Mietrendite Batumi: Strand, Zentrum, New Boulevard.

Wer in Batumi eine Wohnung zur Vermietung kauft, bekommt fast immer eine einzige Renditezahl genannt, meist eine hohe. Die entscheidenden Fragen lauten aber: Welche Miete ist in welcher Lage realistisch, wie teuer ist der Quadratmeter dort, und was bleibt nach Saison, Leerstand und Kosten übrig? Ich rechne Ihnen das für Old Batumi, die Inner Areas und den New Boulevard mit derselben Methodik durch.

Die Mietrendite in Batumi hängt stärker von Kaufpreis, Vermietungsmodell und Saison ab als allein von der Meeresnähe. Laut Galt & Taggart lagen die durchschnittlichen Monatsmieten im Dezember 2025 bei 10,9 US-Dollar/m² in Old Batumi, 10,3 US-Dollar/m² am New Boulevard und 9,3 US-Dollar/m² in den Inner Areas. Die von Galt & Taggart ausgewiesene durchschnittliche Mietrendite betrug 7,4 Prozent.

Was Vermieter in Batumi aktuell erzielen

Die wichtigste unabhängige Datenquelle für den Wohnungsmarkt in Batumi ist der Research-Bereich der georgischen Investmentbank Galt & Taggart. Der Bericht „Batumi Residential Real Estate, 2025 Review and 2026 Outlook“ wurde am 6. März 2026 veröffentlicht und liefert Kaufpreise und Monatsmieten pro Quadratmeter getrennt nach Stadtzonen. Die folgende Tabelle zeigt die drei Zonen, die für Kapitalanleger am häufigsten verglichen werden.

Zwei weitere Kennzahlen gehören bewusst nicht in diese Tabelle, weil sie etwas anderes messen. Der stadtweite durchschnittliche Tagespreis (ADR) kleiner Airbnb-Apartments mit maximal zwei Schlafzimmern lag laut Galt & Taggart im Jahr 2025 bei 35,6 US-Dollar pro belegter Nacht. Dieser Wert ist ein Jahresdurchschnitt über alle gebuchten Nächte und kein Monatsmietpreis. Die durchschnittliche Mietrendite in Batumi sank laut Galt & Taggart von 10,0 Prozent Ende 2023 auf 8,8 Prozent Ende 2024 und auf 7,4 Prozent Ende 2025. Der Grund laut Bericht: Die Kaufpreise stiegen, während die Tagesraten weitgehend stagnierten. Der durchschnittliche schlüsselfertige Primärmarktpreis in Batumi lag 2025 bei 1.865 USD/m², nach 1.699 USD/m² im Jahr 2024.

Für das erste Quartal 2026 hat Galt & Taggart am 28. Mai 2026 einen eigenen Quartalsbericht veröffentlicht. Er weist für Old Batumi einen durchschnittlichen Primärmarktpreis von 3.146 USD/m² und eine Monatsmiete von 11,0 USD/m² aus, für den New Boulevard 1.787 USD/m² und 10,8 USD/m², für die Inner Areas 1.715 USD/m² und 9,8 USD/m² (Stand: März 2026). Die durchschnittliche Mietrendite gibt der Bericht mit 7,1 Prozent an. Für die Vergleichsrechnungen in diesem Text verwende ich trotzdem konsequent den Datensatz vom Dezember 2025, weil nur er die Verkaufszahlen eines ganzen Jahres mit den Zonenpreisen und Zonenmieten zusammenführt. Die Richtung ändert sich mit den Q1-Werten nicht: Rechnerisch ergibt sich daraus für Old Batumi rund 4,2 Prozent, für die Inner Areas rund 6,9 Prozent und für den New Boulevard rund 7,3 Prozent (Monatsmiete × 12 ÷ Kaufpreis). Wer dagegen Zahlen aus verschiedenen Quartalen mischt, rechnet sich jede Lage schön oder schlecht, je nachdem, welcher Wert gerade passt.

Was bedeutet Strandnähe in Batumi?

„Strandnah“ ist in Batumi ein Werbebegriff und keine statistische Kategorie. Die Küstenlinie am Schwarzen Meer zieht sich vom historischen Zentrum über mehrere Kilometer nach Süden, und entlang dieser Linie liegen sehr unterschiedliche Teilmärkte. Bevor man Mieten vergleicht, müssen die Zonen klar definiert sein.

Old Batumi bezeichnet die historische Innenstadt mit dem alten Boulevard (Old Boulevard), niedrigerer Bebauung, Altbauten aus dem 19. Jahrhundert, Restaurants und Hotels. Der Wohnungsbestand ist begrenzt, Neubauflächen sind knapp, und genau das erklärt einen großen Teil des hohen Quadratmeterpreises. Der New Boulevard ist die Verlängerung der Strandpromenade nach Süden mit Hochhäusern, Apart-Hotels und großen Neubauprojekten der letzten Jahre. Khimshiashvili ist ein Stadtviertel, das in der Logik der Marktberichte zum Gebiet des New Boulevard gezählt wird; viele Inserate mit „Khimshiashvili“ im Titel liegen also statistisch in der New-Boulevard-Zone, auch wenn nicht jede Adresse dort Meerblick hat. Die Inner Areas sind die innerstädtischen Wohnlagen abseits der ersten Küstenreihe, etwa entlang großer Achsen wie Agmashenebeli oder Bagrationi, mit stärker lokal geprägter Nachfrage. Daneben gibt es weitere Zonen wie die Alley of Heroes, Makhinjauri, Gonio-Kvariati oder periphere Gebiete, die ich hier bewusst nicht vergleiche.

Drei Begriffe werden in Exposés ständig vermischt. „Erste Linie“ bedeutet, dass zwischen Gebäude und Strand oder Promenade keine weitere Bebauung steht. „Strandnah“ kann alles von 50 Metern bis zu 15 Gehminuten bedeuten. Und der statistische Stadtteil sagt nur, in welcher Zone eine Transaktion gezählt wurde. Eine Wohnung in der statistischen Zone New Boulevard kann in erster Linie mit frontalem Meerblick liegen oder drei Straßen dahinter mit Blick auf das Nachbarhaus. Beide Wohnungen fließen in denselben Durchschnitt von 10,3 USD/m² Monatsmiete (Stand: Dezember 2025) ein.

