweglichen Gegenstands eine schriftliche Transaktion und die Registrierung des Eigentumsrechts des Erwerbers im Public Registry erforderlich. Artikel 311¹ des Civil Code of Georgia betrifft ergänzend die Vorlage von Transaktionen im Registrierungsverfahren und die Authentifizierung im Rahmen dieses Verfahrens. In der Praxis heißt das: Eine per E-Mail abgestimmte und gescannt zurückgesendete Vereinbarung mit einem Bauträger darf nicht mit dem endgültigen Eigentumserwerb gleichgesetzt werden.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie halten den unterschriebenen Bauträgervertrag bereits für den Eigentumsnachweis. Rechtlich entscheidend ist die Eintragung im Public Registry, nicht der Vertrag allein. Wie und wann diese Eintragung in einem konkreten Projekt erfolgt, gehört vor der ersten Rate geklärt.

Zahlung aus Deutschland sicher koordinieren

Die Zahlung ist der Punkt, an dem Fehler nicht mehr korrigierbar sind. Deshalb wird sie vollständig durchgeplant, bevor der erste Euro bewegt wird.

• Kaufpreis und Währung eindeutig im Vertrag festhalten. Betrag, Währung und Umrechnungsregel gehören schriftlich fixiert, nicht in eine E-Mail-Kette.
• Empfängerkonto muss auf die im geprüften Vertrag genannte Partei lauten. Weicht der Kontoinhaber vom Vertragspartner ab, wird nicht überwiesen, sondern nachgefragt.
• Keine Überweisung auf das private Konto eines Maklers ohne eindeutige, vertraglich fixierte und juristisch geprüfte Grundlage.
• Zahlungsplan an Vertragsstufen koppeln: Anzahlung, Zwischenzahlungen und Restzahlung jeweils an ein überprüfbares Ereignis binden.
• Zahlungsnachweise vollständig sammeln: Überweisungsbelege, Quittungen und Bestätigungen des Empfängers gehören ins eigene Dossier.
• AML- und Source-of-Funds-Prüfungen einkalkulieren. Banken können bei internationalen Zahlungen Nachweise zur Mittelherkunft und zum Zweck der Zahlung verlangen.
• Anforderungen beider Banken vor Fälligkeit klären. Fragen Sie die sendende deutsche Bank und die empfangende georgische Bank aktiv, welche Unterlagen sie erwarten.
• Keine festen Laufzeitversprechen einplanen. Wie lange eine internationale Überweisung dauert, hängt von den beteiligten Instituten ab und lässt sich nicht garantieren.

Ich stelle keine allgemeinen Escrow-Versprechen auf. Ob und in welcher Form ein Treuhandmechanismus im konkreten Fall verfügbar und sinnvoll ist, gehört mit einem Anwalt und der beteiligten Bank geklärt.

Wenn Sie zu Ihrem konkreten Fall eine Rückfrage haben — etwa zur Zahlungsstruktur eines bestimmten Projekts oder zur Formulierung einer Vollmacht — ist eine kurze Nachricht oft schneller als lange Recherche im Netz.

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Nach der Klärung der Zahlungsmodalitäten folgt der rechtlich entscheidende Schritt des gesamten Erwerbs, und den beschreibe ich im nächsten Abschnitt genauer.

Registrierung im Public Registry

Die Registrierung im Public Registry ist der rechtlich entscheidende Schritt beim Immobilienerwerb in Georgien, weil das Eigentumsrecht des Erwerbers erst mit dieser Eintragung entsteht. Ein unterschriebener Kaufvertrag, eine geleistete Zahlung und ein übergebener Schlüssel begründen für sich genommen kein Eigentum an einer georgischen Immobilie. Genau deshalb kontrolliere ich bei jeder Transaktion, dass der Antrag tatsächlich eingereicht wurde und dass die Eintragung anschließend im Register sichtbar ist.

