Bauträger in Georgien prüfen: 7 Warnsignale.

Wer einen Bauträger in Georgien prüfen will, sollte vor der ersten Zahlung sieben Warnsignale ernst nehmen: unklare Vertragsparteien, problematische Grundstückseinträge, fehlende oder widersprüchliche Genehmigungen, nicht belegbare Referenzprojekte, einseitige Vertragsklauseln, riskante Zahlungspläne und ausweichende Antworten auf konkrete Dokumentenfragen. Ein professioneller Verkaufsauftritt ersetzt keine unabhängige Due Diligence.

Bauträger in Georgien prüfen: Was zuerst zählt

Sie stehen vor der Reservierung, dem Vorvertrag oder der ersten Überweisung. In dieser Situation hilft keine allgemeine Marktübersicht, sondern eine klare Stop-or-Go-Prüfung. Die folgenden sieben Warnsignale sind genau die Punkte, an denen ich in der Praxis am häufigsten nachhake, bevor Geld fließt.

1. Die Vertragspartei bleibt unklar – Markenname, Projektgesellschaft, Grundstückseigentümer und Zahlungsempfänger passen nicht erkennbar zusammen.
2. Grundstück und Hypothek sind ungeklärt – Eigentum, cadastral code oder registrierte Belastungen und Beschränkungen lassen sich nicht nachvollziehen.
3. Die Baugenehmigung passt nicht – Genehmigung, Grundstück, Projektparameter und realer Bauzustand widersprechen sich.
4. Referenzprojekte existieren nur im Marketing – frühere Projekte sind nicht überprüfbar oder wurden von anderen juristischen Personen gebaut.
5. Der Vertrag lässt alles offen – Übergabetermin, Änderungsrechte, Verzugsfolgen und Rückzahlung sind unbestimmt.
6. Der Zahlungsplan verlagert jedes Risiko – hohe ungesicherte Vorauszahlungen ohne nachvollziehbaren Projektfortschritt.
7. Dokumentenfragen werden abgeblockt – Zeitdruck statt Unterlagen.

Ein einzelner auffälliger Punkt beweist weder Betrug noch mangelnde Seriosität. Genau hier machen viele Checklisten einen Fehler: Sie werfen normale Projektmerkmale und echte Red Flags in denselben Topf. Ich arbeite deshalb mit einer einfachen Ampellogik. Grün heißt: der Punkt ist mit einem Dokument erklärbar und damit erledigt. Gelb heißt: prüfbedürftig, es fehlt eine Unterlage oder eine schriftliche Klarstellung. Rot heißt: Zahlung stoppen, bis der Punkt geklärt ist. Rot wird es in der Regel nicht durch eine einzelne Formalie, sondern wenn sich mehrere gelbe Punkte gegenseitig verstärken. Damit die Ampel nicht Theorie bleibt, schließe ich jedes der sieben Warnsignale mit denselben drei Zeilen ab: Was ist rot, wann kann derselbe Sachverhalt legitim sein und welches Dokument klärt ihn.

Warnsignal 1: Die Vertragspartei bleibt unklar

Bei einem Neubauprojekt in Georgien treten regelmäßig mehrere unterschiedliche Rechtsträger auf. Der Projektname auf dem Bauzaun ist meist nur eine Marke. Die Entwicklergruppe dahinter ist eine wirtschaftliche Einheit, aber selten die Gesellschaft, die den Vertrag unterschreibt. Häufig wird eine eigene Projektgesellschaft gegründet, die das Grundstück hält, die Genehmigung beantragt und die Kaufverträge abschließt. Manchmal ist der Grundstückseigentümer eine andere Person als der Verkäufer, weil das Land eingebracht, gepachtet oder gemeinsam entwickelt wird. Und in einigen Fällen weicht sogar der Zahlungsempfänger von der Vertragspartei ab.

Eine projektspezifische Gesellschaft ist kein automatisches Negativsignal. Diese Struktur ist international üblich und dient der Risikotrennung. Kritisch wird es erst, wenn niemand transparent erklären kann, wer Ihr Geld erhält und wer Ihnen gegenüber für Bau, Übergabe und eine mögliche Rückzahlung einsteht.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden reicht es dafür, fünf Angaben schriftlich zu verlangen und selbst zu verifizieren:

• Vollständiger, exakter Firmenname in georgischer und lateinischer Schreibweise.
• Identifikationsnummer der Gesellschaft im Unternehmensregister.
• Aktueller Registrierungsstatus, einschließlich eingetragener Verfahren wie Insolvenz oder Liquidation.
• Geschäftsführung und Vertretungsbefugnis der Person, die tatsächlich unterschreibt.
• Die dokumentierte Beziehung dieser Gesellschaft zum Projektgrundstück.