In der Praxis bedeutet das: Der Zonendurchschnitt ist ein Ausgangspunkt, keine Prognose für Ihre Wohnung. Ich habe Kunden erlebt, die für „Meerblick“ einen Aufpreis gezahlt haben und dann feststellten, dass der Blick seitlich zwischen zwei Türmen hindurchgeht. Meeresnähe kann Nachfrage und Übernachtungspreis stützen, sie garantiert aber keine höhere Miete und schon gar keine höhere Rendite, weil sie meist bereits im Kaufpreis steckt.

Old Batumi und Innenstadt: höhere Miete, höherer Einstieg

Old Batumi und die Inner Areas werden im deutschsprachigen Raum oft zusammen als „Innenstadt“ bezeichnet. Wirtschaftlich sind es zwei verschiedene Märkte. Old Batumi ist das touristische und gastronomische Herz der Stadt mit begrenztem Neubauangebot. Die Inner Areas sind Wohnlagen mit lokalen Mietern, Familien, Studierenden und Berufstätigen, deutlich weniger touristisch und meist ohne Meerblick.

Die Zahlen von Galt & Taggart für Dezember 2025 zeigen den Unterschied klar. In Old Batumi lag der durchschnittliche schlüsselfertige Primärmarktpreis bei 3.028 USD/m² und die durchschnittliche Monatsmiete bei 10,9 USD/m². In den Inner Areas lag der Preis bei 1.730 USD/m² und die Monatsmiete bei 9,3 USD/m². Old Batumi erzielt also rund 17 Prozent mehr Miete pro Quadratmeter, kostet aber rund 75 Prozent mehr pro Quadratmeter.

Setzt man Jahresmiete und Kaufpreis ins Verhältnis, ergibt sich ein einfacher Kennwert, den ich „rechnerische Mietquote“ nenne: Monatsmiete pro m² mal zwölf, geteilt durch Kaufpreis pro m². Für Old Batumi ergibt diese Modellrechnung aus den Dezember-2025-Werten rund 4,3 Prozent brutto (10,9 × 12 ÷ 3.028), für die Inner Areas rund 6,5 Prozent brutto (9,3 × 12 ÷ 1.730). Diese Werte sind keine von Galt & Taggart veröffentlichten Renditen, sondern meine eigene Ableitung aus den Durchschnittswerten. Sie zeigen aber deutlich, warum die höchste absolute Miete nicht automatisch die beste Mietrendite bedeutet. Wer für denselben Mietertrag fast doppelt so viel Kapital bindet, muss andere Gründe für den Kauf haben.

Solche Gründe können legitim sein. Old Batumi hat eine Nachfrage, die weniger stark an den Badebetrieb gebunden ist: Stadtbesucher, Geschäftsreisende, Restaurantgäste, Wintertouristen. Die Walkability ist hoch, das Angebot an Neubauten ist begrenzt, und begrenztes Angebot kann Wiederverkaufswerte stützen. Belastbare offizielle Auslastungsquoten nach Stadtteil gibt es nach meinem Kenntnisstand nicht, deshalb nenne ich hier bewusst keine Prozentzahl für die Belegung. Ob eine Wohnung in Old Batumi tatsächlich gleichmäßiger über das Jahr gebucht wird, lässt sich nur mit realen Buchungsdaten vergleichbarer Einheiten prüfen.

Die Inner Areas funktionieren anders. Hier sind Langzeitmieter die typische Zielgruppe, und die Kurzzeitvermietung konkurriert ohne Meerblick und Promenade gegen Hunderte Studios näher am Strand. Der niedrigere Mietpreis pro Quadratmeter spiegelt das wider. Der Vorteil: Ein stabiler Langzeitmietvertrag hat geringere Betriebskosten als ein Ferienapartment, weil Reinigung, Plattformgebühren und Betreiberanteil weitgehend entfallen.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden: Wer Old Batumi wegen der Atmosphäre liebt, sollte das ehrlich als Teil der Kaufentscheidung benennen. Das ist völlig in Ordnung. Problematisch wird es nur, wenn die Liebe zur Altstadt nachträglich mit einer Renditezahl gerechtfertigt wird, die die Zahlen nicht hergeben.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie vergleichen die Miete einer Altbauwohnung in Old Batumi mit der Miete eines Neubaustudios am New Boulevard und schließen aus der höheren Monatsmiete auf die bessere Investition. Der Vergleich ist erst dann aussagekräftig, wenn beide Werte auf dieselbe Gesamtinvestition bezogen werden. Genau das mache ich weiter unten mit einem identischen Budget für alle drei Zonen.

New Boulevard: viel Nachfrage, viel Konkurrenz

Der New Boulevard ist der Teilmarkt, in dem die meisten ausländischen Kapitalanleger landen. Laut Galt & Taggart wurden 2025 im New Boulevard Area 6.807 Wohnungen verkauft, deutlich mehr als in jeder anderen Zone von Batumi. Der durchschnittliche schlüsselfertige Primärmarktpreis lag im Dezember 2025 bei 1.761 USD/m², die durchschnittliche Monatsmiete bei 10,3 USD/m². Im Q1-2026-Bericht von Galt & Taggart sind es 1.787 USD/m² Kaufpreis und 10,8 USD/m² Monatsmiete (Stand: März 2026).

Auf dem Papier wirkt diese Kombination stark. Die rechnerische Mietquote für den New Boulevard liegt aus den Dezember-2025-Werten bei rund 7,0 Prozent brutto (10,3 × 12 ÷ 1.761) und damit deutlich über Old Batumi mit rund 4,3 Prozent. Die Miete pro Quadratmeter liegt nur 0,6 US-Dollar unter Old Batumi, der Kaufpreis aber rund 1.270 US-Dollar pro Quadratmeter darunter. Für Anleger mit begrenztem Budget erklärt das, warum der New Boulevard so viele Käufer anzieht.

