Saisonale Vermietung Batumi: Einnahmen und Kosten

Bei einer saisonal vermieteten Wohnung in Batumi hängen die realistischen Einnahmen stark von Lage, Meerblick, Ausstattung, Auslastung und Verwaltung ab. Marktwerte von rund 7 % Bruttorendite sind eher eine Orientierung als eine Zusage. Entscheidend ist der Jahresüberschuss nach Leerstand, Plattformgebühren, Verwaltung, Reinigung, Betriebskosten, Reparaturen und Steuern.

Was saisonale Vermietung in Batumi realistisch bedeutet

Batumi ist ein touristisch geprägter Küstenmarkt am Schwarzen Meer, in dem der überwiegende Teil der Übernachtungsnachfrage in wenigen Sommermonaten entsteht. Genau daraus folgt der wichtigste Rechenfehler, den ich bei Käufern regelmäßig sehe: Ein starker Juli wird gedanklich mit zwölf multipliziert. Diese Rechnung ergibt eine Zahl, die es in der Realität nicht gibt.

Damit eine Kalkulation überhaupt aussagekräftig wird, müssen vier Kennzahlen sauber getrennt werden. Der Bruttoumsatz ist die Summe aller Gästezahlungen für vermietete Nächte innerhalb eines Zeitraums, vor Abzug jeglicher Kosten. Die Bruttorendite ist der Jahresbruttoumsatz geteilt durch den Kaufpreis der Immobilie, ebenfalls ohne Kostenabzug. Der Nettoertrag ist der Betrag, der nach Plattformgebühren, Verwaltung, Reinigung, Betriebskosten, Reparaturen und Steuern verbleibt; die Nettorendite setzt diesen Betrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital, sinnvollerweise inklusive Möblierung und Nebenkosten des Erwerbs. Der Cashflow schließlich beschreibt die tatsächliche Geldbewegung eines Zeitraums und kann in einem einzelnen Monat negativ sein, obwohl das Gesamtjahr positiv ausfällt.

Als Marktbenchmark verwende ich die Auswertungen des georgischen Analysehauses Galt & Taggart. Galt & Taggart weist für Batumi im Jahr 2025 eine durchschnittliche Tagesrate (ADR) von rund 35,6 USD und eine durchschnittliche Mietrendite von 7,4 % aus, nach 8,8 % im Jahr 2024 (Stand: Daten für 2025, Bericht 2026). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist für die Kaufentscheidung fast interessanter als der absolute Wert: Er zeigt, dass die Rendite bei steigendem Angebot und wachsendem Wohnungsbestand sinken kann, selbst wenn die Touristenzahlen stabil bleiben.

Ein Marktdurchschnitt ist kein Versprechen für ein einzelnes Objekt. Eine Zahl wie 7,4 % beschreibt einen Durchschnitt über sehr unterschiedliche Wohnungen, Gebäude, Lagen und Betreiberqualitäten. Die Hälfte der Objekte liegt rechnerisch darunter. Eine Marktrendite ist eine statistische Beobachtung und keine Renditezusage für eine bestimmte Wohnung. Wenn Ihnen jemand eine Zahl aus einem Marktbericht als Ihre künftige Rendite präsentiert, fehlt in dieser Rechnung sehr wahrscheinlich die gesamte Kostenseite.

Zum nationalen Kontext: Die Georgian National Tourism Administration meldet für Gesamtgeorgien im Jahr 2025 rund 5.521.866 internationale Touristenbesuche und internationale Reiseeinnahmen von etwa 4,69 Milliarden USD (Stand: Jahreswerte 2025). Diese Zahlen beschreiben das ganze Land, nicht Batumi. Ich sehe sie in Verkaufspräsentationen häufig so verwendet, als beträfen sie ausschließlich die Küste. Das ist methodisch falsch, und es verzerrt jede darauf aufgebaute Ertragsrechnung. Wenn Sie Primärdaten prüfen wollen, suchen Sie die Tourismusstatistik der Georgian National Tourism Administration und die amtlichen Erhebungen des National Statistics Office of Georgia (Geostat) direkt bei diesen Stellen — und achten Sie dabei genau auf den Erhebungszeitraum und die geografische Abgrenzung.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist der Unterschied zwischen einer soliden und einer enttäuschenden Investition selten der Kaufpreis allein. Es ist die Frage, ob jemand vorher zwölf Monate durchgerechnet hat oder nur den Sommer.

