Bauträger-Insolvenz Georgien: Vorauszahlung absichern.

Wer in Batumi oder Tiflis eine Wohnung im Bau kauft, überweist oft 30, 50 oder sogar 100 Prozent des Kaufpreises, lange bevor der Schlüssel übergeben wird. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, ob das Projekt schön aussieht, sondern was mit diesem Geld passiert, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird. Ich beantworte diese Frage hier so konkret, wie es ohne Prüfung Ihres individuellen Vertrags möglich ist, und zeige, welche Schutzmaßnahmen Sie vor der ersten Zahlung umsetzen können.

Eine Vorauszahlung an einen Bauträger in Georgien ist nicht automatisch so abgesichert, wie deutsche Käufer es vom Bauträgerrecht erwarten könnten. Entscheidend sind die registrierte Rechtsposition des Käufers, bestehende Hypotheken, der konkrete Vertrag und die Zahlungsstruktur. Bei einer Insolvenz kann eine ungesicherte Rückzahlungsforderung mit anderen Gläubigerforderungen konkurrieren.

Wie sicher ist die Vorauszahlung in Georgien?

Beim Off-Plan-Kauf erwerben Sie eine Wohnung, die rechtlich und physisch noch nicht als fertiges, eigenständig übertragbares Eigentum existiert. Wer in Georgien eine Wohnung im Bau bezahlt, finanziert wirtschaftlich einen Teil des Bauprojekts, solange die Wohnung noch nicht als eigenständiges Eigentum auf den Käufer registriert ist. Der Bauträger verwendet die Raten in aller Regel, um Material, Subunternehmer, Löhne und teilweise auch Bankkredite zu bedienen. Das Geld liegt also typischerweise nicht unangetastet auf einem Konto, sondern steckt bereits im Beton.

Daraus folgt ein einfacher, aber oft verdrängter Gedanke: Während der Bauphase tragen Sie als Käufer ein Projekt- und Bauträgerrisiko. Wenn der Bauträger die Fertigstellung nicht finanzieren kann, hilft eine pünktlich bezahlte Rate wenig, solange keine belastbare Sicherheit dahintersteht.

Trotzdem wäre es falsch zu sagen, Vorauszahlungen in Georgien seien grundsätzlich ungesichert. Genauso falsch wäre die Aussage, sie seien grundsätzlich sicher. Wie gut eine Vorauszahlung beim georgischen Neubaukauf geschützt ist, hängt von fünf Faktoren ab: dem Vertrag, der beim Public Registry registrierten Rechtsposition des Käufers, den Belastungen des Grundstücks, dem Zahlungsweg und der Projektfinanzierung des Bauträgers.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist der größte Unterschied zwischen zwei scheinbar gleichen Projekten fast nie der Quadratmeterpreis. Es ist die Frage, ob der Käufer vor der Zahlung weiß, welche Gesellschaft das Grundstück hält, welche Bank eine Hypothek eingetragen hat und ob seine konkrete Wohnung registrierbar ist. Ich begleite seit über drei Jahren in Batumi deutschsprachige Käufer und habe rund 137 Transaktionen betreut. In dieser Zeit habe ich gelernt: Die Sicherheit einer Vorauszahlung entsteht nicht durch Vertrauen in eine Marke, sondern durch Dokumente, die man prüfen kann.

Die folgenden Abschnitte führen die Bausteine zusammen, die Wettbewerber meist getrennt behandeln: Bauträgerrisiko, Zahlungsmeilensteine, Registrierung und Hypotheken. Erst im Zusammenspiel zeigt sich, welches Insolvenzrisiko Sie tatsächlich tragen.

Deutschland und Georgien: entscheidender Unterschied

Viele meiner Kunden kommen mit einem unausgesprochenen Bild aus Deutschland: Man zahlt in Raten nach Baufortschritt, der Notar achtet auf die Vormerkung, und die Bank des Bauträgers muss die Wohnung freigeben. Dieses Bild ist für Deutschland weitgehend richtig. Für Georgien gilt es nicht automatisch.

In Deutschland ist der Bauträgervertrag in § 650u BGB geregelt. Abschlagszahlungen darf der Bauträger nach § 650v BGB nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grundlage von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind. Diese Verordnung ist in der Praxis die Makler- und Bauträgerverordnung. § 3 MaBV erlaubt die Entgegennahme von Käufergeldern erst, wenn unter anderem ein wirksamer Vertrag vorliegt, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt. Danach darf der Kaufpreis in höchstens sieben Teilbeträgen nach festgelegtem Baufortschritt verlangt werden, beginnend mit 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten (Rechtsstand: Oktober 2026). Alternativ sieht die MaBV in § 7 eine Sicherheitsleistung, etwa eine Bürgschaft, vor.

Auch das deutsche Bauträgerrecht schafft keine absolute Insolvenzfreiheit. Ein deutscher Käufer mit eingetragener Vormerkung kann bei einer Bauträgerinsolvenz zwar seinen Anspruch auf Übereignung durchsetzen, sitzt aber womöglich auf einem halbfertigen Gebäude und muss die Fertigstellung mit anderen Erwerbern selbst organisieren und finanzieren. Die MaBV begrenzt das Risiko, sie beseitigt es nicht.

