100.000 Euro in Batumi investieren: Studio oder 2 Wohnungen?

Mit rund 100.000 Euro stehen Sie in Batumi vor einer sehr konkreten Wahl: ein besseres Studio, ein Apartment mit Schlafzimmer oder zwei kleinere Wohnungen. Fast jede Woche sitze ich mit deutschsprachigen Käufern genau vor dieser Entscheidung. Die Exposés klingen oft ähnlich, die Zahlen dahinter unterscheiden sich aber erheblich. Dieser Vergleich rechnet alle drei Varianten auf derselben Budgetbasis durch und zeigt, wo die eigentlichen Risiken liegen.

Mit 100.000 Euro lässt sich in Batumi je nach Lage und Fertigstellungszustand ein hochwertigeres Studio, ein Apartment mit separatem Schlafzimmer oder zwei günstigere Einheiten finanzieren. Welche Variante sinnvoller ist, entscheidet nicht die Anzahl der Wohnungen, sondern die Nettorendite nach Einrichtung, Leerstand, Verwaltung, Steuern und laufenden Gebäudekosten sowie die spätere Verkaufbarkeit.

Was 100.000 Euro in Batumi heute kaufen

Die wichtigste Unterscheidung zuerst: Ein Budget von 100.000 Euro ist eine Gesamtinvestition, kein Kaufpreis. Unter Gesamtinvestition verstehe ich das gesamte Kapital, das Sie einsetzen müssen, bis die Wohnung tatsächlich Miete erwirtschaftet, also Kaufpreis plus Ausbau, Möblierung, Prüfung, Registrierung, Vermietungsstart und Reserve. Wer 100.000 Euro vollständig in den Kaufpreis steckt, hat am Ende eine leere Wohnung und kein Geld für Möbel.

Amtliche Transaktionspreise für einzelne Wohnungen gibt es in Georgien nicht als offene Daten. Inseratsportale zeigen Angebotspreise, keine registrierten Kaufpreise, und tatsächlich vereinbarte Preise weichen davon oft ab. Deshalb verwende ich hier bewusst keine Portalwerte als Rechengrundlage, sondern eine klar gekennzeichnete Annahme.

Rein zur Veranschaulichung der Größenordnung, bei einem angenommenen Quadratmeterpreis von 1.600 Euro: Ein Studio mit 35 m² läge bei etwa 56.000 Euro, ein 1-Bedroom-Apartment mit 50 m² bei etwa 80.000 Euro und zwei Einheiten mit je 28 m² zusammen bei etwa 90.000 Euro. Diese Annahme ist keine Marktstatistik. Ein Studio mit echtem Meerblick in einem Hotelkomplex am Wasser kann pro Quadratmeter deutlich teurer sein, eine Wohnung im Rohbau in einer Nebenstraße deutlich günstiger. Maßgeblich sind immer die Preise konkreter Objekte.

Die Preisspanne entsteht vor allem durch vier Faktoren: Lage, Bauphase, Übergabezustand und Projektklasse. Bei Neubauten in Batumi begegnen Ihnen typischerweise drei Übergabestandards. Black Frame bedeutet Rohbau ohne Innenausbau, White Frame bedeutet vorbereitete Wände und Leitungen ohne Endausbau, und schlüsselfertig bedeutet bezugsfertig, oft inklusive Küche und Bad. Ein günstiger Quadratmeterpreis im Black Frame ist deshalb nicht mit einem schlüsselfertigen Preis vergleichbar.

Auch die Nachfrageseite ist dokumentiert. Laut Galt & Taggart entfielen in den ersten neun Monaten 2025 (9M25) 64,2 % der verkauften Apartments in Batumi auf die Größenklasse 26–50 m². Kompakte Wohnungen sind damit das Kernsegment des Marktes: viele Käufer, aber ebenso viele vergleichbare Angebote. Nach dem Bericht „Batumi Residential Real Estate – 2025 Review and 2026 Outlook“ von Galt & Taggart wurden im Gesamtjahr 2025 in Batumi 17.478 Wohnungen verkauft, 15 % mehr als 2024. Die Statistik basiert auf Registrierungen bei der National Agency of Public Registry (NAPR); Galt & Taggart weist darauf hin, dass Primärmarktregistrierungen zeitverzögert erfolgen können.