Diese Daten stammen nicht aus der Broschüre, sondern aus dem Register der Unternehmer und nicht-unternehmerischen juristischen Personen, das die National Agency of Public Registry (NAPR) führt. Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie prüfen die bekannte Dachmarke, unterschreiben aber mit einer namensähnlichen Tochtergesellschaft, über die niemand gesprochen hat. Weichen Vertragspartner, Rechnungsaussteller oder Zahlungsempfänger voneinander ab, muss die rechtliche Grundlage dafür vor der Zahlung schriftlich und nachvollziehbar dokumentiert sein. Wenn die Vertretungsbefugnis nur mündlich behauptet wird, ist das gelb; wenn zusätzlich der Zahlungsempfänger ohne Dokument abweicht, wird daraus rot.

• Rot/verdächtig: Firmenname, Identifikationsnummer oder unterschreibende Person lassen sich im Register nicht eindeutig zuordnen.
• Kann legitim sein, wenn: eine eigene Projektgesellschaft oder ein abweichender Zahlungsempfänger vertraglich benannt und begründet ist.
• Klärendes Dokument: aktueller Auszug aus dem Unternehmensregister der NAPR plus schriftliche Vollmacht beziehungsweise Zahlungsanweisung mit Vertragsbezug.

Warnsignal 2: Grundstück und Hypothek sind ungeklärt

Das Fundament jeder Bauträgerprüfung in Georgien ist der aktuelle Auszug aus dem Immobilienregister. Er zeigt den eingetragenen Eigentümer, den cadastral code als eindeutige Kennung des Grundstücks, die Fläche sowie registrierte Rechte Dritter. Zu den relevanten Belastungen und Beschränkungen gehören Hypotheken, registrierte Verpflichtungen, von Gerichten oder Verwaltungsbehörden angeordnete Arreste und Verfügungsverbote sowie gegebenenfalls Steuerpfandrechte beziehungsweise Steuerhypotheken. Welche Einträge tatsächlich sichtbar werden, hängt davon ab, welche Art von Information Sie bei der NAPR anfordern – Rechte an der Immobilie, registrierte Beschränkungen und steuerliche Sicherungsrechte werden nicht in einem einzigen Sammelauszug abgebildet. Nach dem Georgian Civil Code entsteht Eigentum an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Public Registry, nicht schon mit der Unterschrift unter einen Vertrag – geregelt in Artikel 183 des Zivilgesetzbuchs von Georgien (Stand: September 2026).

Davon zu trennen sind die städtebaulichen Rahmenbedingungen des Grundstücks: Zonierung, zulässige Nutzung und Bebauungsparameter ergeben sich nicht aus dem Registerauszug, sondern aus der Planungs- und Genehmigungsdokumentation der zuständigen Gemeinde. Beides zu vermischen führt regelmäßig zu falschen Schlüssen. Ich empfehle grundsätzlich, den Registerstand und die kommunale Planungslage als zwei getrennte Prüfschritte zu behandeln.

Eine eingetragene Hypothek auf dem Projektgrundstück ist kein pauschaler Ausschlussgrund. Eine Finanzierung des Projekts über Fremdkapital und eine Hypothek auf dem Grundstück kommen bei größeren Neubauprojekten vor; in meiner Praxis sehe ich solche Strukturen regelmäßig. Entscheidend ist, wer der Gläubiger ist, welcher Umfang belastet wird und ob im Vertrag ein nachvollziehbarer Freigabemechanismus für die einzelne Wohneinheit vorgesehen ist.

Ich empfehle grundsätzlich, den Registerauszug nicht vom Verkäufer entgegenzunehmen, sondern selbst oder über einen Beauftragten neu anzufordern. Ein älterer Auszug belegt nur den Registerstand zum Zeitpunkt seiner Erstellung und kann zwischenzeitliche Änderungen nicht ausschließen. Welche konkreten Rechtsfolgen eine bestimmte Hypothek für Ihre Käuferposition hat, hängt vom Rang, vom Sicherungsvertrag der Bank und von der Vertragsgestaltung ab. Diese Einzelbewertung gehört zwingend zu einem in Georgien qualifizierten Juristen.

• Rot/verdächtig: Eigentümer im Register und Verkäufer stimmen nicht überein, und die Verbindung wird nicht belegt; Arreste oder Blockaden bleiben unerklärt.
• Kann legitim sein, wenn: das Grundstück finanziert und mit einer Bankhypothek belastet ist oder ein Dritter als Eigentümer eingebracht hat.
• Klärendes Dokument: tagesaktueller Auszug der NAPR zum cadastral code, ergänzt um den Vertrag zwischen Eigentümer und Bauträger sowie die vertragliche Freigaberegelung.