Die Kehrseite liegt im Angebot. Ein großer Teil der Projekte am New Boulevard wurde gezielt als Investmentapartment für Kurzzeitvermietung geplant: kompakte Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen, oft mit Betreiberkonzept, Rezeption und Pool. Wenn in einem einzigen Turm mehrere Hundert nahezu identische Studios über dieselben Plattformen angeboten werden, konkurrieren diese Einheiten direkt über den Preis. Der Gast sieht im Buchungsportal zehn vergleichbare Studios mit Meerblick im selben Gebäude und nimmt das günstigste. Das drückt den ADR, besonders außerhalb der Hochsaison.

Galt & Taggart weist in seinem Ausblick auf diesen Mechanismus hin. Nach dem Bericht stieg die Zahl unverkaufter Wohnungen in den befragten Bauträgerprojekten bis Ende 2025 um knapp 14 Prozent auf rund 12.400 Einheiten. Die Analysten erwarten für 2026 weiteren Druck auf die durchschnittliche Rendite, weil Preise steigen und zusätzlicher Mietbestand fertiggestellt wird. Eine konkrete Prozentzahl für diesen Rückgang nennt der Bericht nicht; die Richtung des Risikos ist aber eindeutig beschrieben.

In der Praxis bedeutet das: Am New Boulevard kaufen Sie heute zu aktuellen Preisen, vermieten aber in den Jahren 2027, 2028 und später gegen alle Wohnungen, die bis dahin fertig werden. Bei Off-Plan-Käufen ist dieser Effekt besonders stark, weil Ihre Wohnung zeitgleich mit vielen anderen aus demselben Bauabschnitt auf den Markt kommt. Ich hatte einen Fall, in dem ein Käufer ein Studio in einem Projekt erwarb, in dem nach Fertigstellung auf einen Schlag mehr als 200 Einheiten in die Vermietung gingen. Die ersten zwei Saisons lagen seine Tagespreise spürbar unter dem, was der Verkäufer in der Präsentation gezeigt hatte.

Das heißt nicht, dass der New Boulevard eine schlechte Lage ist. Die Nachfrage ist real, die Infrastruktur ist modern, die Promenade ist direkt erreichbar, und die hohe Transaktionszahl zeigt, dass der New Boulevard ein sehr aktiver Teilmarkt ist. Entscheidend ist, wie sich eine konkrete Wohnung von der Masse abhebt: größere Einheit statt Standardstudio, frontaler statt seitlicher Blick, Gebäude mit begrenzter Zahl an Mieteinheiten, nachweisbare Buchungshistorie. Ich empfehle grundsätzlich, am New Boulevard nicht den Lagedurchschnitt zu kaufen, sondern gezielt nach Merkmalen zu suchen, die eine Wohnung im Preiswettbewerb schützen.

Kurzzeitmiete ist nicht Monatsmiete mal zwölf

Die meisten falschen Renditeerwartungen entstehen, weil vier Kennzahlen verwechselt werden. Deshalb zuerst saubere Definitionen.

Die Monatsmiete in USD/m² ist der Preis, den ein Langzeitmieter pro Quadratmeter und Monat zahlt. Die Galt-&-Taggart-Werte von 10,9, 10,3 und 9,3 USD/m² (Stand: Dezember 2025) gehören in diese Kategorie. Der ADR (Average Daily Rate) ist der durchschnittliche Preis pro tatsächlich belegter Nacht in der Kurzzeitvermietung. Leere Nächte gehen in den ADR nicht ein. Die Auslastung ist der Anteil der belegten Nächte an allen verfügbaren Nächten. Der Jahresumsatz in der Kurzzeitvermietung ergibt sich aus belegten Nächten mal ADR, vor allen Kosten. Erst aus dem Jahresumsatz und der Gesamtinvestition lässt sich eine Rendite berechnen.

Der stadtweite ADR von 35,6 US-Dollar für kleine Airbnb-Apartments im Jahr 2025 ist ein Jahresdurchschnitt über alle gebuchten Nächte, also bereits eine Mischung aus teuren Sommernächten und günstigen Winternächten. Die Saisonalität ist dabei kein Gefühl: Offizielle Daten der georgischen Statistikbehörde GeoStat zeigen eine ausgeprägte saisonale Konzentration der Besuche in Adjara, mit deutlich mehr Besuchen im dritten Quartal als im vierten. Eine offizielle Auslastungsquote für Airbnb-Apartments nach Stadtteil gibt es nach meinem Kenntnisstand nicht.

Deshalb rechne ich mit drei Szenarien. Alle Belegungsquoten und Tagespreise in der folgenden Tabelle sind Modellannahmen und Rechenbeispiele, keine Marktstatistik. Auch die Monatsaufteilung ist meine Modelldefinition aus der Praxis, keine amtliche Einteilung: Hochsaison Juli und August mit 62 Nächten, Schultersaison Mai, Juni, September und Oktober mit 122 Nächten, Nebensaison November bis April mit 181 Nächten.

Der rechnerische Jahres-ADR im konservativen und mittleren Szenario liegt bewusst in der Nähe des Marktbenchmarks von 35,6 US-Dollar (Jahr 2025), damit die Annahmen nicht losgelöst vom Markt sind. Das starke Szenario setzt voraus, dass eine Wohnung klar über dem Durchschnitt positioniert ist, etwa durch frontalen Meerblick, gute Bewertungen und aktives Preismanagement.

Jetzt der typische Rechenfehler: Ein Verkäufer zeigt einen Augustpreis von 65 US-Dollar pro Nacht und multipliziert ihn mit 365. Das ergibt 23.725 US-Dollar Jahresumsatz. Selbst im starken Modellszenario liegt der Jahresumsatz mit 8.412 US-Dollar bei rund 35 Prozent dieses Werts, im konservativen Szenario bei rund 16 Prozent. Die Differenz entsteht allein durch Leerstand und niedrigere Preise außerhalb der Hochsaison, noch bevor ein einziger Dollar Kosten abgezogen ist.