Saison in Batumi: Wann die Einnahmen entstehen

Die Einnahmen einer Küstenwohnung in Batumi verteilen sich nicht gleichmäßig über das Jahr, sondern konzentrieren sich auf die Badesaison am Schwarzen Meer. Juli und August sind die nachfragestärksten Monate, Juni und September funktionieren als Schultermonate, und die Wintermonate erzeugen in vielen Objekten nur noch geringe touristische Nachfrage.

Ich zeige die Saisonstruktur bewusst als Bandbreiten-Modell und nicht als Marktstatistik. Es gibt keine offizielle, für alle Wohnungen in Batumi gültige Monatsauslastung. Was ein einzelnes Objekt erreicht, hängt von Preisstrategie, Bewertungen, Sichtbarkeit auf den Buchungsplattformen, Ausstattung und Konkurrenz im selben Gebäude ab. Die folgende Tabelle ist eine Modellannahme für eine gut ausgestattete Wohnung in Strandnähe und ausdrücklich keine gemessene Marktrealität.

Eine Wohnung, die im Juli zu 90 % gebucht ist, erreicht dadurch keine Jahresauslastung von 90 %. Der Grund ist simpel: Zwei starke Monate machen rund 17 % des Jahres aus. Wenn die restlichen zehn Monate zusammen auf eine Auslastung von 25 bis 35 % kommen, liegt der Jahresschnitt trotz eines exzellenten Sommers irgendwo im mittleren Bereich. Wer die Hochsaisonwerte hochrechnet, überschätzt den Jahresumsatz typischerweise um ein Vielfaches.

In der Praxis bedeutet das zwei Dinge. Erstens: Die Preisgestaltung im Sommer entscheidet überproportional über das Jahresergebnis, weil dort sowohl Auslastung als auch ADR gleichzeitig hoch sind. Zweitens: Die Wintermonate entscheiden darüber, ob Ihre Fixkosten gedeckt sind. Service Charges, Internet und ein Grundverbrauch an Strom laufen auch dann weiter, wenn niemand in der Wohnung ist.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Der Winter wird in der Kalkulation einfach auf null gesetzt und dann vergessen, dass die Kosten in diesen Monaten nicht null sind. Sinnvoller ist es, für November bis April eine bewusste Strategie zu haben — entweder konsequent niedrigere Preise für Langzeitgäste, eine kombinierte Vermietung mit Monatsverträgen oder die geplante Eigennutzung.

ADR und Auslastung: Warum Daten widersprechen

Die verfügbaren Datenquellen zur Kurzzeitvermietung in Batumi kommen zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen, und das ist kein Zufall, sondern eine Folge unterschiedlicher Methoden. AirDNA meldet mit Aktualisierung vom 5. September 2026 für sein Batumi-Dataset einen durchschnittlichen Jahresumsatz von rund 8.100 USD je Listing und eine ADR von etwa 40 USD. AirDNA ist ein proprietärer Datenanbieter, der Plattformdaten schätzt und modelliert; die Werte sind keine amtliche Statistik.

Gleichzeitig weist Galt & Taggart für 2025 eine ADR von rund 35,6 USD aus (Stand: Daten 2025). Andere Anbieter wie AirROI oder verschiedene Marktportale nennen wiederum abweichende Auslastungs-, ADR- und Umsatzwerte. Diese Differenzen bedeuten nicht, dass eine Quelle falsch liegt. Sie messen unterschiedliche Dinge.

Ein Durchschnittsumsatz je Listing ist keine Prognose für Ihre Wohnung, weil er über Studios, Mehrzimmerwohnungen, gut und schlecht geführte Objekte hinweg gemittelt wird. Ein 22-Quadratmeter-Studio im Hinterhof und eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit direktem Meerblick landen im selben Mittelwert.