Warnsignal 3: Die Baugenehmigung passt nicht

Die Aussage „Wir haben eine Baugenehmigung“ ist keine Prüfung, sondern ein Satz. Genehmigungsunterlagen sind erst dann aussagekräftig, wenn Grundstück, Projektparameter, verkaufte Einheit und der reale Bauzustand zusammenpassen. Der rechtliche Rahmen dafür ist der Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities, der unter anderem die Nutzung eines Grundstücks für Bauzwecke, die Erteilung von Baugenehmigungen und die Bauaufsicht regelt (Stand: September 2026).

Wichtig für deutsche Käufer: Georgien kennt nicht nur ein einziges Genehmigungsformat. Der Kodex unterscheidet ausdrücklich zwischen Bedingungen, die durch eine Baugenehmigung festgelegt werden, und solchen, die sich aus einer Bauanzeige ergeben. Welche Behörde zuständig ist, hängt vom konkreten Vorhaben ab. Nach Art. 100 des Code of Georgia on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities wird eine Baugenehmigung beziehungsweise die Zustimmung zu einer Bauanzeige grundsätzlich vom Exekutivorgan der zuständigen Gemeinde oder einer von ihr errichteten juristischen Person des öffentlichen Rechts erteilt. Für besondere, gesetzlich definierte Vorhaben können Sonderzuständigkeiten gelten (Stand: September 2026). Die Inbetriebnahme – also die formelle Anerkennung des fertigen Gebäudes als nutzungstauglich – ist gesondert geregelt und gehört ausdrücklich in den Vertrag.

• Bezieht sich die Genehmigung auf denselben cadastral code wie das angebotene Grundstück?
• Stimmen Geschosszahl, Gebäudeumfang und genehmigte Nutzung mit dem Verkaufsmaterial überein?
• Ist die verkaufte Etage überhaupt Teil der genehmigten Planung?
• Passt der sichtbare Bauzustand zum behaupteten Fortschritt und zur Genehmigungslage?
• Wer hält die Genehmigung – dieselbe Gesellschaft, die den Vertrag unterschreibt?
• Wie ist die spätere Inbetriebnahme vertraglich mit Übergabe und Eigentumsumschreibung verknüpft?
• Gibt es Hinweise auf nachträgliche Änderungen der Genehmigung, etwa aufgestockte Etagen?

In der Praxis bedeutet das eine feste Reihenfolge. Erstens: nicht die Genehmigungsnummer, sondern den vollständigen Bescheid und die genehmigte Projektdokumentation anfordern. Zweitens: den im Bescheid genannten cadastral code mit dem Registerauszug abgleichen. Drittens: prüfen, auf welche Person oder Gesellschaft der Bescheid ausgestellt ist und ob das Ihr Vertragspartner ist. Viertens: die genehmigten Parameter – Geschosszahl, Kubatur, Nutzung – Zeile für Zeile mit Prospekt und Grundriss vergleichen. Fünftens: nach sämtlichen späteren Änderungsentscheidungen fragen, denn nur der jüngste Stand zählt. Sechstens: die Angaben über das zuständige kommunale Organ beziehungsweise dessen offiziellen Auskunftsdienst gegenprüfen lassen, in Batumi und Tiflis über die jeweilige städtische Architekturverwaltung.

Ein Projekt, bei dem im Verkaufsmaterial 16 Etagen beworben werden und die Unterlagen 14 nennen, ist nicht automatisch illegal – es kann eine Änderungsgenehmigung geben. Ohne vorgelegte Änderungsgenehmigung bleibt eine solche Abweichung aber ein roter Punkt, bei dem ich keine Zahlung empfehle. Wer eine Wohnung vom Bauträger in Georgien kaufen möchte, sollte außerdem den Unterschied zwischen zwei Registrierungssituationen kennen: Nach Art. 15⁶ des Law of Georgia on Public Registry kann ein Recht an einem Gebäude oder an einer einzelnen Einheit auch dann registriert werden, wenn sich das Objekt noch im Bau befindet, sofern das Rechtsdokument und die gesetzlich vorgesehene Baudokumentation vorliegen. Nach Abschluss der Bauarbeiten kommt für die Registrierung dagegen das Dokument über die Inbetriebnahme beziehungsweise die Anerkennung der Nutzungstauglichkeit zum Tragen (Stand: September 2026). Die Inbetriebnahme ist also nicht Voraussetzung jeder denkbaren Registrierung, aber sie ist der Punkt, an dem sich Ihre Position beim fertigen Gebäude entscheidet – und genau deshalb gehört sie in den Vertrag und nicht in ein Verkaufsgespräch.