Stand: September 2026 gelten laut Gebührenordnung der National Agency of Public Registry für die Registrierung der Entstehung, Änderung oder Beendigung eines Rechts an unbeweglichem Eigentum folgende Sätze: 150 GEL bei Bearbeitung innerhalb von vier Arbeitstagen, 270 GEL bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstags und 350 GEL bei Bearbeitung am Tag der Antragstellung. Ältere oder konkurrierende Ratgeber nennen teilweise deutlich niedrigere Beträge von rund 50 GEL; diese Angaben entsprechen nicht dem aktuellen offiziellen Tarif. Prüfen Sie Gebührenangaben grundsätzlich direkt bei der zuständigen Behörde, da Tarife angepasst werden können.

Die National Agency of Public Registry bietet einen digitalen Smart-Contract-Service für Immobilienrechte an. Stand: September 2026 ist dieser Dienst laut FAQ der Behörde georgischen Staatsbürgern mit gültigem georgischem Personalausweis oder Reisepass vorbehalten, und Käufer wie Verkäufer nehmen persönlich teil; ein Handeln durch einen Bevollmächtigten ist innerhalb des Smart Contract nicht vorgesehen. In der Praxis bedeutet das: Ein Käufer mit ausschließlich deutscher Staatsangehörigkeit sollte nicht mit diesem Kanal planen. Besitzt ein deutscher Käufer zusätzlich die georgische Staatsangehörigkeit, ist die Anwendbarkeit anhand der aktuellen Anforderungen der National Agency of Public Registry zu prüfen. Anträge in Papierform werden regelmäßig über eine Public Service Hall eingereicht. Nach Abschluss der Eintragung sollte immer ein neuer Registerauszug angefordert werden, der den Käufer als eingetragenen Eigentümer ausweist. Das ist der einzige Beleg, auf den ich mich am Ende einer Transaktion verlasse.

Übergabe und Betreuung nach dem Kauf

Mit dem Registerauszug ist der rechtliche Teil erledigt, der praktische noch nicht. Diese Schritte koordiniere ich für Kunden, die in Deutschland sitzen:

1. Schlüsselübergabe organisieren und dokumentieren, wie viele Schlüssel, Chips oder Zugangscodes übergeben wurden.
2. Übergabeprotokoll erstellen mit Datum, Anwesenden, Zählerständen für Strom, Wasser und Gas sowie dem Zustand der Wohnung.
3. Foto- und Videodokumentation anfertigen, systematisch Raum für Raum, inklusive Bad, Fenstern, Elektroinstallation und Balkon.
4. Mängel erfassen und schriftlich melden, mit Fristsetzung gegenüber Bauträger oder Verkäufer, soweit vertraglich vorgesehen.
5. Möblierung planen, falls gewünscht, mit Budget, Lieferzeiten und Montage. Was ein Dienstleister leisten kann, hängt vom jeweiligen Anbieter und Projekt ab.
6. Kommunikation mit der Hausverwaltung aufnehmen: Nebenkosten, Zahlungsweise, Ansprechpartner und Hausregeln.
7. Objekt auf Eigennutzung oder Vermietung vorbereiten, je nach Ziel des Käufers.

Ich verspreche hier bewusst keine festen Ergebnisse: Ob eine Mängelbeseitigung schnell erfolgt, hängt vom Bauträger ab, nicht von mir.

Wann ich trotzdem eine Reise empfehle

Ich bin selbst nach Batumi gezogen, weil ich diesen Markt nur verstehen konnte, indem ich täglich in den Objekten stehe. Genau deshalb weiß ich, wann Video reicht und wann nicht. Eine Anreise empfehle ich in diesen Situationen:

• Komplizierte Bestandsobjekte mit Umbauten, zusammengelegten Einheiten oder unklarer Historie.
• Grundstücksthemen, etwa bei Häusern in Gonio oder Kvariati, wo Grenzen, Zufahrt und Nutzungsart eine größere Rolle spielen als bei einer Etagenwohnung.
• Widersprüchliche Unterlagen, wenn Registerangaben, Vertrag und tatsächlicher Zustand nicht zusammenpassen.
• Ungewöhnlicher baulicher Zustand, insbesondere bei Feuchtigkeit, Setzungsrissen oder erkennbar improvisierter Haustechnik.
• Unsicherheit über die Mikrolage, etwa bei Lärm, Baustellen in der Nachbarschaft oder Aussichtsversprechen, die in zwei Jahren zugebaut sein könnten.
• Zweifel am Bauträger, wenn Projekthistorie oder Auskunftsbereitschaft Fragen offenlassen.