Das 100.000-Euro-Budget richtig aufteilen

Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Das Budget wird vom Kaufpreis her gedacht und alles andere „wird sich schon finden“. Ich empfehle grundsätzlich die umgekehrte Reihenfolge. Zuerst werden die Positionen festgelegt, die unabhängig vom Objekt anfallen, und erst der Rest steht für den Kaufpreis zur Verfügung. Pauschale Prozentsätze nenne ich bewusst nicht, weil sie je nach Objekt stark schwanken. Belegte Beträge gibt es nur für die staatlichen Gebühren.

Die offiziellen Gebühren und Fristen veröffentlicht die National Agency of Public Registry in ihrer Gebührenübersicht zur Immobilienregistrierung. Im Verhältnis zu 100.000 Euro sind diese Beträge klein. Die großen Unbekannten liegen im Ausbau, in der Möblierung und im Zeitraum bis zur ersten Buchung.

Bei Off-Plan-Käufen kommt ein weiterer Punkt hinzu. Zwischen Kaufvertrag und Übergabe vergehen oft Monate oder Jahre, in denen Ihr Kapital gebunden ist und keine Miete fließt. Verschiebt sich die Fertigstellung, verschiebt sich auch der Beginn Ihrer Rendite. In der Praxis bedeutet das: Ein Off-Plan-Objekt mit niedrigerem Kaufpreis kann über die Haltedauer weniger attraktiv sein als eine fertige Wohnung, die sofort vermietet werden kann.

Strategie 1: ein Studio in Batumi

Das Studio-Apartment ist in Batumi der Klassiker unter den Investmentwohnungen. Aus meiner Erfahrung mit Kunden liegen typische Studios in den großen Neubauprojekten bei etwa 25–35 m², und ihr Ertrag hängt stärker als bei größeren Wohnungen von Auslastung und Touristenstrom ab. Mit 100.000 Euro Gesamtbudget bleibt bei einem Studio meist Spielraum für eine bessere Lage, eine höhere Etage oder eine hochwertige Einrichtung.

Was für ein einzelnes Studio spricht:

• Niedrigere absolute Einstiegssumme: Ein großer Teil des Budgets kann in Lagequalität, Ausblick und Einrichtung fließen statt in Quadratmeter.
• Passende Zielgruppe für Kurzzeitvermietung: Paare, Alleinreisende und Wochenendgäste suchen kompakte Einheiten nahe am Meer.
• Überschaubare Betriebskosten: Reinigung, Nebenkosten und Service Charge richten sich oft nach der Fläche.
• Eine Einheit, ein Vertrag: Verwaltung, Abrechnung und Kommunikation mit dem Betreiber bleiben einfach.

Was gegen ein Studio sprechen kann:

• Hohe Konkurrenz identischer Einheiten: In großen Wohntürmen gibt es oft Dutzende fast gleicher Studios. Der Gast entscheidet dann über Preis, Fotos und Bewertungen.
• Starke Saisonalität: Ein rein touristisch vermietetes Studio verdient einen großen Teil seiner Jahreseinnahmen in wenigen Sommermonaten.
• Abhängigkeit vom Betreiber: Bei Hotelkomplexen mit Betreiberbindung bestimmen Verwaltung und Preispolitik des Betreibers Ihren Ertrag wesentlich mit.
• Position im Gebäude: Niedrige Etage, Blick auf das Nachbarhaus oder Lage neben dem Aufzug wirken sich direkt auf Preis und Auslastung aus.
• Engerer Käuferkreis beim Exit: In großen Investmentprojekten richtet sich der Wiederverkaufsmarkt für Studios stärker an Kapitalanleger als bei 1-Bedroom-Wohnungen.