Was ich Kunden empfehle: Nehmen Sie keine dieser Quellen als Wahrheit, sondern als Spannbreite. Wenn AirDNA rund 40 USD ADR und Galt & Taggart rund 35,6 USD nennt, dann arbeiten Sie mit einer Bandbreite von etwa 30 bis 40 USD und rechnen Ihr Szenario einmal am unteren Rand. Zusätzlich schaue ich mir immer die tatsächlichen Kalender vergleichbarer Inserate im selben oder einem benachbarten Gebäude an. Das ist mühsam, aber es ist die einzige objektnahe Datenquelle, die es gibt. Die Zahlen aus einem Marktbericht ersetzen diese Prüfung nicht.

Vermischen Sie außerdem nie Durchschnittswerte verschiedener Methoden in einer Rechnung. Wer eine ADR aus einer Quelle mit einer Auslastungsquote aus einer anderen multipliziert, erzeugt eine Zahl, die in keiner der beiden Datengrundlagen existiert.

Welche Kosten der Eigentümer wirklich trägt

Der Bruttoumsatz einer Kurzzeitvermietung in Batumi wird durch eine ganze Reihe von Positionen reduziert, bevor beim Eigentümer etwas ankommt. Ich liste sie vollständig auf, weil in den meisten Kalkulationen, die mir Käufer vorlegen, mindestens drei davon fehlen.

Bei den Plattformgebühren wird besonders oft zu pauschal gerechnet. Airbnb verwendet unterschiedliche Gebührenmodelle: Beim geteilten Gebührenmodell zahlen viele Gastgeber eine Host-Servicegebühr von etwa 3 % des Buchungsbetrags, während beim Modell mit einer einzigen Gebühr der gesamte Gebührenanteil beim Gastgeber liegt und der Prozentsatz entsprechend deutlich höher ausfällt (Stand: September 2026). Welches Modell für ein konkretes Inserat gilt, hängt unter anderem von Standort und Unterkunftstyp ab. Die verbindliche Grundlage ist die offizielle Airbnb-Dokumentation zu den Servicegebühren; für Ihre Kalkulation muss der konkrete Account beziehungsweise das konkrete Hosting-Modell geprüft werden. Eine Kalkulation, die pauschal „3 % Airbnb“ ansetzt, kann bei einem Single-Fee-Setup deutlich zu optimistisch sein. Wer zusätzlich über Booking oder direkt vermietet, hat ohnehin eine Mischkalkulation aus mehreren Kanälen mit verschiedenen Provisionsniveaus.

Bei den Managementkosten gilt dasselbe. Eine lokale Verwaltungsfirma in Batumi nennt beispielsweise 30 % des Umsatzes für Kurzzeitmanagement. Dieser Wert ist das Angebot eines einzelnen Anbieters und ausdrücklich kein allgemeiner Marktstandard. Ich habe Verträge mit deutlich niedrigeren und mit höheren Sätzen gesehen, und der Prozentsatz allein sagt wenig aus. Entscheidend ist, was enthalten ist: Reinigung, Wäsche, Gästekommunikation, Preisoptimierung, kleine Reparaturen, Schlüsselübergabe, Abrechnung. Ein Vertrag mit 20 %, bei dem Reinigung und Wäsche extra berechnet werden, kann teurer sein als einer mit 28 % inklusive.

Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Ein Managementvertrag legt nicht nur den Preis fest, sondern auch, wer über Belegungspreise entscheidet, wie die Abrechnung erfolgt, ob Sie Zugang zu den Buchungsdaten haben und mit welcher Frist Sie kündigen können. Genau diese Punkte bestimmen später, ob Sie Ihre eigene Wohnung noch steuern können.

Drei realistische Vermietungsszenarien

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung und keine Prognose. Sie zeigt für dieselbe Beispielwohnung — ein möbliertes Ein-Zimmer-Apartment mit seitlichem Meerblick in Strandnähe, Annahme Kaufpreis inklusive Möblierung rund 75.000 USD — wie unterschiedlich das Jahresergebnis ausfallen kann. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung der Mechanik.