• Rot/verdächtig: Genehmigungsunterlagen werden nicht herausgegeben, betreffen einen anderen cadastral code oder widersprechen dem Verkaufsmaterial ohne Änderungsbescheid.
• Kann legitim sein, wenn: Parameter nachträglich geändert wurden und dafür eine dokumentierte Änderungsgenehmigung existiert.
• Klärendes Dokument: vollständiger Genehmigungsbescheid mit genehmigter Projektdokumentation, sämtliche Änderungsentscheidungen und später das Dokument über die Inbetriebnahme.

Warnsignal 4: Referenzprojekte existieren nur im Marketing

Track Record ist das am leichtesten behauptete und am seltensten geprüfte Argument im Verkaufsgespräch. „Wir haben schon zwölf Projekte gebaut“ ist ohne Zuordnung zu konkreten Gebäuden und juristischen Personen wertlos. So prüfe ich frühere Projekte:

1. Adresse und Fertigstellung: Für jedes genannte Referenzprojekt Adresse, Baujahr und tatsächlichen Fertigstellungsstatus abfragen und vor Ort oder über Registerdaten abgleichen.
2. Ursprünglicher versus realer Übergabetermin: Welcher Termin stand in den damaligen Verträgen, wann wurde tatsächlich übergeben? Eine Verzögerung von sechs Monaten ist eine andere Information als eine von drei Jahren.
3. Zustand nach einigen Jahren: Ein Gebäude von 2019 zeigt heute, wie haltbar die Ausführung war. Fassade, Aufzüge, Dach und Tiefgarage sind die ehrlichsten Zeugen.
4. Gemeinschaftliche Bereiche: Lobby, Treppenhäuser, Außenanlagen und Pool zeigen, ob nach der Übergabe fertiggebaut oder gespart wurde.
5. Beteiligte juristische Person: Welche Gesellschaft errichtete das Referenzprojekt, und ist sie mit Ihrem heutigen Vertragspartner nachweisbar verbunden?

Der fünfte Punkt ist der, an dem die meisten Prüfungen zu vage bleiben. „Über Registerdaten abgleichen“ heißt konkret drei Abgleiche: erstens die Gesellschaft selbst im Unternehmensregister der NAPR mit Identifikationsnummer, Gründungsdatum, Leitung und Statusvermerken; zweitens der im Immobilienregister eingetragene Eigentümer beziehungsweise Rechtsinhaber des damaligen Grundstücks und Gebäudes zum cadastral code; drittens die verfügbare Baudokumentation des Altprojekts, also der Genehmigungsbescheid und das Inbetriebnahmedokument mit dem darin genannten Antragsteller. Wichtig dabei: Überschneidungen bei Gründern, Gesellschaftern oder Geschäftsführern sind noch keine Identität der juristischen Personen. Für Ihre vertraglichen Ansprüche ist zunächst entscheidend, welche Gesellschaft den Vertrag übernimmt; mögliche zusätzliche Haftungs- oder Garantieverhältnisse müssen gesondert dokumentiert und geprüft werden.

Ein Fall aus meiner Arbeit im vergangenen Jahr: Ein Interessent hatte drei „eigene fertiggestellte Projekte“ als Argument für eine Anzahlung genannt bekommen. Bei der Prüfung zeigte sich, dass zwei davon von einer anderen Gesellschaft errichtet worden waren, an der die heutige Projektgesellschaft nicht beteiligt war. Das war kein Betrugsbeweis – die handelnden Personen überschnitten sich teilweise –, aber der behauptete Track Record schrumpfte auf ein einziges eigenes Gebäude. Der Kunde hat gekauft, allerdings mit einem angepassten Zahlungsplan.

Eine gesetzliche Mindestzahl abgeschlossener Projekte existiert nicht. Meine persönliche Einschätzung: Je kürzer der belegbare Track Record, desto stärker müssen Grundstück, Genehmigung und Zahlungsplan die Sicherheit tragen.

• Rot/verdächtig: Referenzobjekte werden ohne Adresse genannt oder lassen sich keiner Gesellschaft zuordnen, die mit Ihrem Vertragspartner verbunden ist.
• Kann legitim sein, wenn: frühere Projekte über eigene, längst aufgelöste Projektgesellschaften derselben Gruppe liefen und diese Kette belegt wird.
• Klärendes Dokument: Registerauszüge zu den früheren Gesellschaften und Objekten sowie deren Genehmigungs- und Inbetriebnahmedokumente.