Zum Vergleich die Langzeitvermietung: Ein 40-m²-Apartment am New Boulevard ergibt mit der Durchschnittsmiete von 10,3 USD/m² (Stand: Dezember 2025) rechnerisch 412 US-Dollar Monatsmiete und 4.944 US-Dollar Jahresmiete vor Kosten. Dieser Betrag liegt zwischen dem konservativen und dem mittleren Kurzzeitszenario. Der Unterschied liegt in den Kosten, die bei der Kurzzeitvermietung viel höher sind, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Ich empfehle grundsätzlich, jede Kurzzeit-Kalkulation zuerst im konservativen Szenario zu rechnen. Wenn eine Wohnung nur im starken Szenario wirtschaftlich aufgeht, ist das kein Investment, sondern eine Wette auf überdurchschnittliches Management.

Bruttomiete, Nettomiete und echte Rendite

Die von Galt & Taggart ausgewiesene durchschnittliche Mietrendite von 7,4 Prozent (Stand: Dezember 2025) ist ein Marktdurchschnitt. Welche Kosten darin berücksichtigt sind, erläutert der Bericht in den von mir geprüften Passagen nicht. Was nach Kosten auf Ihrem Konto ankommt, lässt sich daraus also nicht ablesen. Die Bruttomietrendite ist der Jahresumsatz vor Kosten geteilt durch den Kaufpreis; die Nettorendite ist der Jahresertrag nach allen laufenden Kosten und Steuern geteilt durch die gesamte eingesetzte Investition. Zwischen beiden Werten liegen in der Kurzzeitvermietung oft mehrere Prozentpunkte. So gehe ich Schritt für Schritt vor:

1. Gesamtinvestition bestimmen. Kaufpreis plus Ausbau (falls nicht schlüsselfertig), Möblierung und Ausstattung, Notar- und Registrierungskosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Die Galt-&-Taggart-Preise beziehen sich auf schlüsselfertige Wohnungen ohne Möbel; die Möblierung kommt immer dazu.
2. Realistischen Jahresumsatz ansetzen. Bei Langzeitvermietung Monatsmiete mal zwölf abzüglich erwarteter Leerstandsmonate, bei Kurzzeitvermietung belegte Nächte mal ADR nach Saison getrennt, wie im Szenario oben.
3. Betreiber- oder Managementgebühr abziehen. In Betreiberverträgen in Batumi wird meist ein Anteil am Umsatz vereinbart. Die Anteile, die ich in Verträgen sehe, unterscheiden sich stark; manche enthalten Plattformgebühren und Reinigung, andere nicht. Ohne den konkreten Vertrag lässt sich kein seriöser Satz nennen.
4. Plattformgebühren berücksichtigen. Buchungsportale behalten Provisionen ein, deren Höhe vom Portal und vom gewählten Gebührenmodell abhängt.
5. Reinigung und Wäsche pro Aufenthalt einplanen. Diese Kosten hängen von der Zahl der Aufenthalte ab, nicht von der Zahl der Nächte. Kurze Aufenthalte erhöhen die Reinigungskosten pro Umsatzdollar.
6. Gebäudeservice und Nebenkosten prüfen. Viele Neubauten erheben eine monatliche Servicegebühr für Rezeption, Sicherheit, Aufzüge, Pool und Gemeinschaftsflächen. Bei Kurzzeitvermietung trägt der Eigentümer zusätzlich Strom, Wasser, Gas und Internet.
7. Reparaturen und Ausstattungserneuerung als Rücklage einplanen. Ein Ferienapartment nutzt sich schneller ab als eine selbst genutzte Wohnung: Matratzen, Bettwäsche, Klimageräte, Kleingeräte, Malerarbeiten.
8. Steuer berücksichtigen. Die steuerliche Behandlung hängt vom Vermietungsmodell und von Ihrem Status ab; Details folgen unten.
9. Nettoertrag durch Gesamtinvestition teilen. Erst dieser Wert ist mit anderen Anlageformen vergleichbar.

Zur Veranschaulichung ein Rechenbeispiel. Alle Kostenwerte in diesem Beispiel sind hypothetische Modellannahmen, keine Marktdurchschnitte. Wohnung: 40 m² am New Boulevard, Kaufpreis 70.440 US-Dollar (40 × 1.761 USD/m², Stand: Dezember 2025), Möblierung angenommen 8.000 US-Dollar, Gesamtinvestition 78.440 US-Dollar. Kurzzeitvermietung im mittleren Szenario mit 5.659 US-Dollar Jahresumsatz. Angenommen werden 15 Prozent Plattformgebühr (849 USD), 20 Prozent Betreiberanteil (1.132 USD), 50 Reinigungen à 12 US-Dollar bei durchschnittlich drei Nächten pro Aufenthalt (600 USD), Servicegebühr 1 USD/m² pro Monat (480 USD), vom Eigentümer getragene Verbrauchskosten von 60 US-Dollar pro Monat (720 USD) und eine Instandhaltungsrücklage von 400 US-Dollar. Summe der Kosten: 4.181 US-Dollar. Ertrag vor Steuern: 1.478 US-Dollar.

Das Ergebnis dieses Beispiels: Bruttorendite auf den reinen Kaufpreis rund 8,0 Prozent (5.659 ÷ 70.440), Bruttorendite auf die Gesamtinvestition rund 7,2 Prozent, Ertrag vor Steuern auf die Gesamtinvestition rund 1,9 Prozent.

Im starken Szenario mit 8.412 US-Dollar Umsatz rechne ich mit denselben Sätzen, aber mehr Aufenthalten und höherem Verschleiß: 15 Prozent Plattformgebühr (1.262 USD), 20 Prozent Betreiberanteil (1.682 USD), 67 Reinigungen à 12 US-Dollar (804 USD), Servicegebühr 480 US-Dollar, Verbrauchskosten 720 US-Dollar und eine Rücklage von 500 US-Dollar. Summe der Kosten: 5.448 US-Dollar, Ertrag vor Steuern 2.964 US-Dollar, also rund 3,8 Prozent auf die Gesamtinvestition (2.964 ÷ 78.440).