Der zweite Punkt ist für deutsche Käufer noch wichtiger: Die Schutzmechanismen von §§ 650u und 650v BGB und der MaBV gelten bei einem Vertrag mit einem georgischen Bauträger über eine Wohnung in Georgien nicht automatisch. Der deutsche Pass des Käufers ändert daran nichts. Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe, ist die stillschweigende Annahme, irgendein Mechanismus werde schon dafür sorgen, dass die Raten nur nach Baufortschritt fließen. In Georgien entsteht diese Sicherheit nur, wenn Sie sie aktiv in Vertrag und Zahlungsplan einbauen.

Was bei einer Bauträger-Insolvenz passiert

Das georgische Insolvenzrecht ist im Law of Georgia on Rehabilitation and the Collective Satisfaction of Creditors‘ Claims geregelt, das im Legislative Herald of Georgia (Matsne) veröffentlicht ist. Die maßgeblichen Artikel 1 bis 121 des georgischen Gesetzes über Rehabilitation und die kollektive Befriedigung von Gläubigerforderungen traten am 1. April 2021 in Kraft. Die Gesetzeshistorie bei Matsne weist auch Änderungen aus dem Jahr 2026 aus, darunter eine Änderung vom 24. Juni 2026. Ich beziehe mich deshalb ausschließlich auf die konsolidierte Fassung mit Stand Oktober 2026.

Der Zweck des Gesetzes ist laut dessen Einleitung die kollektive Befriedigung der Gläubiger, vorrangig durch eine Sanierung des Schuldners und, wenn diese nicht gelingt, durch Verwertung der Insolvenzmasse und Verteilung des Erlöses. Für einen Wohnungskäufer läuft ein Insolvenzverfahren grob in folgenden Stufen ab:

1. Antrag und gerichtliche Entscheidung: Nach dem seit April 2021 geltenden georgischen Insolvenzgesetz entscheidet das Gericht, ob ein Insolvenzverfahren eröffnet wird und ob es als Rehabilitation oder als Bankruptcy geführt wird.
2. Rehabilitation: In der Rehabilitation soll der Bauträger saniert werden; ein Moratorium schränkt Vollstreckungsmaßnahmen der Gläubiger ein, und die Gläubiger stimmen über einen Rehabilitationsplan ab, der auch eine nur teilweise Befriedigung von Forderungen vorsehen kann.
3. Bankruptcy: In der Bankruptcy wird das Vermögen des Bauträgers verwertet und der Erlös nach der gesetzlichen Rangfolge an die Gläubiger verteilt; eine gescheiterte Rehabilitation kann in eine Bankruptcy übergehen.
4. Forderungsanmeldung und Prüfung: Gläubiger müssen ihre Forderungen im Verfahren anmelden, und die Forderungen werden geprüft, bevor sie bei der Verteilung berücksichtigt werden.
5. Verteilung: Gesicherte Gläubiger werden in der Bankruptcy grundsätzlich aus dem Erlös ihres Sicherungsgegenstands befriedigt; ungesicherte Forderungen werden erst nach den gesetzlich bevorrechtigten Forderungen bedient.

Entscheidend für Sie ist der Unterschied zwischen einem gesicherten Gläubiger und einem ungesicherten Gläubiger. Ein gesicherter Gläubiger ist im georgischen Insolvenzrecht ein Gläubiger, dessen Forderung durch eine Hypothek oder ein Pfandrecht an einem Vermögensgegenstand des Schuldners gesichert ist. Eine Bank mit eingetragener Hypothek auf dem Baugrundstück ist der klassische gesicherte Gläubiger. Ein ungesicherter Gläubiger hat dagegen nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegen das Unternehmen, ohne Zugriff auf einen bestimmten Gegenstand.

Die Fachliteratur zum Gesetz beschreibt, dass in der Bankruptcy bestimmte Forderungen bevorrechtigt sind, etwa Ansprüche von Arbeitnehmern und indirekte Steuern aus den drei Jahren vor Eröffnung des Verfahrens, und dass ungesicherte Forderungen erst danach befriedigt werden. Nachrangig vereinbarte Forderungen stehen noch weiter hinten. In einem Rehabilitationsplan können die Gläubiger abweichende Regelungen beschließen.

Eine reine vertragliche Rückzahlungsforderung des Wohnungskäufers darf nicht mit der dinglich gesicherten Forderung einer Bank gleichgesetzt werden. Wenn Sie den Vertrag kündigen und Ihr Geld zurückverlangen, ohne dass Ihre Position an der Wohnung oder am Grundstück wirksam registriert ist, kann Ihre Forderung in der Insolvenz als gewöhnliche Forderung neben vielen anderen stehen. Ob danach noch etwas übrig bleibt, hängt von der Insolvenzmasse ab.

Gleichzeitig nenne ich bewusst keinen pauschalen Rang für Wohnungskäufer. Welchen Rang ein einzelner Wohnungskäufer im georgischen Insolvenzverfahren hat, lässt sich nur nach Prüfung seines konkreten Vertrags, seines Registereintrags und der Belastungen des Objekts beurteilen. Ein Käufer mit registrierter Rechtsposition an einer klar definierten, lastenfreien Einheit steht anders da als ein Käufer mit einem unregistrierten Reservierungsvertrag über eine Wohnung auf einem Grundstück mit vorrangiger Bankhypothek. In der Praxis bedeutet das: Die Frage nach Ihrem Rang muss eine georgische Anwältin oder ein georgischer Anwalt mit Insolvenzerfahrung anhand Ihrer Unterlagen beantworten, nicht ein Verkaufsprospekt.