Ein Studio ist nicht automatisch die renditestärkste Variante. Die Bruttorendite kann bei kleinen Einheiten hoch aussehen, entscheidend ist aber, was nach Plattformgebühren, Verwaltung, Reinigung und Leerstand übrig bleibt. Aus meiner Erfahrung mit Kunden passt ein Studio am besten zu Investoren, die eine einzige, klar positionierte Einheit in einer starken Mikrolage suchen und die Saisonschwankung bewusst einkalkulieren.

Strategie 2: Apartment mit separatem Schlafzimmer

Ein 1-Bedroom-Apartment unterscheidet sich vom Studio weniger durch die Fläche als durch die Nutzbarkeit. Ein abgetrennter Schlafraum macht die Wohnung für Gäste interessant, die länger bleiben, im Wohnzimmer arbeiten oder mit Kind reisen. Typische Zielgruppen sind Paare mit längeren Aufenthalten, kleine Familien, Remote Worker und Menschen, die nach Batumi ziehen und zunächst eine Wohnung für einige Monate suchen.

Der größte Vorteil liegt in der Flexibilität. Ein Apartment mit Schlafzimmer lässt sich im Sommer kurzfristig an Urlauber, in der Nebensaison für einige Wochen an Langzeitgäste und bei Bedarf über eine klassische Langzeitvermietung vermieten. Langzeitvermietung bedeutet in Batumi meist Verträge über sechs oder zwölf Monate mit monatlicher Miete. Das reduziert Reinigungs- und Plattformkosten erheblich, senkt aber typischerweise den Bruttoertrag gegenüber einer gut laufenden Hochsaison.

Ein dritter Punkt wird oft unterschätzt: die Eigennutzung. Viele meiner Kunden möchten die Wohnung einige Wochen im Jahr selbst nutzen. Im Studio ist das für eine Person angenehm, für ein Paar über mehrere Wochen oft eng. Ich bin vor über drei Jahren selbst von Deutschland nach Batumi gezogen und weiß aus eigener Erfahrung, wie schnell sich ein Urlaubsquartier anders anfühlt, wenn man dort tatsächlich lebt und arbeitet.

Der Nachteil liegt im höheren absoluten Kaufpreis. Bei gleichem Gesamtbudget bedeutet ein größeres Apartment häufig Kompromisse bei Lage, Etage oder Ausblick. Die Miete pro Nacht ist in der Regel höher, die Miete pro Quadratmeter oft niedriger. Ein 1-Bedroom-Apartment spricht in Batumi eine breitere Mietzielgruppe an als ein Studio, ist aber nicht automatisch rentabler. Für den späteren Verkauf kann es interessant sein, weil es Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen anspricht.

Strategie 3: zwei kleinere Wohnungen

Die Idee klingt verlockend: zwei Wohnungen statt einer, zwei Einnahmequellen, halbiertes Risiko. In der Praxis ist die Rechnung komplizierter. Zwei Einheiten innerhalb eines Gesamtbudgets von 100.000 Euro werden meist nur unter bestimmten Bedingungen realistisch:

• Günstigerer Standort: Lagen abseits der ersten Meereslinie oder in sich entwickelnden Bezirken haben niedrigere Quadratmeterpreise.
• Frühere Bauphase: Off-Plan-Projekte in einem frühen Stadium werden oft günstiger angeboten, binden aber Kapital über Jahre ohne Mieteinnahmen und tragen ein höheres Fertigstellungsrisiko.
• Kleinere Flächen: Einheiten mit 22–28 m² sind günstiger, konkurrieren aber in einem besonders dicht besetzten Segment.
• Geringerer Ausstattungsgrad: Black Frame oder White Frame senkt den Kaufpreis, erhöht aber den späteren Ausbaubedarf für zwei Wohnungen.