Die Modellrechnung zeigt, dass der Nettoüberschuss einer Kurzzeitvermietung deutlich unterhalb der als Marktbenchmark genannten Bruttorendite liegen kann, weil Fixkosten unabhängig von der Auslastung anfallen. Im konservativen Fall bleibt vom Bruttoumsatz nach allen Positionen weniger als ein Drittel übrig. Der Grund ist die Kostenstruktur: Service Charges, Internet und Grundverbrauch laufen weiter, während die variablen Einnahmen einbrechen.

Besonders aufschlussreich ist die Sensitivität. Sinkt im realistischen Szenario allein die Auslastung von 48 % auf 42 %, fallen rund 20 vermietete Nächte weg — das sind bei 36 USD etwa 735 USD Bruttoumsatz und nach Kosten grob 500 USD weniger Überschuss, also fast ein Viertel des Ergebnisses. Fällt stattdessen die ADR von 36 auf 32 USD bei unveränderter Auslastung, verschwinden rund 650 USD Umsatz. Beides zusammen kann den Überschuss halbieren. Wenige Prozentpunkte Auslastung oder wenige Dollar ADR verändern den Nettoüberschuss überproportional, weil die Fixkosten konstant bleiben.

Deshalb rechne ich mit Kunden grundsätzlich zuerst das konservative Szenario. Wenn eine Wohnung nur im starken Fall funktioniert, ist sie keine solide Investition, sondern eine Wette auf die Saison. Und in einem Markt, in dem laufend neue Wohnungen fertiggestellt werden, ist zunehmende Konkurrenz das wahrscheinlichere Szenario als steigende Preise.

Welche Wohnungen in Batumi besser vermietbar sind

Die Buchbarkeit einer Wohnung in Batumi entscheidet sich an konkreten, überprüfbaren Merkmalen und nicht an der pauschalen Aussage „nahe am Meer“. Die folgenden Kriterien prüfe ich bei jeder Besichtigung.

• Fußläufige Entfernung zur Promenade: Der Unterschied zwischen drei und zwölf Gehminuten zum Strand ist im Gästeverhalten deutlich sichtbar. Mit Kindern und Gepäck zählt jede Querstraße.
• Meerblick: Direkter Frontblick, seitlicher Blick und „Blick zwischen zwei Gebäuden“ sind drei völlig verschiedene Produkte. Prüfen Sie den Blick vor Ort und nicht auf dem Rendering.
• Etage: Sehr niedrige Etagen leiden unter Straßenlärm und fehlender Aussicht, sehr hohe Etagen sind bei Aufzugsausfall problematisch. Mittlere bis höhere Etagen mit funktionierender Aufzugssituation sind meist am robustesten.
• Balkon oder Loggia: Ein nutzbarer Außenbereich mit Sitzgelegenheit verbessert Fotos und Bewertungen spürbar.
• Grundriss: Eine klar getrennte Schlafmöglichkeit erhöht die Zahl der buchbaren Gäste, ohne die Qualität zu senken. Reine Studios konkurrieren mit sehr vielen ähnlichen Angeboten.
• Klimaanlage: Im Sommer am Schwarzen Meer ist eine funktionierende Klimaanlage keine Ausstattung, sondern Voraussetzung. Fehlt sie, erscheinen negative Bewertungen fast garantiert.
• Waschmaschine: Familien und Langzeitgäste filtern gezielt danach.
• Küche: Kochfeld, Kühlschrank, Geschirr und ein Wasserkocher gehören zum Mindeststandard; eine ausgestattete Küche verlängert die durchschnittliche Aufenthaltsdauer.
• Schnelles Internet: Remote arbeitende Gäste buchen in Batumi auch außerhalb der Hochsaison und prüfen die Verbindung vor der Buchung.
• Zustand und Renovierungsstand: Ein Rohbauzustand („white frame“) bedeutet zusätzliche Investitionen von mehreren tausend USD, bevor die erste Nacht vermietet werden kann.
• Aufzüge und Gebäudequalität: Zahl und Zustand der Aufzüge, Sauberkeit der Gemeinschaftsflächen, Wasserdruck und Stromversorgung wirken sich direkt auf Bewertungen aus.
• Pool und Rezeption: Ein Pool und eine funktionierende Rezeption erhöhen die Attraktivität, verursachen aber auch höhere Service Charges. Prüfen Sie beides gemeinsam.
• Konkurrenz im eigenen Komplex: Wenn im selben Gebäude 200 nahezu identische Studios inseriert sind, entsteht ein interner Preiskampf, der Ihre ADR drückt.