Vorregistrierung: Schutz mit klaren Grenzen

Kaum ein Begriff wird im georgischen Neubauvertrieb so oft als Beruhigungsmittel verwendet wie die Vorregistrierung. Gemeint ist die Vorregistrierung eines zukünftigen Rechts beim Public Registry, also die Eintragung Ihrer vertraglichen Rechtsposition an einer Wohnung, die noch nicht fertiggestellt ist. Die National Agency of Public Registry (NAPR) führt das Register, in dem Eigentumsrechte und andere Rechte an Immobilien in Georgien eingetragen werden.

Der Nutzen einer solchen Registrierung liegt vor allem in der Publizität. Eine im Public Registry eingetragene zukünftige Rechtsposition macht für Dritte sichtbar, dass eine bestimmte Wohnung bereits einem Käufer zugeordnet ist. Das ist besonders gegen Doppelverkäufe relevant: Ein späterer Käufer, der dieselbe Einheit kaufen möchte, kann aus dem Registerauszug erkennen, dass bereits eine Eintragung besteht. Auch gegenüber späteren konkurrierenden Verfügungen des Bauträgers kann die frühere Eintragung relevant sein, je nach Art und Rang der Eintragung.

Ein Fall aus meiner Praxis zeigt, warum das wichtig ist: Ein Käufer hatte über eine Mittelsperson eine Einheit reserviert und bezahlt, ohne dass irgendetwas registriert wurde. Als wir den Registerauszug zogen, war die Wohnungsnummer nicht eindeutig, und das Grundstück gehörte einer anderen Gesellschaft als der, die den Vertrag unterzeichnet hatte. Die Sache ließ sich klären, aber erst nach Wochen und mit anwaltlicher Hilfe. Mit einer sauberen Registrierung vor der Zahlung wäre das Problem sofort sichtbar gewesen.

Eine Vorregistrierung in Georgien ist keine staatliche Garantie, keine Insolvenzversicherung und kein automatischer Rückzahlungsanspruch gegen einen zahlungsunfähigen Bauträger. Sie verbessert Ihre Ausgangslage, ersetzt aber keine Prüfung des Grundstücks und der Finanzierung. Wie sich die Eintragung in einem konkreten Insolvenzverfahren auswirkt, hängt von der tatsächlich registrierten Rechtsposition, ihrem Rang im Verhältnis zu anderen Eintragungen und dem Zustand des Objekts ab.

Meine persönliche Einschätzung: Ich würde keine wesentliche Zahlung leisten, bevor die Registrierbarkeit der konkreten Einheit geklärt ist. Die Vorregistrierung ist für mich eine Mindestvoraussetzung, aber nie das ganze Sicherheitskonzept.

Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Wenn der Vertrag die Registrierung erst „nach Zahlung der zweiten Rate“ oder „nach Fertigstellung des Rohbaus“ vorsieht, haben Sie bis dahin oft eine rein schuldrechtliche Position. Genau in dieser Phase ist das Risiko am größten.

Hypothek der Bank: das unterschätzte Risiko

Das georgische Public Registry ist für Käufer die wichtigste Informationsquelle. Die National Agency of Public Registry registriert unter anderem Eigentumsrechte an Immobilien, Hypotheken, Steuerpfandrechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Ein aktueller Registerauszug zum Baugrundstück zeigt deshalb, ob eine Bank, das Finanzamt oder eine Behörde bereits Rechte an der Fläche hat, auf der Ihre Wohnung entsteht.

Viele Bauprojekte in Georgien werden teilweise über Bankkredite finanziert. Eine eingetragene Bankhypothek auf dem Baugrundstück ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund für einen Neubaukauf in Georgien. Eine finanzierende Bank hat das Projekt immerhin geprüft. Entscheidend ist aber, dass Sie verstehen, in welchem Verhältnis die Bank und Sie als Käufer zueinander stehen. Bei einer Insolvenz des Bauträgers kann die Bank als gesicherter Gläubiger auf das belastete Grundstück zugreifen, während eine bloße Rückzahlungsforderung des Käufers ungesichert sein kann.

Diese Punkte sollten Sie bei jeder Hypothek prüfen lassen:

• Schuldner: Prüfen Sie, welche Gesellschaft Kreditnehmer ist und ob es dieselbe juristische Person ist, die Ihren Kaufvertrag unterschreibt.
• Sicherungsobjekt: Prüfen Sie, ob die Hypothek das gesamte Grundstück, einzelne Flurstücke oder bereits bestimmte Einheiten belastet.
• Rang: Prüfen Sie im Registerauszug, ob die Hypothek vor oder nach einer möglichen Eintragung Ihrer Käuferposition steht.
• Höhe und Umfang: Klären Sie, welche Forderung die Hypothek sichert und ob weitere Kredite oder Nachbesicherungen möglich sind.
• Freigabe der einzelnen Wohnung: Verlangen Sie eine schriftliche, dokumentierte Erklärung, unter welchen Voraussetzungen Ihre konkrete Wohnung aus der Hypothek freigegeben wird.
• Weitere Eintragungen: Prüfen Sie, ob Steuerpfandrechte, Arrest- oder Vollstreckungsvermerke oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen eingetragen sind.
• Aktualität: Prüfen Sie, ob der Auszug wirklich aktuell ist, denn ein Auszug von vor drei Monaten zeigt keine Hypothek, die letzte Woche eingetragen wurde.