Die Vorteile sind real:

• Leerstand verteilt sich: Fällt eine Einheit vorübergehend aus, läuft die andere weiter.
• Getrennte Verkaufsoptionen: Sie können eine Wohnung verkaufen und die andere halten.
• Kombinierbare Mietmodelle: Eine Einheit kann kurzfristig, die andere langfristig vermietet werden.
• Zwei Lagen oder zwei Projekte: Das Bauträgerrisiko verteilt sich, wenn die Wohnungen in unterschiedlichen Gebäuden liegen.

Dem stehen deutliche Nachteile gegenüber:

• Zwei Möblierungen: Küche, Bett, Sofa, Klimaanlage und Ausstattung fallen doppelt an. Der Preisvorteil im Einkauf schrumpft dadurch spürbar.
• Doppelte Fixkosten: Service Charge, Internet, Grundgebühren und Versicherungen laufen pro Einheit.
• Höherer Verwaltungsaufwand: Zwei Inserate, zwei Abrechnungen, zwei Reparaturhistorien, unter Umständen zwei Verwalter.
• Gefahr schwächerer Projekte: Wer unbedingt zwei Wohnungen will, kauft oft dort, wo zwei Wohnungen ins Budget passen, und nicht dort, wo die Nachfrage am stabilsten ist.
• Doppelte Due Diligence: Jede Einheit braucht eine eigene Register- und Vertragsprüfung.

Diversifikation über zwei Wohnungen verteilt das Risiko, erhöht aber nicht automatisch die Rendite. Ein häufiger Fehler, den ich bei Käufern sehe: Beide Wohnungen liegen im selben Gebäude, gehören zum selben Bauträger und werden vom selben Betreiber vermietet. Dann ist das Risiko nicht verteilt, sondern verdoppelt.

Meine Einschätzung aus der Beratung: Zwei Wohnungen sind dann sinnvoll, wenn jede einzelne auch allein überzeugen würde. Wenn eine der beiden nur gekauft wird, weil sie „noch ins Budget passt“, sollten Sie die Strategie neu prüfen.

Studio, Apartment oder zwei Einheiten im Vergleich

Die folgende Tabelle vergleicht alle drei Strategien auf Basis desselben Gesamtbudgets von rund 100.000 Euro.

Einen pauschalen Gewinner gibt es nicht. In der Praxis bedeutet das: Die Entscheidung beginnt beim Anlegerziel, nicht beim Grundriss.

Welche Rendite ist in Batumi realistisch?

Bevor wir über Prozentsätze sprechen, brauchen wir saubere Begriffe. Die Bruttorendite ist die jährliche Mieteinnahme geteilt durch den Kaufpreis, ohne Abzug von Kosten. Die Nettorendite ist der jährliche Überschuss nach allen laufenden Kosten, Leerstand und Steuern, geteilt durch die gesamte Investition.

Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100

Nettorendite = (tatsächlich erzielte Jahresmiete − Plattformgebühren − Verwaltung − Reinigung − Service Charge − Instandhaltung − Steuern) ÷ Gesamtinvestition × 100

Der Unterschied liegt zweimal im Detail: Im Zähler stehen bei der Nettorendite alle Kosten, im Nenner die gesamte Investition inklusive Möblierung und Nebenkosten, nicht nur der Kaufpreis.

Als Marktreferenz nutze ich die Zeitreihe des Researchhauses Galt & Taggart aus der Bank of Georgia Gruppe. Die Werte sind Stichtagswerte, keine Jahresdurchschnitte:

Laut Galt & Taggart sank die durchschnittliche Mietrendite in Batumi von 8,8 % (Stand Dezember 2024) auf 7,4 % (Stand Dezember 2025), weil die Kaufpreise stiegen, während die durchschnittliche Tagesmiete mit rund 35,6 US-Dollar im Jahr 2025 weitgehend stabil blieb. Das Researchhaus erwartet weiteren Druck auf die Durchschnittsrendite, weil viele laufende Projekte in den kommenden Jahren fertig werden und zusätzliches Mietangebot schaffen. Frühere Ausgaben von Galt & Taggart verwenden teilweise andere Stichtage, etwa August; Werte aus unterschiedlichen Ausgaben sollten Sie deshalb nicht ohne Weiteres in eine Reihe stellen.