Zur Lage: Die Gegend am New Boulevard bietet neuere Gebäude, breitere Strandflächen und mehr Komplexe mit Pool und Rezeption, liegt aber weiter vom historischen Zentrum entfernt. Zentralere Lagen in Batumi punkten mit Restaurants, Alter Boulevard, kurzen Wegen und ganzjähriger Stadtnachfrage, haben dafür oft älteren Bestand und weniger Anlagen im Gebäude. Beide Profile funktionieren, aber sie sprechen unterschiedliche Gästegruppen an — und sie erfordern unterschiedliche Preisstrategien.

Gonio und Kvariati südlich von Batumi sind eigene Küstenprofile mit Kiesstränden, ruhigerer Atmosphäre und einer stärker auf den Sommer konzentrierten Nachfrage. Wer dort kauft, sollte mit einer noch ausgeprägteren Saisonalität rechnen als im Stadtgebiet.

Wenn Sie unsicher sind, welches Lageprofil und welches Budget zu Ihren Zielen passt, hilft eine strukturierte Vorauswahl mehr als das Durchklicken von Portalen. Ich stelle Objekte anhand von Budget, Mikrolage und Vermietungsabsicht zusammen.

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Auf dieser Basis lässt sich anschließend für jedes einzelne Objekt eine eigene Zwölfmonatsrechnung aufstellen, statt mit Marktdurchschnitten zu arbeiten, die für Ihre Wohnung möglicherweise gar nicht gelten.

Eigennutzung oder Vermietung in der Hochsaison

Eigennutzung ist nicht kostenlos, wenn dadurch gut vermietbare Tage entfallen. Wer die eigene Wohnung in Batumi im Juli oder August selbst nutzt, blockiert genau die Nächte, in denen Auslastung und ADR gleichzeitig am höchsten sind. Ökonomisch heißt das: Der Urlaub ist nicht gratis, sondern kostet den entgangenen Nettoertrag dieser Tage.

Ein einfaches Modellbeispiel macht die Größenordnung sichtbar. Nehmen wir vier Sommerwochen Eigennutzung, also 28 Nächte. Bei einer angenommenen Sommer-ADR von 55 USD und einer angenommenen Sommerauslastung von 85 % wären das rechnerisch rund 24 vermietete Nächte und etwa 1.310 USD Bruttoumsatz. Nach Plattform-, Management- und Reinigungskosten bleibt davon deutlich weniger, aber es bleibt eine relevante Summe. Diese Zahlen sind eine Modellannahme zur Veranschaulichung und keine Aussage über einen tatsächlichen Verlust bei einem konkreten Objekt.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist das kein Argument gegen Eigennutzung. Viele Käufer wollen die Wohnung ausdrücklich auch selbst nutzen, und das ist ein völlig legitimes Ziel. Der Fehler liegt darin, beides gleichzeitig zu versprechen: volle Sommerbelegung und vier Wochen eigener Sommerurlaub. Das geht rechnerisch nicht auf.

Eine hybride Strategie funktioniert in der Praxis oft besser. Wer die Wohnung im Mai, September oder Oktober selbst nutzt, hat in Batumi noch angenehmes Wetter, deutlich weniger Betrieb an der Promenade und blockiert Nächte mit spürbar niedrigerer Vermietbarkeit. Ich selbst bin vor über drei Jahren nach Batumi gezogen, unter anderem weil die Nebensaison hier ihre eigene Qualität hat — leere Strandpromenade, offene Cafés, milde Temperaturen. Wer sich darauf einlässt, gewinnt wirtschaftlich und verliert kaum an Erlebnis.

