Am 16. Oktober 2026 ist in Georgien das Gesetz Nr. 1888 in Kraft getreten. Es verlängert die Mehrwertsteuerbefreiung mit Vorsteuerabzug für Immobilienlieferungen in alten, unfertigen Bauprojekten vom 1. Januar 2029 bis zum 1. Januar 2033. Für normale Neubau- und Bestandskäufe ändert sich nichts. Betroffen sind Bauträger, Banken und Käufer in solchen Altprojekten. Stand: 23. Oktober 2026.
Die Zahlen zuerst
| Punkt | Vorher | Jetzt |
|---|---|---|
| Ende der Befreiung (Art. 309 Abs. 79 Steuergesetzbuch) | 1. Januar 2029 | 1. Januar 2033 |
| Erfasste Lieferungen | bis 1. Januar 2029 | 1. Januar 2015 bis 1. Januar 2033 |
| Frist für den Inbetriebnahme-Akt des Objekts | nicht bestätigt | bis 1. Januar 2033 |
| In Kraft seit | – | 16. Oktober 2026 |
Das Gesetz heißt „Über Änderungen des Steuergesetzbuchs Georgiens“, Nr. 1888-VIმს-XIმპ. Das Parlament hat es am 15. Oktober 2026 ausgefertigt, am 16. Oktober erschien es im Gesetzesblatt Matsne, und es gilt ab Veröffentlichung. Die Steuerbehörde bestätigte das am 19. Oktober in einer Mitteilung. Den alten Wortlaut habe ich nicht gesehen: das Datum 2029 stammt aus der Mitteilung der Steuerbehörde und aus Medienberichten.
Für wen ist das relevant?
Die Regelung ist eng gefasst. Aus meiner Erfahrung mit Kunden entsteht hier schnell ein Missverständnis, deshalb klar getrennt:
- Käufer in einem alten Stillstandsprojekt: Bauträger und Bank haben mehr Zeit, das Haus fertigzustellen. Das Fertigstellungsrisiko bleibt. In der Praxis bedeutet das: eine längere Frist baut keine Wohnung.
- Bauträger und finanzierende Banken: Für sie ist die Verlängerung der eigentliche praktische Gewinn.
- Käufer eines normalen Neubaus oder einer Bestandswohnung: nicht betroffen. Gehen Sie nicht davon aus, dass Immobilienkäufe in Georgien nun mehrwertsteuerfrei sind.
- Vermieter und Eigentümer: keine direkte Auswirkung.
Was ist noch ungeklärt?
Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie verlassen sich auf die Aussage „fällt unter die Altprojekt-Regel“, ohne es belegen zu lassen. Welche Projekte genau erfasst sind, ist im gelesenen Gesetzestext nicht ersichtlich (geändert wurden nur die Buchstaben a und d von Absatz 79). Georgia Today schrieb am 13. Oktober von Projekten, die vor dem 8. August 2008 begonnen wurden und noch unfertig sind. Das ist eine Medienangabe, kein geprüfter Gesetzesinhalt. Auch die Abstimmung in zweiter und dritter Lesung konnte ich auf der Parlamentsseite nicht finden. Steuersatz und Betragsgrenzen nennt das Gesetz nicht.
Verjährungsfristen im neuen Absatz 81-2
Für befreite Umsätze gelten gestaffelte Fristen: 18 Jahre für 2015, jedes Folgejahr ein Jahr weniger, 4 Jahre für 2029. Die Tabelle im Gesetz deckt 2015 bis 2029 ab. Die Steuerbehörde nennt den Absatz „81(2)“, das Gesetz „81-2“: Das sollten Sie im offiziellen PDF abgleichen.
Was ich Käufern in Altprojekten empfehle
- Fragen Sie den Bauträger schriftlich, ob das Projekt unter Art. 309 fällt.
- Lassen Sie sich den Stand der Inbetriebnahme und den Finanzierungsplan der Bank zeigen.
- Klären Sie das vor der Unterschrift, ich erkläre Ihnen, warum: Eine Steuerbefreiung ersetzt keine Fertigstellungsgarantie.
Häufige Fragen
Zahle ich beim Neubaukauf in Georgien jetzt keine Mehrwertsteuer?
Doch, die normalen Regeln gelten weiter. Das Gesetz betrifft nur alte, unfertige Projekte.
Seit wann gilt die Verlängerung?
Seit dem 16. Oktober 2026.
Bis wann gilt sie?
Bis zum 1. Januar 2033.
Offizielle Quellen
- Gesetz Nr. 1888-VIმს-XIმპ, Matsne (georgischer Text)
- Steuergesetzbuch Georgiens mit Änderungsliste, Matsne
Geprüft am 23. Oktober 2026. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln können sich ändern; klären Sie Einzelheiten mit der georgischen Steuerbehörde und einem Anwalt.
