Notar Georgien vs. Deutschland: die Unterschiede.

In Deutschland muss ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag grundsätzlich notariell beurkundet werden. In Georgien ist für den normalen Immobilienkauf dagegen keine allgemeine notarielle Beurkundung vorgeschrieben: Entscheidend sind ein schriftlicher Vertrag und die Registrierung des Eigentums im Public Registry. Ein georgischer Notar kann dennoch Unterschriften, Vollmachten und bestimmte Rechtsgeschäfte authentifizieren und über deren Rechtsfolgen aufklären.

Der entscheidende Unterschied beim Immobilienkauf

Der Unterschied liegt in der Form, nicht in der Existenz des Notariats. Beide Länder kennen Notare. Nur der Punkt, an dem der Notar im Immobilienkauf zwingend auftaucht, ist ein anderer.

In Deutschland ordnet § 311b Abs. 1 BGB an, dass ein Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Ein nicht beurkundeter deutscher Grundstückskaufvertrag ist grundsätzlich formnichtig; geheilt wird der Formmangel erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Das ist der Grund, warum jeder deutsche Käufer den Notartermin als unvermeidlichen Fixpunkt kennt (Stand: September 2026).

Georgien geht einen anderen Weg. Nach Artikel 183 des Civil Code of Georgia entsteht das Eigentum an einer unbeweglichen Sache durch eine schriftliche Transaktion und die Registrierung des Rechts des Erwerbers im Public Registry. Der schriftliche Vertrag allein macht Sie also noch nicht zum Eigentümer — konstitutiv ist der Registereintrag. Eine allgemeine notarielle Beurkundungspflicht nach deutschem Muster kennt das georgische Recht für den gewöhnlichen Immobilienkauf dagegen nicht.

Dazu kommt eine Norm, die viele Ratgeber unterschlagen: Artikel 311¹ des Civil Code of Georgia verlangt, dass die Transaktion beziehungsweise die Unterschriften nach dem dafür vorgesehenen Verfahren authentifiziert werden — mit der ausdrücklichen Ausnahme, dass keine zusätzliche Authentifizierung erforderlich ist, wenn die Parteien vor einer autorisierten Person der Registrierungsbehörde unterzeichnen. In der Praxis bedeutet das: Wer den Kaufvertrag direkt am Schalter der Registrierungsbehörde unterschreibt, hat die Authentifizierung damit erledigt. Bei einer Unterzeichnung außerhalb der Registrierungsbehörde muss die nach georgischem Recht vorgesehene Authentifizierung sichergestellt werden; häufig geschieht dies notariell.

Deshalb ist der Satz „In Georgien braucht man nie einen Notar“ falsch, auch wenn er in Foren ständig auftaucht. Richtig ist: Für den gewöhnlichen Kauf einer registrierten Wohnung ist keine Beurkundung nach deutschem Vorbild vorgeschrieben. Für andere Rechtsgeschäfte kann das georgische Recht sehr wohl notarielle Mitwirkung verlangen. Ein Beispiel, das oft zu pauschal wiedergegeben wird, ist die Hypothek: Artikel 289 des Civil Code of Georgia verlangt die notarielle Beurkundung insbesondere für einen Hypothekenvertrag, der eine Forderung aus einem Darlehensvertrag sichert — sieht dafür aber ausdrücklich Ausnahmen vor, unter anderem für Forderungen von Geschäftsbanken, Mikrobanken, Mikrofinanzorganisationen, Kreditgenossenschaften und Investmentfonds. Zusätzlich ist die notarielle Form für einen Hypothekenvertrag vorgesehen, bei dem nach Vereinbarung der Parteien ein Mortgage Certificate ausgestellt wird (Stand: September 2026). „Jede Hypothek muss zum Notar“ ist also die falsche Merkregel; welcher Fall vorliegt, entscheidet sich am konkreten Vertrag und am Gläubiger. Vollmachten für Vertreter werden in der Praxis ohnehin regelmäßig notariell errichtet.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie hören „kein Notar nötig“ und schließen daraus, dass in Georgien niemand irgendetwas prüft. Beides stimmt nicht. Es prüft nur jemand anderes etwas anderes — und den Vertragsinhalt prüft ohne Auftrag niemand.