Warnsignal 5: Der Vertrag lässt alles offen

Der unterschriebene Vertrag und seine Anlagen sind die zentrale Grundlage dafür, welche Leistungen der Bauträger Ihnen schuldet. Mündliche Verkaufsversprechen zu Ausstattung, Etage oder Termin sind später deutlich schwerer nachzuweisen und durchzusetzen, wenn sie nicht in den Vertrag oder seine Anlagen aufgenommen wurden. Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Bei einem Bauträgerkauf zahlen Sie für ein Objekt, das noch nicht existiert, und Vertrag samt Anlagen bestimmen maßgeblich den vereinbarten Leistungsumfang, ergänzt um das anwendbare Recht.

Keine dieser Klauseln ist automatisch unwirksam. Ob eine einseitige Regelung im Einzelfall angreifbar ist, entscheidet sich nach georgischem Recht und den Umständen des Vertrags. Praktisch nützt Ihnen eine mögliche spätere Unwirksamkeit wenig, wenn Sie den Streit im Ausland führen müssen. Deshalb ist die bessere Strategie, den Punkt vor der Unterschrift zu konkretisieren, statt auf eine spätere Korrektur zu hoffen. Bei Kaufbeträgen ab wenigen zehntausend Euro halte ich eine Einzelprüfung des Vertragsentwurfs durch eine in Georgien qualifizierte Fachperson für die günstigste Ausgabe des gesamten Projekts.

• Rot/verdächtig: Übergabetermin, Rückzahlung und Leistungsbeschreibung bleiben trotz schriftlicher Nachfrage unbestimmt.
• Kann legitim sein, wenn: ein Standardvertrag verwendet wird, der auf Wunsch um konkrete Anlagen und Fristen ergänzt wird.
• Klärendes Dokument: finaler Vertragsentwurf mit nummerierten Anlagen – Grundriss, Baubeschreibung, Zahlungsplan – in der Fassung, die unterschrieben werden soll.

Warnsignal 6: Der Zahlungsplan verlagert jedes Risiko

Ein Zahlungsplan ist für sich genommen weder sicher noch unsicher. Eine niedrige Anzahlung von zehn Prozent klingt angenehm, kann aber mit einer sehr schwachen Rückzahlungsregel kombiniert sein. Eine interne Ratenzahlung über 24 oder 36 Monate ohne Bankzinsen ist ein reales Angebot des Marktes und kein Warnsignal – sie ist wirtschaftlich eine Finanzierung durch den Bauträger, und Sie sollten sie auch so bewerten.

Kritisch werden aus meiner Sicht fünf Merkmale. Erstens: ein hoher ungesicherter Vorschuss, für den es außer der Vertragsurkunde keine Absicherung gibt. Zweitens: eine Zahlung von 100 Prozent lange vor Übergabe, insbesondere im Rohbaustadium. Drittens: Raten, die rein nach Kalender fällig werden, ohne dass ein nachvollziehbarer Projektfortschritt erreicht sein muss. Viertens: ein Zahlungsempfänger, der von der Vertragspartei abweicht – etwa das Konto einer Privatperson, einer Verwaltungsgesellschaft oder eines Vermittlers. Fünftens: ein Verwendungszweck, aus dem sich nicht ergibt, für welche Einheit und aufgrund welchen Vertrags gezahlt wird.

Zu Treuhand- und Escrow-Modellen kursieren im deutschsprachigen Netz viele pauschale Aussagen. Ich formuliere hier bewusst zurückhaltend: Verlassen Sie sich nicht auf die Behauptung, ein bestimmtes Treuhandmodell sei in Georgien allgemein vorgeschrieben oder allgemein ausgeschlossen. Ob und in welcher Form eine treuhänderische Abwicklung für Ihr konkretes Projekt möglich ist, gehört zur individuellen rechtlichen Prüfung und muss anhand der aktuellen Rechtslage und der Bankpraxis für den Einzelfall beantwortet werden (Stand: September 2026). Praktisch verbinde ich den Zahlungsplan immer mit zwei Dingen: dem dokumentierten Bauzustand und der Registerlage am Tag der Überweisung. Wer nach Kalender zahlt, während der Bau seit acht Monaten stillsteht, finanziert etwas anderes als die eigene Wohnung.

• Rot/verdächtig: hohe Vorauszahlung ohne Fortschrittsbindung, Zahlung auf ein drittes Konto, keine Rückzahlungsregel.
• Kann legitim sein, wenn: der Bauträger eine zinsfreie interne Ratenzahlung anbietet oder ein Rabatt für Vorauszahlung transparent kalkuliert ist.
• Klärendes Dokument: Zahlungsplan als Vertragsanlage mit Beträgen, Fälligkeiten, Währung, Baufortschrittskriterien sowie schriftlich benanntem Kontoinhaber und Verwendungszweck.