Und dieselbe Wohnung in der Langzeitvermietung, ebenfalls als Modell: 412 US-Dollar Monatsmiete mal elf Monate, weil ich einen Monat Leerstand annehme, ergibt 4.532 US-Dollar tatsächlich vereinnahmte Miete. Davon gehen ab: Servicegebühr 480 US-Dollar, Instandhaltung 400 US-Dollar und 5 Prozent Steuer auf die vereinnahmte Miete (227 USD); die Verbrauchskosten trägt der Mieter. Es bleiben 3.425 US-Dollar nach Steuern, also rund 4,4 Prozent auf 78.440 US-Dollar. Diese Reihenfolge ist kein allgemeines Gesetz, sondern Ergebnis meiner Annahmen; mit einem günstigen Betreibervertrag oder Selbstverwaltung sieht die Kurzzeitrechnung anders aus.

Zur Steuer. Der Tax Code of Georgia sieht in Art. 81 unter bestimmten Voraussetzungen einen Steuersatz von 5 Prozent für Einkünfte natürlicher Personen aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken vor, ohne Abzug von Kosten. Die konsolidierte Fassung ist im georgischen Gesetzesportal Legislative Herald abrufbar (Tax Code of Georgia, geprüfter Stand der Regelungslogik: Oktober 2026). Der Revenue Service of Georgia weist außerdem darauf hin, dass für die Nutzung des 5-Prozent-Satzes die Daten der vermietenden Person im entsprechenden Register der Vermieter von Wohnraum beim Revenue Service erfasst sein müssen; die konkrete Anwendbarkeit sollte steuerlich geprüft werden. Diese Regel ist keine universelle Steuer für jede Form der Kurzzeitvermietung. Ob touristische Beherbergung, eine gewerbliche Tätigkeit oder ein Betreibermodell, bei dem Einkünfte über eine Gesellschaft fließen, steuerlich anders eingeordnet wird, kann ich ohne Ihren konkreten Fall nicht beurteilen; rechnen Sie mit der Möglichkeit einer Abweichung. Hinzu kommt die Frage, wie Ihr Heimatland, etwa Deutschland, die georgischen Mieteinkünfte nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen behandelt. Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Ein Steuersatz, der im Prospekt mit 5 Prozent steht, kann in Ihrer persönlichen Gesamtrechnung anders aussehen, und dieser Unterschied verändert die Nettorendite direkt.

Drei Lagen mit gleichem Budget vergleichen

Damit die drei Zonen wirklich vergleichbar werden, rechne ich mit einem identischen Kaufbudget von 80.000 US-Dollar für eine schlüsselfertige Wohnung. Die Wohnfläche ergibt sich aus dem jeweiligen durchschnittlichen Quadratmeterpreis, die Miete aus der jeweiligen durchschnittlichen Monatsmiete pro Quadratmeter, beides laut Galt & Taggart mit Stand Dezember 2025. Alle Beträge in der folgenden Tabelle sind Modellrechnungen aus Durchschnittswerten und keine Angebote oder erzielten Mieten konkreter Wohnungen.

Die Tabelle trennt bewusst zwei Ebenen. Die oberen sechs Zeilen sind Rechenergebnisse aus belegten Marktdaten. Die unteren vier Zeilen sind meine qualitative Einschätzung aus der Praxis und keine Statistik. Wer beides vermischt, verliert den Überblick darüber, was gemessen und was vermutet ist.

Drei Dinge fallen auf. Erstens bekommt man in Old Batumi für 80.000 US-Dollar statistisch nur rund 26 Quadratmeter, also ein sehr kleines Studio. Nach meiner Beobachtung können kleine Einheiten pro Quadratmeter höhere Mieten erzielen als der Zonendurchschnitt; deshalb kann die Modellmiete von 288 US-Dollar bei einem konkreten Studio vom Durchschnitt abweichen, in welche Richtung und wie stark, zeigt erst ein Vergleich realer Mieten. Zweitens liegen Inner Areas und New Boulevard beim Kaufpreis fast gleichauf, beim Mietniveau aber rund einen US-Dollar pro Quadratmeter auseinander. Drittens liegt die rechnerische Mietquote für den New Boulevard mit rund 7,0 Prozent nah an der von Galt & Taggart ausgewiesenen durchschnittlichen Mietrendite von 7,4 Prozent (Stand: Dezember 2025), was zur Dominanz dieser Zone im Gesamtmarkt passt.

Was die Tabelle nicht zeigt, ist entscheidend: Die Kosten. Eine Langzeitvermietung in den Inner Areas mit rechnerisch 5.160 US-Dollar Jahresmiete hat deutlich niedrigere laufende Kosten als ein Ferienstudio am New Boulevard mit vergleichbarem Umsatz. Nach Abzug von Betreiberanteil, Plattformgebühren, Reinigung und vom Eigentümer getragenen Verbrauchskosten kann sich der Abstand zwischen beiden Zonen umkehren. Ob das so ist, hängt vom konkreten Betreibervertrag ab und lässt sich nur objektbezogen beantworten.

Wenn Sie mit einem konkreten Budget, einer bestimmten Wohnung oder einem Exposé vor genau dieser Entscheidung stehen, lohnt sich eine nüchterne zweite Meinung. Ich rechne mit Ihnen gern Kaufpreis, Möblierung, Betreibervertrag und laufende Kosten einer bestimmten Einheit durch, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Haben Sie ein konkretes Apartment im Blick und möchten wissen, ob die versprochene Miete zur Lage und zu den tatsächlichen Kosten passt? Schicken Sie mir die Eckdaten, ich gebe Ihnen eine erste fachliche Einschätzung.

Renditefrage per WhatsApp stellen

Für eine belastbare Einschätzung brauche ich in der Regel das Exposé, den Entwurf des Betreibervertrags und die Höhe der monatlichen Servicegebühr. Mit diesen drei Dokumenten lassen sich die größten Lücken zwischen Prospekt und Realität meist schon im ersten Gespräch erkennen.