Notar Georgien vs. Deutschland im direkten Vergleich

Die folgende Tabelle stellt die Funktionen gegenüber, die deutsche Käufer üblicherweise unter dem Stichwort „Notartermin“ zusammenfassen. Rechtsstand der genannten Normen: September 2026.

Welche Rechte hat ein Notar in Georgien?

Die Grundlage ist das Law of Georgia on Notaries. Die Normen in diesem Abschnitt habe ich anhand der auf matsne.gov.ge verfügbaren konsolidierten Fassung geprüft, Stand September 2026. Nach dem georgischen Notariatsgesetz ist der Notar bei der Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit unabhängig und bei der Vornahme notarieller Handlungen unabhängig und unparteiisch. Er übt dabei staatliche Befugnisse aus, ist aber kein Beamter.

• Authentifizierung von Transaktionen: Der georgische Notar authentifiziert Rechtsgeschäfte in den gesetzlich vorgesehenen Fällen sowie dann, wenn die Parteien es vereinbaren. Freiwillige notarielle Beteiligung ist also ausdrücklich möglich, auch wenn das Gesetz sie nicht verlangt.
• Verifizierung von Unterschriften: Zu den notariellen Handlungen gehört die Bestätigung der Echtheit von Unterschriften auf Dokumenten. Genau diese Funktion ist der praktische Anknüpfungspunkt für Artikel 311¹ Civil Code of Georgia.
• Bestätigung von Übersetzungen: Der Notar kann die Richtigkeit einer Übersetzung von einer Sprache in eine andere bestätigen sowie die Übereinstimmung von Kopien mit dem Original.
• Identitätsprüfung: Bei jeder notariellen Handlung wird die Identität der Beteiligten oder ihrer Vertreter anhand von Ausweisdokumenten festgestellt.
• Geschäftsfähigkeit und Vertretungsmacht: Beim Authentifizieren einer Transaktion in den gesetzlich vorgesehenen Fällen oder auf Wunsch der Parteien prüft der Notar Befugnis und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten; handelt jemand durch einen Vertreter, prüft er zusätzlich dessen Vertretungsmacht.
• Erläuterungspflicht: Der Notar ist verpflichtet, Inhalt und rechtliche Folgen der notariellen Handlung zu erläutern, und muss darauf achten, dass die Interessen von Personen, die das georgische Recht nicht kennen und Beratung benötigen, nicht beeinträchtigt werden.
• Beweiswirkung: Eine notariell beurkundete Urkunde hat nach dem Notariatsgesetz unbestreitbare Beweiskraft. Das betrifft die beurkundete Tatsache und die notarielle Handlung — es ist keine Garantie dafür, dass das zugrunde liegende Geschäft wirtschaftlich sinnvoll oder frei von Streit ist.
• Registerservice: Der Notar kann Anträge und Registrierungsdokumente elektronisch oder in Papierform bei der registerführenden Stelle einreichen und im Rahmen delegierter Befugnisse Eintragungen von Rechten veranlassen.
• Erbrecht, Vollstreckung, Mediation: Erbscheine, Eigentumsbescheinigungen, Vollstreckungstitel auf Grundlage notarieller Urkunden sowie notarielle Mediation gehören ebenfalls zum gesetzlichen Katalog.
• Ablehnungspflicht: Der Notar muss eine notarielle Handlung ablehnen, wenn sie gegen das Recht Georgiens verstößt, die vorgelegten Dokumente den Anforderungen nicht entsprechen oder ein Beteiligter nicht berechtigt beziehungsweise nicht geschäftsfähig ist.

Wer den georgischen Notar also auf „macht nur Vollmachten“ reduziert, verkürzt das Bild deutlich. Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist die praktisch wichtigste Einschränkung eine andere: Der Notar muss bei notariellen Handlungen unabhängig und unparteiisch handeln — er ist damit gerade nicht Ihr einseitiger Verhandler gegenüber dem Verkäufer. Davon zu trennen ist die notarielle Mediation: Artikel 38¹ des Law of Georgia on Notaries lässt in den dort vorgesehenen Fällen ausdrücklich zu, dass ein Notar zwischen streitenden Parteien mediiert. Das ist ein eigenes, geregeltes Verfahren und keine Verhandlungshilfe für Ihre Seite im Kaufprozess.