Zum Freigabemechanismus bin ich bewusst vorsichtig. Mir ist keine Primärquelle bekannt, die für georgische Neubauprojekte einen einheitlichen, gesetzlich standardisierten Mechanismus zur Freigabe einzelner Wohnungen aus einer Projekthypothek vorschreibt, vergleichbar mit der deutschen Lastenfreistellung nach § 3 MaBV. Wie eine einzelne Wohnung aus einer georgischen Projekthypothek freigegeben wird, ist deshalb ein Prüfpunkt für Vertrag und Bankunterlagen und keine allgemeine Rechtsregel.

In der Praxis bedeutet das: Eine mündliche Aussage des Vertriebs wie „Die Bank gibt jede Wohnung nach Bezahlung frei“ ist wertlos, solange sie nicht schriftlich und im Verhältnis zur Bank belastbar dokumentiert ist. Ich empfehle grundsätzlich, die Bedingungen einer Freigabe vor Vertragsabschluss schriftlich zu verlangen und von einer georgischen Fachperson mit dem aktuellen Registerauszug abgleichen zu lassen.

Escrow schützt nicht jede Vorauszahlung

Escrow ist ein Begriff, der beim Thema Sicherheit sofort fällt. Das Prinzip: Das Geld des Käufers liegt bei einer neutralen Stelle, meist einer Bank, und wird erst freigegeben, wenn eine vereinbarte Bedingung eingetreten ist. Das Public Registry beschreibt einen Smart-Contract- bzw. Escrow-Ablauf, bei dem Geld bei bestimmten Immobilientransaktionen bis zur Registrierung des Eigentumsübergangs über ein Bankkonto gehalten werden kann.

Dieser Mechanismus ist für fertige Wohnungen sinnvoll. Ein Closing-Escrow sichert den Moment der Eigentumsübertragung ab: Der Verkäufer erhält das Geld erst, wenn das Eigentum des Käufers registriert ist. Beim Off-Plan-Kauf liegt die Lage grundlegend anders. Dort soll der Bauträger die Raten während einer Bauzeit von oft 18 bis 36 Monaten zur Projektfinanzierung verwenden. Ein Geld, das bis zur Eigentumsregistrierung gesperrt ist, kann der Bauträger nicht für den Bau einsetzen. Das eine Modell schließt das andere also weitgehend aus.

Aus dem Escrow-Angebot des georgischen Public Registry folgt nicht, dass sämtliche Neubau-Vorauszahlungen in Georgien gesetzlich in Escrow gehalten werden. Wenn Ihnen jemand sagt, Ihr Geld sei „wie immer in Georgien auf einem Treuhandkonto“, sollten Sie nach dem konkreten Konto, der Bank, der Freigabebedingung und dem schriftlichen Vertrag fragen.

Sie können bei einem Projekt nach Alternativen fragen: ein projektbezogenes Treuhandkonto, eine Bankgarantie für Vorauszahlungen, eine Freigabe von Mitteln nur gegen Bestätigung eines unabhängigen Baugutachters oder eine Kombination aus Teil-Escrow und Ratenzahlung. Ob solche Sicherungen angeboten werden, ist von Projekt zu Projekt verschieden. Ihre Wirkung muss im Einzelfall verifiziert werden, insbesondere die Frage, wer über das Geld verfügen darf und was im Insolvenzfall mit dem Konto geschieht.

So strukturieren Käufer ihre Zahlungen

Die Zahlungsarchitektur ist der Teil, den Sie als Käufer am stärksten beeinflussen können. Ein gutes Projekt mit schlechtem Zahlungsplan kann riskanter sein als ein durchschnittliches Projekt mit sauberem Zahlungsplan. Die folgende Reihenfolge nutze ich mit meinen Kunden als Arbeitsgrundlage. Sie ersetzt keine Rechtsprüfung, macht aber sichtbar, wo die Prüfung ansetzen muss.

1. Vertragsgesellschaft exakt bestimmen: Notieren Sie den vollständigen Firmennamen und die Registrierungsnummer der Gesellschaft, die den Kaufvertrag unterschreibt, und nicht nur den Projekt- oder Markennamen.
2. Business Registry prüfen: Prüfen Sie im georgischen Unternehmensregister Gründungsdatum, Gesellschafter, Vertretungsbefugnis und mögliche Eintragungen, die auf Verfahren oder Beschränkungen hinweisen.
3. Grundstück und Eigentümer abgleichen: Stellen Sie sicher, dass die Vertragsgesellschaft im Public Registry als Eigentümerin oder sonst berechtigte Inhaberin des Baugrundstücks eingetragen ist oder dass die Rechtsbeziehung zum Eigentümer dokumentiert ist.
4. Aktuellen NAPR-Auszug kontrollieren: Lassen Sie sich einen Auszug geben oder holen Sie ihn selbst ein, der höchstens wenige Tage alt ist.
5. Hypotheken und Beschränkungen prüfen: Prüfen Sie jede eingetragene Hypothek, jedes Steuerpfandrecht und jede öffentlich-rechtliche Beschränkung und klären Sie die Freigabe Ihrer Einheit schriftlich.
6. Baugenehmigung verifizieren: Prüfen Sie die Baugenehmigung bei der zuständigen kommunalen Behörde, einschließlich der genehmigten Geschosszahl und des genehmigten Projekts.
7. Konkrete Einheit eindeutig definieren: Legen Sie Etage, Wohnungsnummer, Fläche, Grundriss und Ausstattungsstand im Vertrag fest, damit die Einheit im Register zugeordnet werden kann.
8. Registrierbare Käuferposition klären: Klären Sie, ob und wann Ihre zukünftige Rechtsposition beim Public Registry eingetragen wird, idealerweise vor oder Zug um Zug mit der ersten wesentlichen Zahlung.
9. Zahlungen an Baufortschritt knüpfen: Koppeln Sie Raten nach Möglichkeit an objektiv nachweisbare Bauabschnitte wie Fertigstellung des Rohbaus oder Fassadenarbeiten, statt an reine Kalenderdaten.
10. Vor jeder größeren Folgerate erneut prüfen: Ziehen Sie vor jeder Baufortschrittszahlung einen neuen Registerauszug und prüfen Sie, ob neue Belastungen eingetragen wurden.
11. Zahlungen lückenlos dokumentieren: Überweisen Sie ausschließlich auf das vertraglich vereinbarte Firmenkonto und bewahren Sie Kontoauszüge, Überweisungsbelege und Zahlungsbestätigungen auf.
12. Kritische Vertragsklauseln prüfen lassen: Lassen Sie Kündigung, Rückzahlung, Verzug, Projektänderung und Abtretung von einer georgischen Fachperson analysieren.