Warnsignal 7: Dokumentenfragen werden abgeblockt

Das aussagekräftigste Signal ist oft nicht ein Dokument, sondern die Reaktion auf eine Dokumentenfrage. Aus meiner Erfahrung reagieren gut organisierte Bauträger auf solche Anfragen meist mit konkreten Unterlagen oder nennen einen nachvollziehbaren Termin, bis wann sie geliefert werden. Wer stattdessen ausweicht, liefert eine Information über den Umgang mit Ihnen als Käufer.

Fehlende Unterlagen bedeuten nicht automatisch Betrug. Ein Vertriebsmitarbeiter, der am Wochenende keinen Zugriff auf die Genehmigungsakte hat, ist ein Organisationsproblem und kein Skandal. Der Unterschied liegt darin, was innerhalb von wenigen Werktagen nachgeliefert wird. Wenn Sie unsicher sind, wie Sie eine ausweichende Antwort einordnen sollen, hilft ein kurzer Blick von außen oft mehr als eine weitere Runde im Verkaufsbüro.

• Rot/verdächtig: Nach mehrfacher schriftlicher Anfrage kommen weder Unterlagen noch eine Frist, dafür aber Druck zur schnellen Zahlung.
• Kann legitim sein, wenn: die Unterlagen bei der Muttergesellschaft oder beim Anwalt liegen und ein konkreter Liefertermin genannt wird.
• Klärendes Dokument: schriftliche Antwort auf Ihren Fragenkatalog per E-Mail, mit den angeforderten Dateien im Anhang.

In der Praxis häufen sich diese Punkte selten einzeln. Wenn bei einem Projekt gleich zwei oder drei rote Zeilen zusammenkommen, lohnt es sich, die vorhandenen Unterlagen einmal geordnet durchzugehen, bevor eine Reservierungsgebühr fließt. Genau dafür schauen sich viele meiner Leser ihre Dokumente vorab mit mir an.

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Danach lässt sich meist innerhalb eines Tages sagen, welche Unterlagen für Ihr konkretes Projekt noch fehlen und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll angefordert werden. Das ersetzt keine anwaltliche Einzelfallprüfung, spart aber Zeit und typische Umwege.

Was vor der ersten Zahlung vorliegen sollte

Diese Liste arbeite ich vor jeder ersten Überweisung ab – unabhängig davon, ob es um eine Reservierungsgebühr von 1.000 US-Dollar oder eine Anzahlung von 30 Prozent geht.

1. Vertragspartei: Die Gesellschaft, die unterschreibt, exakt benannt und im Vertragsentwurf identisch mit dem Registereintrag.
2. Unternehmensdaten: Identifikationsnummer, Registrierungsstatus, Geschäftsführung und Vertretungsbefugnis der unterzeichnenden Person.
3. Aktueller Registerstatus des Grundstücks: Auszug mit cadastral code, Eigentümer und Fläche, nicht älter als wenige Tage.
4. Belastungen: Hypotheken, registrierte Verpflichtungen, Arreste und registrierte Verfügungsbeschränkungen mit Gläubiger und Umfang.
5. Genehmigungssituation: Genehmigungsunterlagen des Projekts einschließlich etwaiger Änderungen und der Angabe, wer sie hält.
6. Verbindung Projekt–Grundstück: Nachweis, dass die genehmigten Unterlagen genau dieses Grundstück und dieses Gebäude betreffen.
7. Vertragsentwurf mit allen Anlagen: Grundriss, Etage, Nummer der Einheit, Fläche, Baubeschreibung, Gemeinschaftsflächen.
8. Zahlungsplan: Beträge, Fälligkeiten, Währung und Anbindung an nachvollziehbaren Baufortschritt.
9. Bedingungen der Reservierungsgebühr: Höhe, Anrechnung, Rückzahlbarkeit und Frist – schriftlich, nicht als Zusage am Tisch.
10. Zahlungsempfänger: Kontoinhaber und Vertragspartei identisch oder die Abweichung schriftlich begründet, Verwendungszweck mit Vertragsbezug.

Drei Begriffe sollten Sie dabei sauber trennen. Grundstückseigentum und Wohnungseigentum entstehen nach dem Georgian Civil Code erst mit der Eintragung im Public Registry. Eine vertragliche Verpflichtung aus einem Kauf- oder Bauträgervertrag verpflichtet die Gesellschaft, verschafft Ihnen aber noch kein dingliches Recht. Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung über den späteren Abschluss des Hauptvertrags und wirkt zwischen den Parteien. Welche Schutzwirkung die Registrierung einer immobilienbezogenen Verpflichtung im Einzelfall entfaltet und wie sie sich zu einer bestehenden Hypothek verhält, hängt von der konkreten Eintragung ab – das ist eine Frage für die Rechtsberatung und keine, die ich pauschal beantworten kann oder sollte.