Was die Miete innerhalb derselben Lage verändert

Zwei Wohnungen im selben Viertel, manchmal im selben Gebäude, können sehr unterschiedliche Ergebnisse erzielen. Der Zonendurchschnitt glättet diese Unterschiede vollständig. Diese Faktoren beobachte ich in der Praxis als besonders wirksam:

• Größe: Studios haben den niedrigsten absoluten Kaufpreis, aber auch die größte Konkurrenz. Wohnungen mit separatem Schlafzimmer sprechen Familien und Langzeitmieter an, die in Batumi weniger Auswahl haben.
• Grundriss: Ein schmales, tiefes Studio mit Fenster nur an der Stirnseite vermietet sich schlechter als ein quadratischer Raum mit Balkonfront. Funktionale Küchenzeile und ein Bad mit Fenster oder guter Lüftung fallen in Bewertungen auf.
• Etage: Höhere Etagen bringen in der Regel besseren Blick und weniger Straßenlärm, allerdings steigt mit der Höhe auch der Kaufpreis pro Quadratmeter. Ob der Mietaufschlag den Preisaufschlag deckt, muss man konkret prüfen.
• Frontaler versus seitlicher Meerblick: Ein frontaler Blick auf das Schwarze Meer ist im Buchungsportal ein echtes Verkaufsargument. Ein „seitlicher Meerblick“ zwischen zwei Türmen ist es oft nicht, wird im Exposé aber gleich beschrieben.
• Künftige Bebauung vor dem Fenster: Ein freies Grundstück zwischen Ihrem Gebäude und dem Meer ist kein dauerhafter Meerblick, sondern ein Risiko. Wird dort gebaut, verlieren Sie das wichtigste Argument Ihrer Wohnung.
• Balkon: In einer Badestadt ist ein nutzbarer Balkon für Gäste ein relevantes Ausstattungsmerkmal, ein französischer Balkon zählt dabei kaum.
• Renovierungs- und Ausstattungszustand: Hochwertige, robuste Möblierung erzeugt bessere Bewertungen und höhere Preise, kostet aber mehr Kapital und erhöht die Gesamtinvestition.
• Klimatisierung und Heizung: Im Sommer ist eine Klimaanlage Pflicht, im Winter entscheidet eine zuverlässige Heizung über die Vermietbarkeit an Langzeitmieter.
• Aufzüge und Gebäudequalität: In Hochhäusern mit Hunderten Einheiten führen zu wenige oder störanfällige Aufzüge in der Hochsaison zu schlechten Bewertungen.
• Rezeption und Betreiber: Ein professioneller Betreiber kann Auslastung und Preise verbessern, kostet aber einen Anteil am Umsatz. Entscheidend ist die nachweisbare Leistung, nicht das Versprechen.
• Pool, Fitnessraum und weitere Infrastruktur: Diese Einrichtungen machen eine Wohnung attraktiver, erhöhen aber die Servicegebühr, die auch in leeren Monaten anfällt.
• Höhe der Servicegebühr: Eine monatliche Gebühr pro Quadratmeter wirkt klein, summiert sich über zwölf Monate aber zu einem relevanten Anteil an der Jahresmiete, besonders bei kleinen Einheiten.
• Zahl konkurrierender Einheiten im selben Haus: Je mehr identische Wohnungen im selben Gebäude auf denselben Plattformen angeboten werden, desto stärker drückt der Preiswettbewerb auf den ADR.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Sie prüfen das Gebäude, aber nicht das Grundstück davor. Ich gehe vor jeder Besichtigung die Umgebung ab und frage gezielt nach Baugenehmigungen für die Nachbarflächen. Ein Blick, der heute 60 Prozent Ihrer Miete rechtfertigt, kann in drei Jahren hinter einer Betonwand verschwunden sein.

Warum Renditeprognosen so stark auseinandergehen

Wer zur Mietrendite in Batumi recherchiert, findet Werte von niedrigen einstelligen bis zu zweistelligen Prozentzahlen. Die Abweichung entsteht selten durch falsche Zahlen, sondern dadurch, dass unterschiedliche Dinge gemessen oder versprochen werden. Die folgende Tabelle ordnet die Werte ein, die mir bei meiner Recherche im Oktober 2026 begegnet sind.

Die wichtigsten Ursachen für die Abweichungen lassen sich klar benennen. Der Berichtszeitraum verändert die Rendite, weil die Kaufpreise in Batumi von 2023 bis 2025 schneller gestiegen sind als die Tagesraten. Eine Zahl von 10 Prozent aus dem Jahr 2023 ist für einen Kauf zu Preisen von 2026 nicht mehr aussagekräftig. Der Kaufpreis selbst ist der zweite Hebel: Ein Projekt, das zu einem Vorverkaufspreis weit unter dem Marktdurchschnitt rechnet, kommt bei gleicher Miete rechnerisch auf eine höhere Rendite als ein Käufer, der heute den Marktpreis zahlt.

Der dritte Hebel ist die Definition. Brutto und netto werden in Werbematerialien selten sauber getrennt, und eine Bruttorendite auf den reinen Kaufpreis ohne Möblierung wirkt immer besser als eine Nettorendite auf die Gesamtinvestition. Der vierte Hebel ist die Belegung: Eine Projektkalkulation mit 70 oder 80 Prozent Jahresauslastung erzeugt mühelos zweistellige Werte, nur gibt es für eine solche Auslastung bei Apartments in Batumi keine offizielle Marktstatistik. Fünftens unterscheiden sich Kurz- und Langzeitvermietung grundlegend in Umsatz und Kosten.

Die von Galt & Taggart ausgewiesene durchschnittliche Mietrendite von 7,4 Prozent für Ende 2025 und ein zweistelliges Renditeversprechen aus einer Projektwerbung sind deshalb nicht direkt vergleichbar. Die erste Zahl ist eine gemessene Kennzahl eines Bankresearch-Teams über den Gesamtmarkt. Die zweite ist eine Annahme über die Zukunft eines einzelnen Projekts, aufgestellt von jemandem, der dieses Projekt verkaufen möchte. Eine Projektprognose ist niemals eine erzielte Rendite. Ich bilde aus diesen Zahlen auch keinen Mittelwert, weil ein Durchschnitt aus Äpfeln und Birnen keine Aussagekraft hat.

In der Praxis bedeutet das: Wenn mir ein Kunde eine Präsentation mit 12 Prozent Rendite zeigt, frage ich zuerst nach drei Dingen. Brutto oder netto? Auf welchen Kaufpreis? Mit welcher Auslastung? In den meisten Fällen beantwortet schon die erste Frage, warum die Zahl so hoch ist.