Eine Baufortschrittszahlung ist eine Rate, die erst fällig wird, wenn ein vertraglich definierter, überprüfbarer Bauabschnitt erreicht ist. Kalenderraten sind kein Sicherheitsersatz, weil sie auch dann fällig werden, wenn die Baustelle stillsteht. Ein Käufer, der monatlich zahlt, während der Rohbau seit einem halben Jahr bei der fünften Etage stehen bleibt, finanziert im Zweifel nicht seine Wohnung, sondern die Liquiditätslücke des Bauträgers.

Viele georgische Bauträger bieten interessante Rabatte für eine hohe Anzahlung oder eine Komplettzahlung an. Ein Nachlass von beispielsweise 10 Prozent ist verlockend, verlagert aber das gesamte Projektrisiko auf Sie. Meine persönliche Einschätzung: Ein Rabatt sollte nie die einzige Begründung für eine Vorauszahlung sein. Rechnen Sie ehrlich, ob der Preisvorteil das zusätzliche Risiko einer frühen Vollzahlung wirklich ausgleicht.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist der beste Zeitpunkt für Verhandlungen über den Zahlungsplan vor der Reservierung. Nach der ersten Zahlung sinkt Ihre Verhandlungsposition spürbar.

Welche Bauträger-Gesellschaft haftet wirklich?

In Batumi tragen viele Projekte einen bekannten Markennamen. Hinter dieser Marke stehen jedoch oft mehrere Gesellschaften: eine Muttergesellschaft, eine Vertriebsgesellschaft und eine eigene Projektgesellschaft für jedes Gebäude. Bei einem georgischen Neubauprojekt haftet gegenüber dem Käufer grundsätzlich die juristische Person, die den Kaufvertrag unterschrieben hat, und nicht automatisch die bekannte Marke oder die Muttergesellschaft.

Ich habe es mehrfach erlebt, dass Kunden mit der Aussage „Das ist doch ein großer Bauträger mit zehn fertigen Projekten“ zu mir kamen. Beim Blick in das Unternehmensregister stellte sich dann heraus, dass die Vertragsgesellschaft erst wenige Monate alt war, nur ein Grundstück hielt und kein eigenes Vermögen außer diesem Projekt hatte. Das ist rechtlich legitim und international üblich. Es bedeutet aber, dass die zehn fertigen Projekte für Ihre Haftungssituation nicht automatisch zählen.

• Registrierungsnummer: Prüfen Sie die Identifikationsnummer der Vertragsgesellschaft im Unternehmensregister und gleichen Sie sie mit dem Vertrag ab.
• Vertretungsbefugnis: Prüfen Sie, ob die unterschreibende Person laut Register oder Vollmacht berechtigt ist, die Gesellschaft zu vertreten.
• Gründungsdatum und Historie: Prüfen Sie, wie lange die Gesellschaft existiert und ob sie bereits Projekte abgeschlossen hat.
• Grundstücksbezug: Prüfen Sie, ob die Vertragsgesellschaft im Public Registry als Eigentümerin des Baugrundstücks eingetragen ist.
• Rolle in der Projektfinanzierung: Prüfen Sie, ob die Vertragsgesellschaft auch Kreditnehmerin der Bank ist oder ob eine andere Konzerngesellschaft den Kredit hält.
• Zahlungsempfänger: Prüfen Sie, ob das Konto im Vertrag auf dieselbe Gesellschaft lautet, die den Vertrag unterschreibt.

Eine bekannte Marke oder eine gemeinsame Website ist keine automatische Garantie der Muttergesellschaft für die Verpflichtungen einer georgischen Projektgesellschaft. Wenn der Vertrieb behauptet, „der Konzern steht dahinter“, verlangen Sie diese Aussage als konkrete rechtliche Verpflichtung: eine schriftliche Garantie oder Patronatserklärung der Muttergesellschaft, mit Namen, Registrierungsnummer, Umfang und Unterschrift einer vertretungsberechtigten Person. Marketingaussagen, Logos und Referenzprojekte begründen in der Regel keine Konzernhaftung.