Noch wichtiger: Eine Markt-Bruttorendite ist keine versprochene Nettorendite eines einzelnen Apartments. Ein Durchschnitt fasst Wohnungen mit sehr guter und sehr schlechter Auslastung zusammen. Bezeichnungen wie „garantierte 10 %“ können je nach Projekt eine vertragliche Betreiberzusage, eine Verkaufsförderung oder eine Prognose bezeichnen. Prüfen Sie Vertragspartner, Berechnungsbasis, Laufzeit, Bedingungen und Absicherung im konkreten Vertrag.

Saisonalität und Kosten als Stress-Test

Batumi ist ein Ferienort am Schwarzen Meer. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf die Sommermonate, in der Nebensaison sinken Preise und Buchungen. Statt diese Saisonalität nur zu erwähnen, rechne ich mit meinen Kunden lieber drei Szenarien durch. Die folgende Tabelle ist ein hypothetisches Rechenbeispiel. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Marktdaten und keine Prognose für ein konkretes Objekt.

Annahmen: Gesamtinvestition 100.000 Euro, Kurzzeitvermietung über eine Verwaltung. Die tatsächlich erzielte Jahresmiete berücksichtigt Leerstand bereits. Plattformkosten 10 %, Verwaltung 20 %, Reinigung und Verbrauchsmaterial 6 % der Mieteinnahmen. Service Charge und Nebenkosten pauschal 600 Euro, Instandhaltung pauschal 600 Euro pro Jahr. Die Steuerzeile ist eine reine Sensitivitätsannahme von 5 % der Mieteinnahmen nach Art. 81 Abs. 2 des Tax Code of Georgia (Stand Oktober 2026). Ob das konkrete Modell als Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken unter Art. 81 Abs. 2 fällt oder steuerlich anders einzuordnen ist, sollte für das betreffende Steuerjahr fachlich geprüft werden. Deshalb weist die Tabelle den Überschuss auch vor Steuer aus.

Das Beispiel zeigt einen Mechanismus, keine Erwartung. Bei Kurzzeitvermietung mit Fremdverwaltung kann zwischen Bruttoertrag und Nettorendite eine Differenz von mehreren Prozentpunkten liegen. Je niedriger die Einnahmen, desto stärker wirken Fixkosten. Bei einer Langzeitvermietung entfallen Plattform- und Reinigungskosten weitgehend, dafür ist die erzielbare Jahresmiete in der Regel niedriger. Rechnen Sie beide Modelle mit den echten Zahlen des jeweiligen Objekts.

Ein Blick in die Zukunft gehört in einen Stress-Test, muss aber klar als Prognose gekennzeichnet sein. Galt & Taggart warnt angesichts des geplanten Angebotswachstums vor weiterem Renditedruck und modelliert für 2029 drei Szenarien, jeweils unter der Annahme unveränderter durchschnittlicher Aufenthaltsdauer: rund 3,4 % bei 5 % jährlichem Touristenwachstum, rund 5,1 % bei 10 % und rund 7,4 % bei 15 %. Das sind Szenarien eines Researchhauses, keine Fakten über die Zukunft. Für Ihre Kalkulation bedeuten sie: Planen Sie nicht mit dem besten Jahr, sondern prüfen Sie, ob die Investition auch im konservativen Fall für Sie tragbar bleibt.