Was der deutsche Notar zusätzlich im Kaufprozess tut

Der deutsche Notar ist nach der Bundesnotarordnung (BNotO) unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und zur unparteiischen Betreuung der Beteiligten bestellt. Er ist nicht Anwalt einer Seite. Das ist wichtig, weil viele Käufer den Notartermin emotional als „jemand passt auf mich auf“ abspeichern. Der Ablauf beim Grundstückskauf sieht typischerweise so aus (Stand: September 2026):

1. Vertragsentwurf. Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Grundlage der Angaben beider Seiten und stimmt Änderungen ab.
2. Vorabüberlassung bei Verbraucherverträgen. § 17 Abs. 2a BeurkG sieht bei einschlägigen Verbraucherverträgen im Regelfall vor, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden soll. Das ist eine Soll-Vorgabe für den typischen Fall und keine starre Universalfrist für jede denkbare Konstellation.
3. Prüfung und Belehrung. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite belehren und die Erklärungen klar und unzweideutig wiedergeben.
4. Beurkundung. Der Vertrag wird im Termin verlesen, erörtert und von den Beteiligten und dem Notar unterschrieben.
5. Auflassung. § 925 BGB verlangt für die Übertragung des Grundstückseigentums die Einigung von Veräußerer und Erwerber bei gleichzeitiger Anwesenheit vor der zuständigen Stelle; die Auflassung kann vor jedem deutschen Notar erklärt werden.
6. Grundbuchvollzug. Der Notar veranlasst regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, holt Löschungsunterlagen für Altlasten ein, überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und beantragt schließlich die Eigentumsumschreibung.

Der deutsche Notar bündelt also Formprüfung, Belehrung, Registervollzug und Zahlungssicherung in einem einzigen Verfahren. In Georgien sind diese Funktionen auf mehrere Stellen verteilt — oder sie werden schlicht nicht wahrgenommen, wenn niemand sie beauftragt. Genau diese Verteilung ist der Punkt, an dem deutsche Käufer regelmäßig aneinander vorbeidenken.

Public Registry statt deutscher Notarkette

Georgien setzt auf ein registerzentriertes Modell. Die National Agency of Public Registry (NAPR) ist eine juristische Person des öffentlichen Rechts unter dem Justizministerium Georgiens und führt unter anderem das Register der Rechte an unbeweglichen Sachen. Das Public Registry ist dabei der Oberbegriff für mehrere Register, zu denen auch das Immobilienregister und das Unternehmensregister gehören.

Die Public Service Hall ist kein Register, sondern ein Servicezentrum: Dort werden Dienstleistungen verschiedener Behörden an einem Ort angeboten, darunter Leistungen der NAPR. Wenn ein Verkäufer in Batumi sagt „wir machen das im Justizhaus“, meint er die Public Service Hall als Anlaufstelle — die Registrierung selbst ist eine Amtshandlung der NAPR.

Eine schnelle Registrierung ist eine verwaltungstechnische Leistung und keine inhaltliche Prüfung des Kaufs. Was die Registrierung leistet, ist eng umrissen: Rechte an einer Immobilie ergeben sich aus dem aktuellen Auszug des Public Registry, und dieser Auszug ist der Punkt, an dem Sie den Rechtsstand tatsächlich ablesen können. Eine wirtschaftliche, technische oder käuferseitige Due Diligence ist die Registrierung dagegen nicht. Sie sagt nichts darüber, ob der Preis angemessen ist, ob der Bauträger liefern kann oder ob die Zahlungsklauseln für Sie fair sind. Ich habe Kunden erlebt, die eine Registrierung in unter 24 Stunden als Qualitätssiegel gelesen haben. Das ist sie nicht.