Bei der Auswahl eines Projekts lohnt es sich deshalb, von Anfang an nur Bauträger in die engere Wahl zu nehmen, deren Gesellschaftsstruktur transparent ist und deren Vertragsgesellschaft Grundstück, Genehmigung und Vertrag in einer Hand bündelt. Wer erst nach der Reservierung mit dieser Prüfung beginnt, verliert oft Wochen und manchmal die Anzahlung.

Wenn Sie Projekte von vornherein nach Budget, Lage, Ziel und transparenter Bauträgerstruktur vorfiltern lassen möchten, sparen Sie sich viele Fehlprüfungen.

Kostenlose Immobilienauswahl in Georgien anfordern

Eine sorgfältige Vorauswahl ersetzt die Einzelprüfung nicht. Sie sorgt aber dafür, dass Sie Ihre Zeit und Ihr Prüfbudget in Projekte investieren, deren Grundstruktur überhaupt prüffähig ist.

Warnsignale vor und nach der Zahlung

Insolvenzen kündigen sich selten über Nacht an. In fast allen Fällen, die ich aus der Nähe beobachtet habe, gab es Monate vorher Hinweise. Entscheidend ist, diese Hinweise nach ihrem Beweiswert einzuordnen. Ein einzelnes Warnsignal beweist keine Insolvenz eines georgischen Bauträgers, sollte aber eine zusätzliche Prüfung auslösen, bevor weitere Zahlungen geleistet werden.

Diese Signale halte ich für besonders aussagekräftig, grob nach Beweiswert geordnet:

• Neue Belastungen im Register: Eine neue Hypothek, ein Steuerpfandrecht oder ein Vollstreckungsvermerk im Public Registry ist ein objektiv überprüfbares und deshalb besonders ernstes Warnsignal.
• Wechsel der Vertrags- oder Zahlungsgesellschaft: Ein überraschender Wechsel der Gesellschaft, an die gezahlt werden soll, verlangt sofort eine schriftliche Erklärung und eine rechtliche Prüfung.
• Zahlung an Privatpersonen oder fremde Firmen: Eine Aufforderung, Raten an eine Privatperson oder eine nicht vereinbarte Gesellschaft zu überweisen, ist ein schwerwiegendes Warnsignal.
• Länger sichtbarer Baustopp: Eine Baustelle, auf der über mehrere Wochen kaum Arbeiter und keine Materiallieferungen zu sehen sind, deutet auf Finanzierungs- oder Genehmigungsprobleme hin.
• Wiederholt verschobene Bauphasen: Mehrfache Verschiebungen objektiv überprüfbarer Bauabschnitte, etwa des Rohbauabschlusses, sind aussagekräftiger als eine einzelne Verzögerung.
• Stark vorgezogene Raten: Eine Bitte, künftige Raten vorzuziehen, gegen Rabatt oder mit Druck, kann auf einen akuten Liquiditätsbedarf hinweisen.
• Fehlende Genehmigungsunterlagen: Ein Bauträger, der die Baugenehmigung nicht vorlegen will oder kann, gibt Anlass zur Vorsicht.
• Widersprüche zwischen Vertrag und Projektstand: Mehr Etagen im Verkaufsmaterial als in der Genehmigung oder abweichende Wohnungsnummern deuten auf Planungs- oder Rechtsprobleme hin.

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe, ist die Reaktion auf Warnsignale mit noch größerer Loyalität. Der Gedanke ist menschlich: „Wenn ich jetzt pünktlich zahle, wird der Bau schneller fertig.“ Manchmal stimmt das. Oft ist es aber die Phase, in der zusätzliches Geld am wenigsten geschützt ist. Ein nüchterner Blick auf den Registerauszug ist in diesem Moment wertvoller als jede Beruhigung am Telefon.

Umgekehrt sollten Sie nicht bei jeder Verzögerung in Panik verfallen. Verzögerungen von einigen Monaten kommen in Batumi aus vielen Gründen vor, etwa wegen Materiallieferungen oder Wetter. Kritisch wird es, wenn mehrere Signale zusammenkommen, insbesondere wenn objektive Registerdaten die subjektiven Beobachtungen bestätigen.

Wenn der Bau bereits stillsteht

Wenn die Baustelle bereits ruht und der Bauträger nur noch ausweichend antwortet, zählt strukturiertes Handeln. Die folgende Notfallanleitung beschreibt allgemeine Schritte; sie ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

1. Keine zusätzlichen Zahlungen auf mündliche Zusagen: Leisten Sie keine weiteren Raten allein aufgrund mündlicher Zusagen, bis die Lage schriftlich und anhand von Registerdaten geklärt ist.
2. Aktuellen Registerauszug sichern: Holen Sie einen aktuellen Auszug des Public Registry zu Grundstück und Einheit ein und speichern Sie ihn mit Datum.
3. Unternehmensdaten prüfen: Prüfen Sie im Unternehmensregister, ob sich Gesellschafter, Vertreter oder der Status der Vertragsgesellschaft geändert haben.
4. Gerichtliche Verfahren prüfen lassen: Lassen Sie prüfen, ob gegen den Bauträger ein Insolvenzverfahren beantragt oder eröffnet wurde oder ob Vollstreckungsmaßnahmen laufen.
5. Unterlagen vollständig sammeln: Stellen Sie Kaufvertrag, Nachträge, Zahlungsplan, Kontoauszüge, Überweisungsbelege, Quittungen und die gesamte Korrespondenz einschließlich Messenger-Nachrichten zusammen.
6. Baustand dokumentieren: Fotografieren Sie die Baustelle mit Datum oder lassen Sie den Baustand von einer Vertrauensperson vor Ort dokumentieren.
7. Fachanwalt einschalten: Beauftragen Sie eine georgische Anwältin oder einen georgischen Anwalt mit Erfahrung im Immobilien- und Insolvenzrecht.
8. Fristen prüfen lassen: Lassen Sie prüfen, welche Fristen für eine Forderungsanmeldung in der konkreten Verfahrensart gelten.
9. Austausch mit anderen Käufern prüfen: Klären Sie mit Ihrer Rechtsvertretung, ob eine Abstimmung mit anderen Käufern desselben Projekts sinnvoll ist.