Lage schlägt Wohnungstyp

Ein Studio in einer starken Mikrolage kann besser funktionieren als ein größeres Apartment am falschen Standort, und umgekehrt. Deshalb bewerte ich ein Objektformat nie ohne Lage, Konkurrenzangebot und Zielmieter. Drei Bereiche tauchen in den Gesprächen mit meinen Kunden besonders häufig auf, und sie haben sehr unterschiedliche Marktprofile.

New Boulevard ist das Gebiet der großen Neubauprojekte und Hochhäuser entlang der Küste südlich des Zentrums. Hier stehen viele Hotelkomplexe und Apartmenttürme mit Pool, Rezeption und Betreiberangeboten. Die Gäste sind überwiegend Urlauber, die Meerblick und Hotelinfrastruktur suchen. Die Kehrseite: Die Konkurrenz vergleichbarer Einheiten ist hoch, die Service Charges in Komplexen mit umfangreicher Infrastruktur können entsprechend ausfallen, und die Nachfrage ist stark saisonabhängig.

Khimshiashvili ist ein dicht bebautes Wohn- und Neubaugebiet zwischen Altstadt und Küste mit gemischter Nachfrage. Neben Urlaubern wohnen hier Einheimische und Zugezogene, was die Langzeitvermietung erleichtern kann. Aus meiner Erfahrung mit Kunden ist das Preisniveau hier oft moderater als in den gefragtesten Küsten- und Altstadtlagen, die Auswahl an Neubauten aber groß, was wiederum die Konkurrenz im eigenen Haus erhöht.

Old Batumi ist das historische Zentrum. Galt & Taggart definiert es als Bereich vom Hafen bis zur Kreuzung der Straßen Khimshiashvili und Javakhishvili. Hier gibt es Restaurants, Promenade, Kultur und ganzjährig mehr städtisches Leben, aber weniger große Neubauprojekte und häufiger Altbausubstanz. Höhere Einstiegspreise drücken hier tendenziell die rechnerische Bruttorendite.

Eine niedrigere rechnerische Rendite macht eine Lage nicht automatisch schlechter. Nach meiner Einschätzung kann ein höherer Preis in bestimmten Mikrolagen mit knapperem Angebot oder einem breiteren Käuferkreis zusammenhängen. Eine Bezirksrendite beschreibt einen Mittelwert und keine Gebäuderendite. Prüfen Sie für jedes Projekt die Infrastruktur in Gehweite, die Zahl vergleichbarer Inserate im selben Haus, die Höhe der Service Charge und die Frage, wer die Wohnung in einigen Jahren kaufen würde.

Wiederverkauf und Liquidität mitdenken

Die Frage, die ich jedem Käufer vor der Reservierung stelle: Wer kauft Ihnen diese Wohnung in drei, fünf oder zehn Jahren ab? Kompakte Einheiten sind gefragt; in 9M25 entfielen laut Galt & Taggart 64,2 % der verkauften Apartments auf 26–50 m². Gleichzeitig produziert der Markt laufend neue Wohnungen. In der von Galt & Taggart untersuchten Stichprobe systematischer Bauträger mit über 30 laufenden Projekten stieg der Bestand unverkaufter Wohnungen bis Ende 2025 um 13,9 % auf rund 12.400 Einheiten; die Befragung deckte laut Bericht etwa 40 % des Primärmarkts ab. Wer später verkauft, konkurriert also mit Neubauten, die oft mit Ratenzahlung und frischer Ausstattung angeboten werden.