Notar ist nicht gleich Due Diligence

Hier liegt aus meiner Sicht das größte Missverständnis deutscher Käufer in Georgien. Ein neutraler Notar ist definitionsgemäß kein ausschließlich im Käuferinteresse tätiger Rechtsanwalt — weder in Deutschland noch in Georgien. Unparteilichkeit und einseitige Interessenvertretung schließen einander aus. Wer eine Prüfung will, die nur seine Seite absichert, muss sie gesondert beauftragen. Diese Punkte gehören vor die Unterschrift, und ich erkläre Ihnen gleich, warum:

• Aktueller Registerauszug: Ein Auszug aus dem Public Registry, der wenige Tage alt ist, zeigt den aktuell eingetragenen Rechtszustand. Ein Auszug vom Verkäufer aus dem Vorjahr sagt über heute nichts aus.
• Registrierter Eigentümer: Verkaufen darf nur, wer als Berechtigter eingetragen ist oder wirksam für ihn handelt. Prüfen Sie Namensidentität mit dem Ausweisdokument, nicht nur mit der Visitenkarte.
• Belastungen und Eintragungen: Lassen Sie den aktuellen Immobilienauszug der NAPR daraufhin auswerten, welche Rechte Dritter, Belastungen oder Vermerke dort eingetragen sind — und lassen Sie je nach Transaktion prüfen, welche weiteren Registerdaten der NAPR relevant sind und wo eine bestimmte Belastung überhaupt abgebildet wird. Klären Sie vor Zahlung, wer welche Belastung wann löschen lässt und was passiert, wenn das misslingt.
• Katastercode: Jede Einheit hat einen Katastercode. Prüfen Sie, dass der Code im Vertrag, im Registerauszug und in den Projektunterlagen identisch ist. Zahlendreher sind häufiger, als man denkt.
• Vertretungsmacht: Verkauft ein Bevollmächtigter oder ein Geschäftsführer, muss die Vollmacht beziehungsweise die Vertretungsbefugnis den konkreten Verkauf abdecken und im Zeitpunkt der Unterschrift gültig sein.
• Bau- und Projektunterlagen bei Neubau: Baugenehmigung, Grundstücksrechte des Bauträgers, Baufortschritt, geplanter Fertigstellungstermin und die Frage, ob überhaupt eine registrierbare Einheit existiert oder erst entstehen soll.
• Vertragsstrafen und Verzugsfolgen: Off-Plan-Verträge regeln Verzug des Käufers oft detailliert und Verzug des Bauträgers eher knapp. Diese Asymmetrie ist verhandelbar — aber nur vor der Unterschrift.
• Zahlungsmechanismus: Wann wird gezahlt, an wen, auf welches Konto, gegen welchen Nachweis, und was gilt bei Barzahlung? Ein Zahlungsplan ohne Kopplung an Registrierung oder Baufortschritt verlagert das Risiko vollständig auf Sie.
• Übergabe: Zustand, Ausstattungsstandard, Zubehör, Schlüsselübergabe, Protokoll und Mängelrügen gehören in den Vertrag, nicht in eine mündliche Zusage.
• Technische Qualität: Feuchtigkeit, Estrich, Fenster, Heizung, Elektrik, Wasserdruck, Fassade, Gemeinschaftsflächen. Ein Notar betritt die Wohnung nie.
• Wirtschaftliche Plausibilität: Erzielbare Mieten, Auslastung, Nebenkosten, Verwaltungsgebühren, Steuerfolgen. Renditeversprechen aus Verkaufsprospekten sind keine geprüften Zahlen.

Vier Rollen sollten Sie sauber trennen. Der Notar authentifiziert und belehrt über die notarielle Handlung. Der unabhängige georgische Rechtsanwalt prüft Register, Vertrag und Risiken ausschließlich in Ihrem Interesse. Der technische Sachverständige beurteilt Bauzustand und Mängel. Der Immobilienberater ordnet Lage, Preisniveau und Vermarktbarkeit ein. Keine dieser Rollen ersetzt eine andere, und keine davon läuft automatisch mit, nur weil eine Registrierung erfolgreich war.