Ein anonymisiertes Beispiel: Ein Kunde wollte eine Bestandswohnung in Tbilisi kaufen, deren Registerfläche um mehrere Quadratmeter von der Beschreibung des Verkäufers abwich. Wir haben die Transaktion pausiert, er ist für drei Tage gekommen, und die Abweichung ließ sich vor Ort mit dem Anwalt klären. Bei einer standardisierten Neubauwohnung in einem Projekt, das ich schon mehrfach begleitet habe, wäre dieselbe Reise unnötig gewesen. Die Entscheidung ist risikobasiert, nicht dogmatisch.

Wenn Sie noch am Anfang stehen und erst einmal sehen möchten, welche Objekte zu Ihrem Budget, Ihrer Wunschlage und Ihrem Anlageziel passen, ist eine strukturierte Vorauswahl der schnellste erste Schritt.

Kostenlose Immobilienauswahl in Georgien anfordern

Auf dieser Basis lässt sich anschließend entscheiden, welche Objekte überhaupt eine vertiefte Prüfung rechtfertigen und welche Sie sich sparen können.

Checkliste für Käufer aus Deutschland

1. Anforderungen und Gesamtbudget schriftlich definieren, inklusive Nebenkosten und Zeithorizont.
2. Objekt live per Video zeigen lassen und dabei selbst bestimmen, wohin die Kamera geht.
3. Katastercode des Objekts einholen, bevor über Preise verhandelt wird.
4. Aktuellen Auszug aus dem Public Registry prüfen auf Eigentümer, Beschreibung und Belastungen.
5. Juristische Prüfung durch einen unabhängigen georgischen Anwalt organisieren.
6. Kaufvertrag vollständig verstehen, in einer Sprachfassung, die Sie sicher beherrschen.
7. Vollmacht eng begrenzen auf Person, Objekt, Handlungen, Preislimit und Laufzeit.
8. Zahlungsweg und Empfänger festlegen und mit beiden Banken vorab abstimmen.
9. Bankanforderungen zu Mittelherkunft frühzeitig klären, nicht erst am Fälligkeitstag.
10. Registrierung im Public Registry aktiv kontrollieren statt auf mündliche Bestätigungen zu vertrauen.
11. Neuen Registerauszug nach der Eintragung anfordern, der Sie als Eigentümer ausweist.
12. Übergabe mit Protokoll, Fotos, Video und Zählerständen dokumentieren.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf aus der Ferne

Kann ich eine Immobilie in Georgien kaufen, ohne selbst anzureisen?

Ja, viele Schritte können aus Deutschland organisiert werden, und rechtsverbindliche Handlungen lassen sich je nach Fall durch einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter in Georgien erledigen. Entscheidend ist nicht die persönliche Anwesenheit, sondern eine rechtlich passende Dokumentation. Das Eigentum an der Immobilie entsteht erst mit der Registrierung des Erwerbers im georgischen Public Registry.

Brauche ich für den Immobilienkauf in Georgien immer eine Vollmacht?

Nicht für jeden vorbereitenden Schritt. Objektauswahl, Video-Besichtigungen, Verhandlungen, Dokumentenprüfung und Vertragsabstimmung lassen sich ohne Vollmacht koordinieren. Eine Vollmacht wird relevant, wenn eine andere Person rechtsverbindlich in Ihrem Namen handeln soll. Welche Form und welche Befugnisse erforderlich sind, sollte für die konkrete Transaktion vorab mit einem georgischen Juristen oder der zuständigen Registrierungsstelle geklärt werden.

Wie funktioniert eine Vollmacht aus Deutschland für Georgien?