Checkliste vor dem Kauf zur Vermietung

Diese Prüfpunkte gehe ich mit Kunden durch, bevor sie eine Reservierung unterschreiben. Die Reihenfolge entspricht dem, was in der Praxis am häufigsten schiefgeht.

1. Reale Gesamtinvestition bestimmen: Kaufpreis, Ausbau, Möblierung, Ausstattung, Notar, Registrierung beim öffentlichen Register (National Agency of Public Registry) und Nebenkosten des Kaufs. Rendite immer auf diesen Gesamtbetrag rechnen, nicht auf den Listenpreis.
2. Mindestens zwölf Monate reale Vermietungsdaten verlangen: Für bestehende Einheiten im selben Gebäude oder beim selben Betreiber monatliche Umsätze, belegte Nächte und ADR anfordern, idealerweise als Plattform-Export oder Kontoauszug. Einzelne Spitzenmonate reichen nicht.
3. Betreibervertrag vollständig lesen: Umsatzanteil, enthaltene und zusätzliche Leistungen, Abrechnungsrhythmus, Eigennutzungsrechte, Mindestlaufzeit, Kündigungsfristen und die Frage, wer Plattformgebühren und Reinigung trägt.
4. Servicekosten schriftlich bestätigen lassen: Monatliche Servicegebühr pro Quadratmeter, mögliche Erhöhungen, Kosten für Pool und Gemeinschaftsflächen. Diese Kosten fallen auch in leeren Monaten an.
5. Konkurrenz im eigenen Haus analysieren: Wie viele vergleichbare Einheiten gibt es im Gebäude, wie viele davon sind bereits auf Buchungsplattformen aktiv, zu welchen Preisen in Hoch- und Nebensaison?
6. Sichtachsen prüfen: Den Blick aus genau der Einheit begutachten, die gekauft wird, nicht aus der Musterwohnung. Etage und Fensterausrichtung im Vertrag eindeutig festhalten.
7. Baugrundstücke vor dem Gebäude klären: Freie Flächen und laufende Genehmigungsverfahren in Blickrichtung Meer recherchieren. Ein „unverbaubarer Blick“ muss belegbar sein.
8. Langzeit- und Kurzzeitszenario getrennt rechnen: Für beide Modelle eine eigene Kosten- und Umsatzrechnung aufstellen, Kurzzeit mindestens im konservativen Szenario. Prüfen, ob die Wohnung auch als Langzeitvermietung wirtschaftlich tragfähig wäre.
9. Fertigstellungs- und Angebotsrisiko bewerten: Bei Off-Plan-Projekten den Bauträger, den Baufortschritt und die Zahl der Einheiten prüfen, die zeitgleich in die Vermietung gehen.
10. Steuerliche Behandlung individuell klären: Ob die 5-Prozent-Regel nach Art. 81 des Tax Code of Georgia in Ihrem Fall greift, ob die Registrierung im Vermieterregister des Revenue Service erfolgt ist oder ob ein anderes Modell gilt, sowie die Behandlung im Heimatland, gehört vor den Kauf mit einem qualifizierten Steuerberater geprüft.
11. Ausstiegsszenario bedenken: Wer kauft diese Wohnung in fünf Jahren, und gegen wie viele Neubauten konkurriert sie dann beim Wiederverkauf?

Aus meiner Erfahrung mit Kunden scheitern die wenigsten Käufe an der Lage. Sie werden enttäuschend, weil Punkt 2 oder Punkt 3 übersprungen wurde. Ich bin vor über drei Jahren selbst aus Deutschland nach Batumi gezogen und betreue seitdem deutschsprachige Immobilienkäufer in Georgien; die Fälle, in denen Eigentümer später unzufrieden waren, hatten fast immer einen Betreibervertrag, den niemand vor der Unterschrift gründlich gelesen hatte.

Welche Lage passt zu welchem Vermietungsmodell?

Eine „beste Lage“ für Vermieter gibt es in Batumi nicht. Es gibt Lagen, die zu bestimmten Strategien und Risikoprofilen besser passen. Die folgende Tabelle beschreibt drei typische Anlegerprofile und die Kennzahlen, die ich für jedes Profil vor einer Entscheidung prüfen würde.

Die Zuordnung der Zonen in der Tabelle ist eine Marktbeobachtung, keine Empfehlung. Die belegten Fakten dazu sind die Galt-&-Taggart-Werte: höchste Monatsmiete und höchster Kaufpreis in Old Batumi, höchste Transaktionszahl am New Boulevard, niedrigste Monatsmiete in den Inner Areas (Stand: Dezember 2025). Alles Weitere in der Tabelle, also Hauptrisiken und typische Zielgruppen, ist meine Einschätzung aus der Praxis.

Meine persönliche Meinung, ausdrücklich als Meinung gekennzeichnet: Für Käufer, die Batumi nicht regelmäßig selbst besuchen und keinen Betreiber eng kontrollieren können, ist eine solide Langzeitvermietung oft ruhiger als ein Ferienapartment, auch wenn die Bruttozahl im Prospekt niedriger aussieht. Wer dagegen bereit ist, Preise aktiv zu steuern, Bewertungen zu pflegen und Saisonschwankungen auszuhalten, kann in der Kurzzeitvermietung mehr herausholen, trägt aber auch mehr Risiko. Welche Zone und welches Modell zu Ihnen passt, hängt von Budget, Zeithorizont, Risikobereitschaft und davon ab, ob Sie die Wohnung zeitweise selbst nutzen möchten.

Wenn Sie Budget, bevorzugtes Vermietungsmodell und Zeithorizont kennen, lässt sich die Auswahl schnell auf wenige passende Objekte in der richtigen Zone eingrenzen, statt hundert Exposés zu vergleichen.

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Bei jeder Auswahl gilt dieselbe Logik wie in diesem Text: Erst Kaufpreis und Gesamtinvestition, dann realistische Miete nach Modell, dann Kosten. Eine Wohnung, die diese drei Schritte nicht übersteht, kommt bei mir nicht auf die engere Liste, egal wie schön der Blick ist.