Ich empfehle grundsätzlich, die geplante Eigennutzung schon vor dem Kauf in Nächten zu beziffern und in die Zwölfmonatsrechnung einzutragen. Eine Kalkulation mit 340 verfügbaren Nächten ist eine andere Investition als eine mit 300, und der Unterschied liegt fast vollständig in den wertvollsten Wochen des Jahres.

Steuern auf Mieteinnahmen in Georgien

Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Georgien können in Georgien steuerpflichtig sein. Der Georgian Tax Code sieht unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen für Einkünfte natürlicher Personen aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken einen Einkommensteuersatz von 5 % vor (Stand: September 2026). Der Gesetzestext ist über das offizielle georgische Rechtsportal Matsne zugänglich. Die Verwaltungspraxis, Registrierungsverfahren und verbindliche Auskünfte liegen beim Georgian Revenue Service, den Sie direkt kontaktieren sollten, wenn es um Ihre konkrete Konstellation geht.

Was ich ausdrücklich nicht sage: dass jede touristische Kurzzeitvermietung automatisch und in jedem Fall exakt unter diese 5-%-Regel fällt. Für die steuerliche Einordnung können mehrere Faktoren relevant sein — unter anderem der Status des Vermieters als natürliche Person oder Unternehmer, die Frage einer Registrierung als Kleinunternehmer, die Art der tatsächlichen Nutzung, der Umfang der Tätigkeit sowie die Frage, ob eine Vermietung zu Wohnzwecken oder eine hotelähnliche beziehungsweise gewerbliche Beherbergungsleistung vorliegt. Auch Umsatzsteuerschwellen können ab einem bestimmten Umsatzvolumen eine Rolle spielen.

Die pauschale Aussage „In Georgien zahlt man auf Mieteinnahmen immer 5 %“ ist für eine touristische Kurzzeitvermietung nicht zuverlässig und sollte nicht als Kalkulationsgrundlage übernommen werden. Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Die 5 % werden aus einem Verkaufsprospekt übernommen, ohne dass jemand die eigene Konstellation geprüft hat. Zwischen einer einzelnen Wohnung, die gelegentlich vermietet wird, und einem Portfolio von fünf Einheiten mit professionellem Management liegen steuerlich möglicherweise Welten.

Hinzu kommt die Situation im Wohnsitzland. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerlich ansässig ist, muss die dortigen Regeln zur Besteuerung ausländischer Einkünfte und ein etwaiges Doppelbesteuerungsabkommen berücksichtigen. Für die deutsche Rechtslage finden Sie die einschlägigen Gesetzestexte über Gesetze im Internet. Diese Prüfung gehört trotzdem zwingend in die Hände einer Fachperson.

Meine klare Empfehlung: Klären Sie Ihre steuerliche Position vor dem Kauf mit einem georgischen Steuerberater und, falls relevant, zusätzlich mit einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland. Die Auskunft des Revenue Service zu Ihrer konkreten Konstellation ist verbindlicher als jede Aussage eines Maklers — auch meine. Ich trenne bewusst zwischen Marktkenntnis, die ich habe, und Steuerberatung, die ich nicht erbringe.

Wenn Sie zu Ihrer konkreten Situation eine Einschätzung brauchen, welche Unterlagen und Fragen Sie einem Steuerberater oder dem Revenue Service vorlegen sollten, können Sie mir das kurz schildern.

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Ich sage Ihnen dann offen, welche Punkte in Ihrem Fall wirklich geprüft werden müssen und wo eine Fachperson zwingend hinzugezogen werden sollte, statt Ihnen eine allgemeine Zahl zu nennen.

So prüfe ich eine Wohnung vor dem Kauf

Diese Checkliste arbeite ich bei jeder Objektprüfung ab, wenn eine Vermietungsabsicht besteht.