Vollmacht, Apostille und deutsche Dokumente

Ein typischer Fall aus meiner Praxis, anonymisiert: Ein Käufer aus Nordrhein-Westfalen wollte eine Zweizimmerwohnung in Gonio erwerben, konnte aber wegen eines Projekttermins nicht selbst nach Georgien reisen. Er wollte über einen Bevollmächtigten unterschreiben lassen. Die Vollmacht, die er vorbereitet hatte, erlaubte „den Erwerb einer Immobilie in Georgien“ — mehr nicht. Die Registrierung scheiterte im ersten Anlauf, weil die Befugnis zur Antragstellung und zur Entgegennahme von Dokumenten nicht ausdrücklich enthalten war. Wir haben rund zehn Tage verloren.

1. Vertretungsmacht klären. Nach dem Law of Georgia on Notaries prüft der Notar bei einer Transaktion durch einen Vertreter dessen Vertretungsmacht. Prüfbar ist nur, was schriftlich drinsteht.
2. Umfang präzise formulieren. Nennen Sie das Objekt möglichst mit Katastercode, die Befugnis zum Abschluss des Kaufvertrags, zur Unterzeichnung, zur Antragstellung bei der Registrierungsbehörde, zur Entgegennahme von Dokumenten und, falls gewollt, zur Zahlung. Legen Sie eine Geltungsdauer fest.
3. Form im Ausstellungsstaat beachten — und zwei Fragen trennen. Wird die Vollmacht in Deutschland errichtet, richtet sich ihre Errichtung nach deutschem Verfahren. Wichtig ist dabei die Unterscheidung, die viele Ratgeber verwischen: Die Frage, welche Form deutsches Recht für die Vollmacht selbst verlangt, ist eine andere als die Frage, in welcher Form die Vollmacht in Georgien tatsächlich verwendet und für die Registrierung akzeptiert werden kann. Aus § 311b BGB folgt nicht automatisch, dass jede Vollmacht dieselbe Form braucht wie der Grundstückskaufvertrag. In der Praxis wird für Immobiliengeschäfte trotzdem regelmäßig notariell beglaubigt oder beurkundet — und genau diese notarielle Form ist auch der Anknüpfungspunkt für die Apostille. Ich empfehle grundsätzlich, die erforderliche Form und den Inhalt vorab mit einem georgischen Rechtsanwalt oder der Stelle abzustimmen, die die Vollmacht in Georgien verwenden wird.
4. Apostille statt Legalisation. Deutschland und Georgien sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens, das zwischen beiden Staaten seit Februar 2010 gilt; für deutsche öffentliche Urkunden, die in Georgien verwendet werden sollen, tritt die Apostille an die Stelle der Legalisation. Für eine notariell beurkundete oder notariell beglaubigte deutsche Vollmacht heißt das in aller Regel: Sie brauchen eine deutsche Apostille, keine konsularische Legalisation. Das georgische Notariatsgesetz sieht spiegelbildlich vor, dass ein Notar ein in einem anderen Staat ausgestelltes Dokument entgegennimmt, wenn es nach den geltenden Verfahren legalisiert oder mit einer Apostille versehen ist. Welche deutsche Stelle die Apostille erteilt, hängt vom Urkundentyp ab; bei notariellen Urkunden ist es die für den Notar zuständige Landesbehörde beziehungsweise das jeweilige Gericht (Stand: September 2026).
5. Übersetzung organisieren. Für die Verwendung in Georgien wird in aller Regel eine Übersetzung ins Georgische benötigt; die Richtigkeit einer Übersetzung kann notariell bestätigt werden. Auch die Apostille selbst gehört mit in die Übersetzung.
6. Vorab abstimmen. Ich empfehle grundsätzlich, den Entwurf der Vollmacht vor dem deutschen Notartermin mit der Stelle abzustimmen, die sie in Georgien verwenden wird. Ob Umfang, Formulierung und Beifügungen im konkreten Fall genügen, entscheidet am Ende der aufnehmende Notar oder die Registrierungsbehörde. Eine Korrektur kostet vorher zwanzig Minuten und nachher zwei Wochen.