Zu den Fristen bin ich bewusst zurückhaltend. Das georgische Insolvenzgesetz enthält konkrete Fristen, etwa für die Anmeldung von Gläubigerforderungen, doch welche Frist gilt, hängt von der Verfahrensart und der Bekanntmachung im jeweiligen Verfahren ab. Ich nenne deshalb keine pauschale Standardfrist. Eine falsche Frist in einem Ratgeber kann mehr Schaden anrichten als gar keine. Entscheidend ist, dass Sie sofort handeln, sobald Hinweise auf ein Verfahren vorliegen, und die konkreten Fristen anhand der aktuellen Gesetzesfassung (Stand Oktober 2026) und der Verfahrensunterlagen prüfen lassen.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden hilft in dieser Phase vor allem Ruhe und Ordnung. Wer seine Belege in einer Mappe mit Datum und Betrag sortiert hat, spart der Anwältin Stunden und sich selbst Geld. Wer dagegen erst Überweisungen aus drei Konten zusammensuchen muss, verliert wertvolle Zeit.

Wenn Sie bereits gezahlt haben und unsicher sind, wie Sie Ihre Unterlagen und nächsten Schritte für Ihren konkreten Vertrag einordnen sollen, hilft eine kurze persönliche Einschätzung.

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Ich ersetze dabei keine anwaltliche Vertretung, kann aber helfen, die Unterlagen zu sortieren und die richtigen Fragen für das Gespräch mit einer georgischen Fachperson vorzubereiten.

Checkliste vor der ersten Vorauszahlung

Diese Checkliste fasst die wichtigsten Prüfpunkte zusammen. Sie können sie ausdrucken und vor jeder Zahlung Punkt für Punkt abhaken. Wenn auch nur ein Punkt offen bleibt, würde ich persönlich mit der Zahlung warten, bis er geklärt ist.

1. Vertragspartner identifiziert: Der vollständige Name und die Registrierungsnummer der Gesellschaft, die den Kaufvertrag unterschreibt, sind bekannt.
2. Unternehmensregister geprüft: Gründungsdatum, Gesellschafter, Vertretungsbefugnis und Status der Vertragsgesellschaft sind im georgischen Unternehmensregister geprüft.
3. Grundstückseigentümer abgeglichen: Die Eigentümerin des Baugrundstücks laut Public Registry ist die Vertragsgesellschaft, oder die Rechtsbeziehung zum Eigentümer ist dokumentiert.
4. Aktueller Registerauszug vorhanden: Ein NAPR-Auszug zum Grundstück liegt vor, der höchstens wenige Tage alt ist.
5. Hypotheken und Beschränkungen geprüft: Alle eingetragenen Hypotheken, Steuerpfandrechte und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen sind bekannt und bewertet.
6. Freigabe aus der Projektfinanzierung geklärt: Die Bedingungen, unter denen die konkrete Wohnung aus einer Bankhypothek freigegeben wird, sind schriftlich dokumentiert.
7. Baugenehmigung verifiziert: Die Baugenehmigung ist bei der zuständigen kommunalen Behörde geprüft und passt zum verkauften Projekt.
8. Konkrete Wohnung beschrieben: Etage, Nummer, Fläche, Grundriss und Ausstattung der Wohnung sind im Vertrag eindeutig festgelegt.
9. Vorregistrierung geklärt: Es ist vertraglich geregelt, wann die zukünftige Rechtsposition des Käufers beim Public Registry eingetragen wird.
10. Baufortschrittszahlungen vereinbart: Die Raten sind nach Möglichkeit an objektiv überprüfbare Bauabschnitte gekoppelt.
11. Rückzahlungsregeln geprüft: Kündigung, Rückzahlung, Verzug, Projektänderung und Abtretung sind im Vertrag geregelt und verstanden.
12. Zahlung nur auf vereinbartes Firmenkonto und unabhängige Rechtsprüfung: Überweisungen gehen ausschließlich auf das im Vertrag genannte Konto der Vertragsgesellschaft, und eine unabhängige georgische Fachperson hat den Vertrag geprüft.

Die unabhängige Rechtsprüfung steht bewusst am Ende, weil sie alle anderen Punkte zusammenführt. Eine unabhängige Rechtsprüfung bedeutet beim georgischen Neubaukauf, dass der Anwalt oder die Anwältin vom Käufer beauftragt wird und nicht vom Bauträger oder dessen Vertrieb. Die Kosten einer solchen Prüfung sind im Verhältnis zu einer Vorauszahlung von 50.000 oder 100.000 US-Dollar fast immer gering.

Häufige Fragen zur Bauträger-Insolvenz

Was passiert mit meiner Vorauszahlung, wenn ein Bauträger in Georgien insolvent wird?