1. Zwölfmonatsmodell rechnen. Legen Sie für jeden Monat eine Auslastungs- und Preisannahme fest, nicht nur einen Jahresdurchschnitt. So sehen Sie, in welchen Monaten die Fixkosten nicht gedeckt sind.
2. Echte Vergleichsangebote prüfen. Suchen Sie mindestens fünf vergleichbare Inserate in derselben Mikrolage, sehen Sie sich deren Kalender über mehrere Monate an und notieren Sie die tatsächlich angezeigten Preise für Juli und für Februar.
3. Konkurrenz im Gebäude zählen. Ermitteln Sie, wie viele Einheiten im selben Komplex bereits kurzzeitvermietet werden. Ein Gebäude mit hunderten identischen Studios ist ein anderer Markt als ein Haus mit zwanzig Wohnungen.
4. Service Charges schriftlich feststellen. Fragen Sie nach dem aktuellen Satz pro Quadratmeter, danach, was enthalten ist, und danach, wie oft er in den letzten drei Jahren erhöht wurde.
5. Eigentums- und Registerlage prüfen. Lassen Sie den Eintrag im öffentlichen Register beim National Agency of Public Registry kontrollieren, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
6. Managementvertrag vollständig lesen. Prüfen Sie Provisionssatz, enthaltene Leistungen, Zusatzkosten, Preishoheit, Abrechnungsintervall, Datenzugang und Kündigungsfrist. Lassen Sie sich eine Musterabrechnung zeigen.
7. Plattformkosten für Ihren Fall nachvollziehen. Klären Sie, welches Gebührenmodell für Ihr geplantes Inserat gilt, und rechnen Sie mit dem für Sie tatsächlich geltenden Prozentsatz statt mit einer Faustzahl.
8. Möblierungs- und Ersatzbudget kalkulieren. Erfassen Sie die Erstausstattung inklusive Klimaanlage, Waschmaschine, Küche, Bettwäsche und Geschirr sowie eine jährliche Ersatzrate für Verschleiß.
9. Geplante Eigennutzung in Nächten eintragen. Ziehen Sie diese Nächte von den verfügbaren Nächten ab, und zwar genau in den Monaten, in denen Sie sie nutzen wollen.
10. Konservatives Winterszenario rechnen. Setzen Sie für November bis April eine niedrige Auslastung und einen reduzierten Preis an und prüfen Sie, ob der Rest des Jahres diese Monate trägt.
11. Gesamtergebnis mit Alternativen vergleichen. Stellen Sie dem modellierten Nettoüberschuss die Option einer Langzeitvermietung gegenüber, die weniger Aufwand und weniger Leerstandsrisiko bedeutet.

In der Praxis bedeutet das etwa zwei bis drei Stunden strukturierte Arbeit pro ernsthaft geprüftem Objekt. Das klingt viel, ist aber im Verhältnis zu einer Investition von 60.000 bis 120.000 USD wenig. Bei rund 137 begleiteten Transaktionen habe ich noch keinen Fall erlebt, in dem diese Prüfung überflüssig gewesen wäre — aber mehrere, in denen sie einen Kauf verhindert hat, der auf dem Papier attraktiv aussah.

Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, prüfe ich mit Ihnen gemeinsam Mikrolage, Gebäudequalität, Kostenstruktur und ein Zwölfmonatsmodell für Ihre Vermietungsabsicht. Renditeversprechen gebe ich dabei ausdrücklich keine — was ich liefere, ist eine nachvollziehbare Rechnung mit offengelegten Annahmen.

Häufige Fragen zur Vermietung in Batumi

Wie viel kann man mit einer Ferienwohnung in Batumi pro Jahr verdienen?

Eine belastbare Summe lässt sich erst für ein konkretes Objekt berechnen. Lage, Meerblick, Größe, Ausstattung, Auslastung, durchschnittlicher Übernachtungspreis und Managementmodell verändern das Ergebnis erheblich. Marktbenchmarks können zur Orientierung dienen, sollten aber niemals einfach auf den Kaufpreis einer einzelnen Wohnung übertragen werden. Entscheidend ist der Jahresüberschuss nach sämtlichen Kosten.

Wie hoch ist die Auslastung einer Wohnung in Batumi?

Es gibt keine seriöse Auslastungsquote, die für alle Wohnungen in Batumi gilt. Datenanbieter kommen wegen unterschiedlicher Zeiträume, Plattformen und Listing-Samples zu teils deutlich abweichenden Ergebnissen. Zusätzlich ist die Nachfrage stark saisonal. Für eine Kaufentscheidung sollte deshalb mit mehreren Auslastungsszenarien gerechnet werden, statt einen einzigen Marktdurchschnitt zu übernehmen.