Häufige Fragen zur Mietrendite in Batumi

Wie hoch ist die Mietrendite in Batumi?

Galt & Taggart bezifferte die durchschnittliche Mietrendite in Batumi Ende 2025 auf 7,4 Prozent, nach 8,8 Prozent Ende 2024; im Q1-2026-Bericht sind es 7,1 Prozent (Stand: März 2026). Dieser Wert ist ein marktweiter Durchschnitt und keine garantierte Rendite einer einzelnen Wohnung. Kaufpreis, Auslastung, Management, Servicekosten, Reparaturen und steuerliche Behandlung können das tatsächliche Ergebnis einer konkreten Wohnung deutlich verändern.

Wie viel Miete kann eine Wohnung am New Boulevard erzielen?

Für das New Boulevard Area wies Galt & Taggart im Dezember 2025 eine durchschnittliche Monatsmiete von 10,3 US-Dollar je Quadratmeter aus. Im Q1-2026-Bericht vom 28. Mai 2026 nennt Galt & Taggart 10,8 US-Dollar (Stand: März 2026). Der reale Mietpreis einer Wohnung am New Boulevard hängt stark von Größe, Etage, Aussicht, Gebäude und Vermietungsdauer ab.

Ist Old Batumi oder New Boulevard besser für Vermieter?

Old Batumi und New Boulevard haben unterschiedliche wirtschaftliche Profile. Old Batumi hatte im Dezember 2025 mit 10,9 US-Dollar/m² eine etwas höhere statistische Monatsmiete, aber mit 3.028 US-Dollar/m² auch einen deutlich höheren Kaufpreis. New Boulevard war mit 1.761 US-Dollar/m² günstiger im Einstieg, hat jedoch ein wesentlich größeres Angebot ähnlicher Investmentapartments. Entscheidend ist die Rendite nach Kosten.

Sind Wohnungen direkt am Strand automatisch rentabler?

Wohnungen direkt am Strand sind nicht automatisch rentabler. Strandnähe kann Nachfrage und Übernachtungspreis unterstützen, erhöht aber häufig den Kaufpreis. Für die Mietrendite zählt das Verhältnis zwischen Gesamtinvestition und nachhaltigem Jahresertrag. Eine günstigere Wohnung einige Gehminuten vom Meer entfernt kann deshalb wirtschaftlich besser abschneiden als eine deutlich teurere Einheit in erster Linie.

Wie stark beeinflusst die Saison die Miete in Batumi?

Batumi hat einen ausgeprägten touristischen Saisonverlauf mit Schwerpunkt im Sommer; offizielle GeoStat-Daten zeigen deutlich mehr Besuche in Adjara im dritten Quartal als im vierten. Ein hoher Tagespreis im Sommer ist deshalb nicht auf zwölf Monate übertragbar. Für eine belastbare Kalkulation sollten Eigentümer Hoch-, Schulter- und Nebensaison getrennt modellieren und Tagesrate sowie belegte Nächte berücksichtigen. Langzeitvermietung folgt einer anderen Preis- und Auslastungslogik.

Welche Kosten muss ich von den Mieteinnahmen in Batumi abziehen?

Je nach Vermietungsmodell fallen in Batumi Kosten für Management, Buchungsplattformen, Reinigung, Gebäudeservice, Verbrauch, Reparaturen, Ersatzbeschaffungen und Leerstand an. Hinzu kommt die Steuer. Die häufig genannte 5-Prozent-Regel nach Art. 81 des Tax Code of Georgia gilt unter bestimmten Voraussetzungen für Wohnraumvermietung (Stand: Oktober 2026); laut Revenue Service setzt sie die Erfassung im Register der Vermieter von Wohnraum voraus. Die konkrete Einordnung sollte vorab mit einem Steuerberater geprüft werden.

Fazit

Die Mietrendite in Batumi ist kein fester Wert, sondern das Ergebnis aus Kaufpreis, Vermietungsmodell, Saison und Kosten. Laut Galt & Taggart lag die durchschnittliche Mietrendite Ende 2025 bei 7,4 Prozent und damit deutlich unter den Werten von 2023 und 2024; im ersten Quartal 2026 waren es 7,1 Prozent. Old Batumi erzielt mit 10,9 USD/m² die höchste Monatsmiete, verlangt aber mit 3.028 USD/m² auch den höchsten Kaufpreis. Der New Boulevard kombiniert 10,3 USD/m² Miete mit 1.761 USD/m² Kaufpreis und ist deshalb rechnerisch attraktiv, trägt aber das größte Konkurrenzrisiko durch neue Investmentapartments. Die Inner Areas liegen beim Kaufpreis ähnlich, bei der Miete niedriger, eignen sich aber für ruhigere Langzeitmodelle.

Mein Rechenbeispiel zeigt, wie stark sich das Bild nach Kosten verschiebt: Aus einer Bruttorendite um 7 bis 8 Prozent werden in der Kurzzeitvermietung je nach Annahmen rund 1,9 bis 3,8 Prozent vor Steuern. Das ist kein Argument gegen Batumi, sondern ein Argument für ehrliche Zahlen. Wer mit realen Vermietungsdaten, vollständigem Betreibervertrag und einem konservativen Szenario rechnet, trifft eine deutlich bessere Entscheidung als jemand, der einer zweistelligen Projektprognose vertraut.

Ich empfehle grundsätzlich, jede Wohnung einzeln durchzurechnen, bevor Geld fließt: Gesamtinvestition, Miete nach Modell, laufende Kosten und Steuer. Genau diese Rechnung mache ich mit meinen Kunden für jedes konkrete Objekt, und sie verhindert mehr Fehlkäufe als jede Lagebeschreibung.

Hinweis: Dieser Beitrag enthält allgemeine Markt-, Steuer- und Rechtsinformationen mit Datenstand Oktober 2026 beziehungsweise dem jeweils genannten Berichtszeitraum. Er stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar und garantiert keine Mieteinnahmen oder Renditen. Marktprognosen sind Prognosen und können sich ändern. Vor einer Transaktion sollten Objekt, Verträge und steuerliche Behandlung individuell durch qualifizierte Fachpersonen geprüft werden.