In der Praxis sollte der Text zunächst für die konkrete georgische Transaktion abgestimmt werden. Anschließend wird die Vollmacht in Deutschland in der erforderlichen Form errichtet und gegebenenfalls mit einer Apostille versehen sowie für die Verwendung in Georgien übersetzt. Das Haager Apostille-Übereinkommen gilt zwischen Deutschland und Georgien seit dem 3. Februar 2010. Die Apostille bestätigt dabei nur die Echtheit der Urkunde, nicht die inhaltliche Eignung der Vollmacht für Ihre Transaktion.

Was kann ein Immobilienmakler in Georgien aus der Ferne für mich übernehmen?

Ein Makler vor Ort kann unter anderem Objekte vorsortieren, Live-Video-Besichtigungen organisieren, Informationen vom Verkäufer oder Bauträger einholen, Verhandlungen koordinieren und den Ablauf bis zur Übergabe begleiten. Juristische Due Diligence und Rechtsberatung sollten jedoch klar von der Maklertätigkeit getrennt und bei Bedarf durch einen unabhängigen georgischen Anwalt erbracht werden.

Wie prüfe ich eine Immobilie in Georgien, wenn ich in Deutschland bin?

Verlangen Sie mindestens den Katastercode und einen aktuellen Auszug aus dem Register der National Agency of Public Registry. Prüfen Sie Eigentümer, Objektbeschreibung, eingetragene Belastungen und Beschränkungen und gleichen Sie die Daten mit Vertrag und tatsächlichem Objekt ab. Bei Neubauten kommen die Prüfung des Bauträgers, des Grundstücks und der relevanten Bauunterlagen hinzu. Fotos allein ersetzen diese Prüfung nicht.

Wann ist ein persönlicher Besuch trotz Fernkauf sinnvoll?

Ein Besuch ist besonders sinnvoll, wenn Dokumente und tatsächlicher Zustand nicht eindeutig zusammenpassen, die Immobilie ungewöhnlich ist, Grundstücksfragen eine Rolle spielen oder Sie Lage und Bauqualität selbst beurteilen möchten. Bei einer standardisierten Wohnung eines bereits geprüften Projekts kann die Fernabwicklung dagegen praktikabler sein. Die Entscheidung sollte sich am konkreten Risiko orientieren, nicht an einem pauschalen Versprechen.

Fazit

Der größte Teil eines Immobilienkaufs in Georgien lässt sich aus Deutschland koordinieren: Suche, Live-Video-Besichtigung, Registerauszug, Due Diligence, Verhandlung, Vertragsabstimmung und Zahlungsplanung. Drei Dinge sind davon zu trennen. Erstens: Für rechtsverbindliches Handeln in Ihrem Namen braucht es je nach Transaktion einen Vertreter mit passend ausgestalteter Vollmacht. Zweitens: Eine Vollmacht sollte immer eng gefasst sein, mit konkretem Objekt, Katastercode, Preislimit und Enddatum. Drittens: Eigentum an einer georgischen Immobilie entsteht erst mit der Eintragung im Public Registry, nicht mit Vertrag oder Zahlung.

Meine persönliche Einschätzung aus der Begleitung deutschsprachiger Käufer: Der Fernkauf funktioniert dann gut, wenn die Unterlagen eindeutig sind, das Objekt standardisiert ist und die Rollen von Makler, unabhängigem Anwalt und Bevollmächtigtem sauber getrennt bleiben. Er funktioniert schlecht, wenn jemand versucht, alle drei Rollen in einer Person zu bündeln oder auf die Registerprüfung zu verzichten, weil die Fotos schön aussehen.

Planen Sie den Prozess rückwärts: Erst festlegen, wie die Eintragung im Register zustande kommt und wer sie einreicht, dann die Zahlung strukturieren, dann unterschreiben. In dieser Reihenfolge sind Fernkäufe in Batumi, Tbilisi, Gonio und Kvariati aus meiner Erfahrung gut beherrschbar.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zum Stand September 2026 und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Gebühren, Fristen und rechtliche Anforderungen können sich ändern und sollten vor jeder Transaktion bei den zuständigen georgischen Stellen sowie mit einer qualifizierten Fachperson geprüft werden. Ich bin Immobilienmaklerin und weder Anwältin noch Notarin oder Steuerberaterin.