Sprache, Übersetzung und Verständnis beim Notar

Notarielle Handlungen werden in Georgien in der Staatssprache vorgenommen. Das ergibt sich aus Artikel 6 des Law of Georgia on Notaries. Für Menschen ohne Georgischkenntnisse ist die Regelung in derselben Norm eindeutig: Beherrscht die Person, die eine notarielle Handlung beantragt, die Staatssprache nicht, nimmt der Notar die notarielle Handlung unter Beteiligung eines Dolmetschers vor. Für gehörlose oder schwerhörige Personen sieht die Norm die Beteiligung eines Gebärdensprachdolmetschers vor, mit den gesetzlich geregelten Ausnahmen. Diese Fassung habe ich zuletzt im September 2026 in der auf matsne.gov.ge veröffentlichten konsolidierten Fassung geprüft. Sprach- und Dolmetscherregeln werden gelegentlich geändert; vor einem konkreten Termin lohnt der Blick in die dann gültige Fassung.

Zweisprachige Kaufverträge sind in Batumi und Tbilisi verbreitet, meist Georgisch mit Englisch, seltener mit Deutsch. Hier lauert ein Risiko, das nichts mit Übersetzungsqualität zu tun hat: Fehlt eine Klausel dazu, welche Sprachfassung im Konfliktfall maßgeblich ist, entsteht ein handfestes Auslegungsrisiko. Bei Abweichungen wird der Vertragsinhalt dann nicht einfach nach einer Fassung bestimmt, sondern nach dem tatsächlichen Willen der Parteien und den Auslegungsregeln des Civil Code of Georgia — Artikel 52 verlangt, den wirklichen Willen zu ermitteln und nicht nur am Wortlaut zu haften, und die Artikel 337 bis 338 enthalten Regeln für unklare und widersprüchliche Formulierungen. Was dabei herauskommt, weiß vorher niemand sicher. Ich habe Verträge gesehen, in denen die englische Fassung eine Rücktrittsmöglichkeit enthielt, die in der georgischen Fassung schlicht fehlte — solche Widersprüche müsste im Streitfall ein Gericht auflösen, mit offenem Ausgang und auf Ihre Kosten. Deshalb mein Rat: Lassen Sie ausdrücklich in den Vertrag schreiben, welche Sprachfassung Vorrang hat, und lassen Sie beide Fassungen vorher inhaltlich abgleichen. Das ist zehnmal billiger als jede spätere Auslegungsdiskussion.

Ein zweiter Punkt betrifft die Reichweite der notariellen Erläuterung. Der Notar erklärt Inhalt und Rechtsfolgen der notariellen Handlung. Er hält keine Einführung in das georgische Bauträgerrecht und bewertet nicht, ob eine Ratenzahlungsklausel für Sie ungünstig ist. Wenn Sie im Termin zum ersten Mal von einer Klausel hören, ist es zu spät für eine ruhige Entscheidung.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre konkrete Konstellation eine notarielle Beteiligung, einen Dolmetscher oder eine anwaltliche Vertragsprüfung braucht, lohnt eine kurze Einordnung, bevor Sie Termine buchen oder anzahlen.

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Für die meisten Fragen genügen zwei bis drei Sätze zum Objekt und zum geplanten Ablauf, um zu erkennen, wo im Verfahren die Stolperstellen liegen. Danach wissen Sie, welche Fachperson Sie tatsächlich brauchen.

Wann deutsche Käufer zusätzlich Hilfe brauchen

Nicht jeder Kauf braucht denselben Aufwand. Eine fertige, unbelastete, registrierte Bestandswohnung, die der eingetragene Eigentümer persönlich verkauft und die vollständig bei Übergabe bezahlt wird, ist administrativ überschaubar. Die folgenden Fälle sind es nicht:

• Off-Plan-Projekt: Sie kaufen eine Einheit, die in dieser Form noch nicht fertig ist. Bei Off-Plan-Projekten kann das endgültige Eigentumsrecht an der konkreten Einheit noch nicht registriert sein; je nach Projekt kommen jedoch bereits registrierte Daten, Verpflichtungen oder eine Pre-registration in Betracht. Ein unabhängiger georgischer Rechtsanwalt sollte deshalb Baugenehmigung, Grundstücksrechte des Bauträgers, den Registerstatus der Einheit, Fertigstellungsklauseln und Verzugsfolgen prüfen.
• Ratenkauf: Der Kaufpreis wird über Monate oder Jahre gezahlt. Ein Anwalt sollte prüfen, wann welches Recht entsteht, was bei Zahlungsverzug passiert und ob Ihre Zahlungen im Insolvenzfall des Verkäufers gesichert sind.
• Kauf durch Vollmacht: Ein Vertreter unterschreibt für Sie. Vollmachtsumfang, Form, Apostille und Übersetzung sollten vorab von der Stelle geprüft werden, die die Vollmacht in Georgien verwenden wird.
• Hypothek oder andere Belastungen: Das Objekt ist belastet. Löschungsreihenfolge, Zahlungsabwicklung und Absicherung gehören in anwaltliche Hände, denn die Registrierungsbehörde koordiniert das nicht für Sie.
• Mehrere Eigentümer: Miteigentum, Ehegatten oder Erbengemeinschaften erfordern die Zustimmung aller Berechtigten. Fehlt eine, ist der gesamte Erwerb angreifbar.
• Ausländische Dokumente: Deutsche Vollmachten, Gesellschaftsunterlagen oder Personenstandsurkunden brauchen als öffentliche Urkunden für Georgien in der Regel eine deutsche Apostille und eine Übersetzung. Ein Übersetzer und ein Notar sind hier meist beide beteiligt.
• Komplizierte Zahlungsbedingungen: Anzahlungen, Treuhandkonstruktionen, Zahlungen an Dritte oder Barzahlung. Lassen Sie den Mechanismus anwaltlich prüfen, bevor Geld fließt.
• Unklare Registrierung oder Projektunterlagen: Fehlender Katastercode, abweichende Flächen, unklarer Status der Einheit. Hier hilft die Kombination aus Anwalt für die Rechtslage und technischem Prüfer für den tatsächlichen Zustand.

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Die rechtliche Prüfung ersetzt das nicht — sie kommt danach, wenn ein konkretes Objekt und ein konkreter Vertrag auf dem Tisch liegen.

FAQ

Brauche ich beim Immobilienkauf in Georgien einen Notar?

Für den gewöhnlichen Erwerb einer Immobilie besteht in Georgien keine allgemeine notarielle Beurkundungspflicht wie in Deutschland. Nach dem georgischen Civil Code müssen die Transaktion schriftlich erfolgen und das Eigentumsrecht im Public Registry registriert werden. Wird direkt bei der Registrierungsbehörde vor einer autorisierten Person unterschrieben, ist eine zusätzliche Authentifizierung der Unterschriften grundsätzlich nicht erforderlich.

Was macht ein Notar in Georgien anders als in Deutschland?

Der größte Unterschied liegt nicht darin, dass Georgien keine Notare kennt, sondern in ihrer Stellung im Immobilienprozess. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags grundsätzlich gesetzlich vorgeschrieben. In Georgien kann ein gewöhnlicher Immobilienkauf auch über die Registrierungsbehörde abgewickelt werden. Georgische Notare dürfen jedoch unter anderem Transaktionen und Unterschriften authentifizieren und Rechtsfolgen notarieller Handlungen erläutern.

Wer prüft meinen Kaufvertrag in Georgien, wenn kein Notar vorgeschrieben ist?

Die Registrierung eines Vertrags ersetzt keine ausschließlich im Käuferinteresse durchgeführte Vertragsprüfung. Vor allem bei Neubau, Ratenzahlung, Belastungen, Vollmachten oder hohen Kaufpreisen sollte ein unabhängiger georgischer Rechtsanwalt Vertrag und Registerlage prüfen. Zusätzlich können technische und wirtschaftliche Prüfungen erforderlich sein, denn weder Notar noch Registerbehörde beurteilen automatisch Bauqualität oder Investitionsrendite.

Brauche ich für eine deutsche Vollmacht in Georgien eine Apostille?