Welche Registerdaten Käufer selbst prüfen können

Vieles lässt sich ohne Anwalt selbst überprüfen. Die National Agency of Public Registry (NAPR) ist die staatliche Registerbehörde unter dem Justizministerium und führt sowohl das Immobilienregister als auch das Unternehmensregister. Nach dem offiziellen Gebührenverzeichnis der NAPR kostet ein Auszug bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstags 20 GEL, bei elektronischer Beantragung über das Internet innerhalb eines Arbeitstags 13 GEL; die Same-Day-Varianten liegen bei 75 GEL beziehungsweise 52 GEL elektronisch, ein englischsprachiger Auszug kostet 26 GEL zusätzlich (NAPR-Gebühren für Informationsdienstleistungen, Stand: September 2026). Ein Katasterplan kostet 7 GEL bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstags. Prüfen Sie die Beträge vor der Beantragung erneut, da Gebührenverzeichnisse geändert werden.

Rechtlich stehen dahinter zwei Bezugspunkte. Der Georgian Civil Code verlangt in Artikel 183 für den Erwerb von Grundstückseigentum eine schriftliche Transaktion und die Registrierung im Public Registry. Der Abschnitt zum Public Registry ab Artikel 311 beschreibt das Register als Sammlung der Eintragungen über Entstehung, Änderung und Beendigung von Rechten, Arresten und Hypotheken an Sachen und immateriellen Gütern; die Einzelheiten regelt das Gesetz über das Öffentliche Register (Stand: September 2026). Weitergehende Aussagen über die Rangwirkung einzelner Eintragungen gehören in die Einzelfallprüfung.

Wann Charlotte vorerst nicht zahlen würde

Auffälligkeiten sortiere ich in drei Kategorien. Kein einzelner Punkt macht ein Unternehmen unseriös, und ich nenne hier bewusst keine Firmennamen.

• Weiter prüfen: Die Projektgesellschaft ist neu gegründet. Der Bau liegt zwei Monate hinter dem kommunizierten Plan. Der Verkäufer nennt Referenzprojekte, die noch nicht zugeordnet sind.
• Vor Zahlung schriftlich klären: Auf dem Grundstück ist eine Hypothek eingetragen und der Freigabemechanismus steht nicht im Vertrag. Der Übergabetermin ist nur als Jahresangabe formuliert. Mündliche Zusagen zur Ausstattung fehlen in den Anlagen. Der Registerauszug ist älter als drei Monate.
• Vorerst nicht zahlen: Der Zahlungsempfänger weicht ohne Erklärung von der Vertragspartei ab. Genehmigungsunterlagen werden nach mehrfacher schriftlicher Anfrage nicht zugeordnet. Das Verkaufsmaterial und die vorgelegten Unterlagen widersprechen sich in wesentlichen Projektparametern. Eine nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr soll vor jeder Prüfung fließen.

Entscheidend ist die Kombination. Eine junge Projektgesellschaft allein ist unauffällig. Eine junge Projektgesellschaft, deren Beziehung zum Grundstück unklar bleibt, die keine Genehmigungsunterlagen zeigt und die auf ein drittes Konto überwiesen haben möchte, ist ein anderer Fall. Wenn Sie noch nicht wissen, welches Projekt und welche Lage überhaupt zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passen, ist die Objektauswahl der sinnvollere erste Schritt vor der Bauträgerprüfung.

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Auf dieser Basis lässt sich die eigentliche Objekt- und Bauträgerprüfung gezielt auf zwei oder drei realistische Projekte konzentrieren, statt zehn Angebote parallel zu bewerten. Garantien für ein Ergebnis gibt es dabei nicht, und ich behaupte auch nicht, dass eine Prüfung sämtliche Risiken ausschließt.

FAQ zur Bauträgerprüfung in Georgien

Wie kann ich einen Bauträger in Georgien überprüfen?

Prüfen Sie nicht nur den Markennamen, sondern die konkrete Gesellschaft im Vertrag, ihre Registerdaten bei der NAPR, das Eigentum am Projektgrundstück, bestehende Belastungen, die projektrelevanten Genehmigungen, frühere fertiggestellte Gebäude und den Vertragsentwurf. Erst wenn diese Informationen zusammenpassen, lässt sich das Risiko sinnvoll beurteilen. Eine unabhängige rechtliche Prüfung bleibt bei größeren Kaufbeträgen empfehlenswert.