Welche Kosten muss ich bei einer Kurzzeitvermietung in Batumi einplanen?

Neben Leerstand gehören typischerweise Plattform- und Verwaltungskosten, Reinigung, Strom, Wasser, Internet, Gebäudeservice, Verbrauchsmaterialien, Reparaturen und eine Rücklage für Möbel und Geräte in die Rechnung. Hinzu kommen mögliche Steuern. Welche Positionen der Eigentümer beziehungsweise der Gast trägt, hängt vom Gebäude, Buchungskanal und Managementvertrag ab.

Ist Kurzzeitvermietung in Batumi rentabler als Langzeitvermietung?

Kurzzeitvermietung kann in guten touristischen Lagen höhere Bruttoeinnahmen ermöglichen, verursacht aber zugleich mehr Leerstands-, Management- und Betriebskosten. Langzeitvermietung ist meist planbarer und arbeitsärmer. Welche Strategie wirtschaftlich besser ist, hängt vom konkreten Apartment, dem Gebäude, der Mikrolage, dem Kaufpreis und davon ab, ob der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen möchte.

Welche Rendite ist bei einer Wohnung in Batumi realistisch?

Galt & Taggart bezifferte die durchschnittliche Mietrendite des Batumi-Marktes für 2025 auf rund 7,4 %, nach 8,8 % im Jahr 2024. Das ist ein Marktbenchmark und keine garantierte Nettorendite für eine bestimmte Wohnung. Nach Management, Leerstand, Betriebskosten, Reparaturen und Steuern kann der tatsächlich beim Eigentümer verbleibende Ertrag deutlich anders ausfallen.

Muss ich Mieteinnahmen aus meiner Wohnung in Georgien versteuern?

Ja, Mieteinnahmen können in Georgien steuerpflichtig sein. Der Georgian Tax Code sieht unter bestimmten Voraussetzungen für Einkünfte natürlicher Personen aus der Vermietung von Wohnraum einen Steuersatz von 5 % vor (Stand: September 2026). Die konkrete Behandlung einer touristischen Kurzzeitvermietung hängt jedoch vom Einzelfall ab. Vor der Vermietung sollte die aktuelle Einordnung mit einer Fachperson geprüft werden.

Fazit: Entscheidend ist der Nettoüberschuss

Eine Küstenwohnung in Batumi kann saisonal vermietbar sein und einen ordentlichen Ertrag abwerfen. Eine seriöse Kaufentscheidung basiert aber auf drei Prinzipien: zwölf Monate statt Hochsaison, Netto statt Brutto, objektspezifische Kalkulation statt Marktdurchschnitt. Wer diese drei Punkte einhält, kommt zu Zahlen, die nach dem Kauf Bestand haben.

Die größten Variablen sind aus meiner Sicht Auslastung, erzielbare ADR, die Höhe der Management- und Plattformkosten sowie die Service Charges des Gebäudes. Jede dieser Größen kann das Jahresergebnis um mehrere hundert bis über tausend USD verschieben. Marktbenchmarks wie die 7,4 % Mietrendite für 2025 sind dabei ein Orientierungspunkt, kein Ergebnis. Wer im Winter kalkulatorisch überlebt, hat im Sommer eine gute Investition.

Wenn Sie ein konkretes Objekt prüfen lassen möchten, arbeite ich mit Ihnen Mikrolage, Gebäudequalität, Vermietungskonzept und ein vollständiges Kostenmodell durch. Ich nenne Ihnen dabei auch die Punkte, die gegen einen Kauf sprechen — das ist der Teil, der in Verkaufsgesprächen üblicherweise fehlt.

Hinweis: Alle Modellrechnungen in diesem Artikel sind Annahmen zur Veranschaulichung und stellen keine Renditegarantie dar. Dieser Beitrag ersetzt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Marktzahlen und gesetzliche Regelungen sind zeitabhängig; die genannten Werte beziehen sich auf den jeweils angegebenen Stand. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten georgischen Steuerberater, einen Rechtsanwalt oder direkt an den Georgian Revenue Service.