In aller Regel ja. Deutschland und Georgien sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens, das zwischen beiden Staaten seit Februar 2010 gilt; für deutsche öffentliche Urkunden zur Verwendung in Georgien tritt die Apostille an die Stelle der Legalisation. Eine notariell beurkundete oder beglaubigte deutsche Vollmacht ist eine solche öffentliche Urkunde und wird daher normalerweise mit deutscher Apostille versehen (Stand: September 2026). Davon zu trennen ist die Frage, ob die Vollmacht inhaltlich taugt: Umfang der Befugnisse, georgische Übersetzung und die Anforderungen der aufnehmenden Stelle sollten Sie vorab abstimmen, bevor Sie den deutschen Notartermin wahrnehmen.

Schützt mich ein georgischer Notar vor allen Risiken beim Immobilienkauf?

Nein. Ein Notar kann im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgaben Identität, Vertretungsmacht, Unterschriften oder bestimmte Rechtsgeschäfte prüfen und Rechtsfolgen erläutern. Das bedeutet aber nicht automatisch eine vollständige Käufer-Due-Diligence. Bauträgerbonität, Bauqualität, Marktwert, Rendite, technische Mängel oder ausschließlich käuferfreundliche Vertragsverhandlungen benötigen je nach Fall zusätzliche Fachleute.

Ist ein georgischer Notar genauso neutral wie ein deutscher Notar?

Beide Rechtsordnungen sehen Unabhängigkeit beziehungsweise Unparteilichkeit notarieller Tätigkeit vor. Nach dem georgischen Law on Notaries handelt der Notar bei seinen amtlichen Tätigkeiten unabhängig und unparteiisch; auch die deutsche Bundesnotarordnung verlangt unabhängige und unparteiische Betreuung der Beteiligten. Daraus folgt gerade, dass der Notar nicht automatisch als einseitiger Interessenvertreter des Käufers handelt.

Fazit: Nicht den deutschen Ablauf übertragen

Die häufigste Denkfalle in meinen Gesprächen ist nicht juristisch, sondern gedanklich: Deutsche Käufer übertragen den vertrauten Ablauf eins zu eins nach Georgien und warten dann auf einen Termin, den es so nicht gibt. Der Notar, der den Vertrag vorliest, die Vormerkung, die automatisch eingetragen wird, die Fälligkeitsmitteilung, die jemand für Sie überwacht — all das ist in Georgien nicht der Standardweg. Der fehlende Pflicht-Notartermin ist keine Lücke im System, sondern ein anderes System: Das georgische Recht verlagert den entscheidenden Schritt vom Beurkundungstermin auf die Registrierung im Public Registry.

Daraus folgt praktisch etwas Unbequemes. Die Schutzfunktionen, die deutsche Käufer im Notartermin gebündelt bekommen, müssen sie in Georgien selbst zusammenstellen. Legen Sie deshalb vor der ersten Zahlung fest, wer bei Ihnen welche Rolle übernimmt: Wer prüft den Registerstand, wer prüft den Vertragstext ausschließlich in Ihrem Interesse, wer schaut sich die Bausubstanz an, wer rechnet die Zahlen nach. Vier Namen auf einem Blatt, bevor Sie unterschreiben — das ist der ganze Trick. Bleibt eine Zeile leer, wissen Sie zumindest, welches Risiko Sie bewusst tragen. In den rund 137 Transaktionen, die ich bisher begleitet habe, sind fast alle ernsthaften Probleme aus übersprungenen Schritten entstanden — nicht aus dem fehlenden Notar.

Meine persönliche Einschätzung nach über drei Jahren in Batumi: Das georgische Modell ist schnell und funktioniert gut, wenn man weiß, was es leistet und was nicht. Es bestraft aber jeden, der Tempo mit Prüfung verwechselt. Planen Sie die Prüfschritte vor der Anzahlung ein, nicht danach. Alle Angaben zu Normen in diesem Beitrag beziehen sich auf den Stand September 2026.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder technische Beratung. Rechtslage und Behördenpraxis in Georgien und Deutschland können sich ändern; die genannten Normen wurden zuletzt im September 2026 geprüft. Vor einer konkreten Transaktion sollten die einschlägigen Vorschriften in ihrer dann gültigen Fassung sowie alle Unterlagen durch eine in Georgien qualifizierte Rechtsanwältin oder einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt beziehungsweise die jeweils zuständige Fachperson geprüft werden.