Ob und wie viel Geld nach einer Bauträger-Insolvenz in Georgien zurückfließt, hängt von der konkreten Rechtsposition des Käufers und der vorhandenen Insolvenzmasse ab. Eine einfache Rückzahlungsforderung ist nicht automatisch so geschützt wie eine dinglich gesicherte Forderung einer Bank. Bestehende Hypotheken und der Rang anderer Gläubiger können entscheidend sein. Vertrag und Registrierung sollten deshalb individuell geprüft werden.

Ist eine Vorauszahlung beim Neubaukauf in Georgien gesetzlich abgesichert?

Mit Stand Oktober 2026 gibt es in Georgien keine pauschale Absicherung, die deutsche Käufer einfach mit den Sicherungsmechanismen eines deutschen Bauträgervertrags nach MaBV gleichsetzen können. Schutz kann sich aus Registrierung, Zahlungsstruktur, Sicherheiten und Vertragsklauseln ergeben. Vor einer größeren Vorauszahlung sollten Grundstück, Belastungen, Bauträgergesellschaft, Baugenehmigung und die registrierbare Käuferposition geprüft werden.

Schützt die Vorregistrierung vor einer Bauträger-Insolvenz?

Eine Vorregistrierung beim georgischen Public Registry kann die zukünftige Rechtsposition des Käufers dokumentieren und ist besonders gegen spätere konkurrierende Verfügungen oder Doppelverkäufe relevant. Sie ist jedoch keine Insolvenzversicherung und garantiert keine Rückzahlung bereits verbrauchter Käufergelder. Ihre Wirkung hängt von der konkret registrierten Position, bestehenden Hypotheken und dem jeweiligen Vertrag ab.

Gibt es in Georgien ein Escrow-Konto für Immobilienkäufe?

Ja, Escrow-Mechanismen existieren in Georgien. Das Public Registry beschreibt eine Zahlungsabwicklung, bei der Geld bei bestimmten Eigentumsübertragungen bis zur Registrierung über ein Bankkonto gehalten wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Off-Plan-Vorauszahlung jahrelang automatisch treuhänderisch gesichert ist. Der konkrete Zahlungsmechanismus muss beim Neubaukauf ausdrücklich vereinbart und geprüft werden.

Ist eine Bankhypothek auf dem Baugrundstück ein Ausschlusskriterium?

Eine Bankhypothek auf einem georgischen Baugrundstück ist nicht zwingend ein Ausschlusskriterium, denn viele Projekte werden teilweise über Bankkredite finanziert. Entscheidend ist, welche Hypothek eingetragen ist, welchen Rang sie hat und wie die einzelne Wohnung beim Verkauf aus der Sicherheit freigegeben werden soll. Diese Bedingungen sollten vor Vertragsabschluss schriftlich geklärt werden.

Welche Unterlagen sollte ich vor der ersten Zahlung prüfen?

Vor der ersten Zahlung an einen georgischen Bauträger sollten mindestens die Vertragsgesellschaft, die Unternehmensregisterdaten, der aktuelle Registerauszug zum Grundstück mit Eigentümer, Hypotheken und Beschränkungen, die Baugenehmigung, die Zuordnung der konkreten Wohnung, der Kaufvertrag und die vorgesehene Registrierung geprüft werden. Bei größeren Vorauszahlungen sollte auch die Projektfinanzierung nachvollziehbar sein.

Fazit

Eine Vorauszahlung an einen georgischen Bauträger ist weder pauschal sicher noch pauschal verloren; ihr Schutz entsteht durch Registrierung, geklärte Hypotheken, einen sauberen Vertrag und einen an Baufortschritt gekoppelten Zahlungsplan. Die deutschen Mechanismen aus §§ 650u und 650v BGB und der MaBV gelten in Georgien nicht automatisch. Wer mit deutschen Erwartungen kauft, ohne sie vertraglich nachzubauen, trägt das Bauträgerrisiko oft unbemerkt allein.

Im Insolvenzfall nach dem georgischen Gesetz über Rehabilitation und die kollektive Befriedigung von Gläubigerforderungen stehen Banken mit eingetragener Hypothek als gesicherte Gläubiger typischerweise besser da als Käufer mit einer bloßen Rückzahlungsforderung. Eine Vorregistrierung verbessert Ihre Position, ist aber keine Versicherung. Ein Escrow-Mechanismus sichert den Eigentumsübergang, nicht automatisch jahrelange Bau-Vorauszahlungen.

Ich selbst bin nach Batumi gezogen, weil ich an diesen Markt glaube. Gerade deshalb rate ich meinen Kunden zu einer nüchternen Prüfung statt zu blindem Vertrauen. Nehmen Sie sich vor der ersten Zahlung die Zeit für Registerauszug, Gesellschaftsprüfung und unabhängige Rechtsberatung. Diese Tage sind die günstigste Versicherung, die Sie beim Off-Plan-Kauf in Georgien bekommen können.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information, stellt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und basiert auf dem Rechts- und Informationsstand Oktober 2026. Für einen konkreten Kaufvertrag, eine Hypothek oder ein Insolvenzverfahren ist eine Prüfung durch eine entsprechend qualifizierte Fachperson in Georgien erforderlich. Herangezogene Quellen: Legislative Herald of Georgia (Matsne) für das Law of Georgia on Rehabilitation and the Collective Satisfaction of Creditors‘ Claims, National Agency of Public Registry für Registrierung, Hypotheken und Escrow-Abwicklung, gesetze-im-internet.de für §§ 650u und 650v BGB sowie § 3 MaBV.