Was muss ich vor einer Anzahlung für eine Neubauwohnung in Georgien prüfen?

Vor einer Anzahlung sollten mindestens die genaue Vertragspartei, der Zahlungsempfänger, das betreffende Grundstück, dessen aktueller Registerstatus, relevante Belastungen, die Genehmigungssituation, die konkrete Einheit, der Vertragsentwurf mit Anlagen und die Bedingungen der Anzahlung dokumentiert sein. Besonders wichtig ist, schriftlich zu klären, unter welchen Bedingungen und in welcher Frist eine Reservierungs- oder Anzahlungszahlung zurückgezahlt wird.

Ist eine Hypothek auf dem Grundstück des Bauträgers ein Ausschlussgrund?

Nicht automatisch. Projektgrundstücke sind häufig im Rahmen einer Finanzierung belastet. Entscheidend ist, wer der Gläubiger ist, welche Immobilie in welchem Umfang belastet wird und wie die Freigabe beziehungsweise die Behandlung der Käuferrechte vertraglich geregelt ist. Eine mündliche Aussage des Verkaufsbüros reicht dafür nicht. Registerlage und Vertragsmechanik sollten vor jeder Zahlung unabhängig geprüft werden.

Wie prüfe ich die Baugenehmigung eines Projekts in Georgien?

Lassen Sie sich nicht nur eine Genehmigungsnummer nennen, sondern den vollständigen Bescheid samt genehmigter Projektdokumentation und allen späteren Änderungsentscheidungen vorlegen. Prüfen Sie, ob die Unterlagen zum angebotenen Grundstück mit seinem cadastral code gehören, auf wen sie ausgestellt sind und ob Geschosszahl, Umfang und genehmigte Nutzung mit dem Verkaufsmaterial übereinstimmen. Die Gegenprüfung erfolgt über das zuständige kommunale Organ (Stand: September 2026).

Ist eine neu gegründete Projektgesellschaft automatisch ein Warnsignal?

Nein. Immobilienprojekte werden häufig über eigene Projektgesellschaften strukturiert, um Risiken zu trennen. Kritisch wird es, wenn unklar bleibt, wem das Grundstück gehört, welche Gesellschaft die Genehmigungen hält, wer Ihr Geld erhält und wer Ihnen gegenüber haftet. Bei einer jungen Gesellschaft sollte die Verbindung zur Entwicklergruppe und deren bisheriger Track Record besonders sauber dokumentiert sein.

Was passiert, wenn der Bauträger das Gebäude nicht fertigstellt?

Die Folgen hängen vom konkreten Vertrag, den bereits registrierten Rechten, bestehenden Grundstücksbelastungen, der Projektfinanzierung und dem Baustadium ab. Deshalb sollte dieses Szenario vor der Zahlung mitgedacht werden: Welche Kündigungs- und Rückzahlungsregel gilt, welche Rechte sind registriert, welche Sicherheiten bestehen? Ein Vertrag sollte niemals allein aufgrund mündlicher Fertigstellungsversprechen unterschrieben werden.

Fazit

Die sieben Warnsignale lassen sich auf eine einzige Frage zurückführen: Passen Vertragspartei, Grundstück, Genehmigung, Vertrag und Geldfluss lückenlos zusammen? Wenn diese Punkte nachvollziehbar zusammenpassen, sind eine junge Projektgesellschaft oder eine dokumentierte Hypothek für sich genommen noch kein Ausschlussgrund. Wenn nein, hilft weder ein schönes Rendering noch ein sympathischer Vertriebsmitarbeiter. Die gute Nachricht: Die wichtigsten Daten sind öffentlich. Ein aktueller Registerauszug kostet bei Bearbeitung innerhalb eines Arbeitstags derzeit 13 GEL bei Online-Antrag beziehungsweise 20 GEL bei regulärer Beantragung und beantwortet einen Teil der Fragen binnen Minuten – für einzelne Beschränkungen und steuerliche Sicherungsrechte können jedoch zusätzliche Auskünfte aus den entsprechenden Registern der NAPR nötig sein (Stand: September 2026).

Meine praktische Empfehlung lautet deshalb: Zahlen Sie erst, wenn die zehn Punkte der Pre-Payment-Checkliste vorliegen, und setzen Sie eine Zahlung aus, sobald sich mehrere gelbe Punkte gegenseitig verstärken. Ein Warnsignal ist eine Aufforderung zur Prüfung, nicht ein Urteil über ein Unternehmen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Bei einem konkreten Bauträgervertrag beziehungsweise Projekt ist eine Prüfung anhand der aktuellen Unterlagen und der zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Rechtslage erforderlich. Rechtsstand der genannten Vorschriften und Gebühren: September 2026.