Diese Kriterien bestimmen, wie groß Ihr Käuferkreis später ist:

• Gesamtpreis: Wohnungen in einer Preisklasse, die viele Kleinanleger stemmen können, finden leichter Käufer als Ausreißer nach oben.
• Fläche und Grundriss: Ein funktionaler Schnitt mit Fenster in jedem Raum ist leichter verkäuflich als ein schmaler Schlauch.
• Tatsächlicher Ausblick: Ein heute freier Meerblick kann durch ein Nachbarprojekt verschwinden. Prüfen Sie Baustellen und Planungen in der Umgebung.
• Etage: Höhere Etagen sind meist gefragter, sehr hohe Etagen in Türmen hängen aber von funktionierenden Aufzügen ab.
• Betreiberbindung: Ein langfristiger Hotelbetreibervertrag kann Käufer abschrecken, die selbst nutzen oder selbst vermieten wollen.
• Zustand von Wohnung und Gebäude: Abgewohnte Möbel und vernachlässigte Gemeinschaftsflächen drücken den Preis.
• Laufende Gebühren: Hohe Service Charges senken die Rendite des nächsten Käufers und damit dessen Zahlungsbereitschaft.
• Käuferzielgruppe: Spricht die Wohnung nur Investoren an oder auch Selbstnutzer aus Georgien und dem Ausland?

Wertsteigerung ist möglich, aber nicht garantiert. Galt & Taggart beschreibt für 2025 steigende Kaufpreise, bewertet das damalige Tempo des Preiswachstums angesichts gestiegenen Angebots aber als nicht dauerhaft tragfähig. Wenn mehr vergleichbare Wohnungen fertig werden, als Käufer und Mieter nachfragen, geraten Mieten und Wiederverkaufspreise unter Druck. Das betrifft austauschbare Einheiten stärker als Wohnungen mit klaren Alleinstellungsmerkmalen.

Euro, Dollar und Lari im Investment

Viele Käufer übersehen eine Rechengröße, die mit der Immobilie selbst nichts zu tun hat. Ihr Kapital liegt wahrscheinlich in Euro. Viele Bauträger und Verkäufer in Batumi kalkulieren Kaufpreise jedoch in US-Dollar. Lokale Kosten wie Registrierungsgebühren, Handwerker, Nebenkosten und teilweise auch Mieteinnahmen fallen in georgischen Lari an. Damit tragen Sie bis zu drei Währungen in einer Investition.

Ein hypothetisches Rechenbeispiel: Tauschen Sie 100.000 Euro bei einem Kurs von 1,15 US-Dollar je Euro, stehen Ihnen 115.000 US-Dollar zur Verfügung. Bei 1,05 wären es 105.000 US-Dollar. Die Differenz von 10.000 US-Dollar entsteht, bevor auch nur ein Tag vermietet wurde. Das ist keine Kursprognose, sondern zeigt nur die Wirkung einer Kursbewegung.

Dasselbe gilt in die andere Richtung: Rechnen Sie Mieteinnahmen in Lari oder Dollar in Euro zurück, verändert sich Ihre Rendite mit jedem Wechselkurs. Die offiziellen Referenzkurse veröffentlicht die National Bank of Georgia. Ich empfehle grundsätzlich, Kaufpreis, Ratenplan und Kostenpositionen in der Vertragswährung zu führen und die Umrechnung in Euro separat sichtbar zu machen. Prüfen Sie im Kaufvertrag, in welcher Währung gezahlt wird und welcher Kurs bei Ratenzahlungen gilt.

Steuern, Register und Due Diligence

Steuerliche Aussagen über Georgien werden online oft verkürzt. Nach Art. 81 Abs. 2 des Tax Code of Georgia (Stand der Recherche: Oktober 2026) gilt für Einkünfte einer natürlichen Person aus der Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken ein Einkommensteuersatz von 5 %, wenn von diesen Einkünften keine Abzüge vorgenommen werden. Mieteinnahmen werden in Georgien nicht in jedem Fall mit 5 % besteuert. Ob Ihr konkretes Modell, insbesondere eine Kurzzeit- oder Beherbergungsvermietung, als Vermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken unter Art. 81 Abs. 2 fällt oder steuerlich anders einzuordnen ist, sollte für das betreffende Steuerjahr fachlich geprüft werden. Wer Kosten abziehen möchte, landet in einem anderen Besteuerungsregime.

Art. 82 des Tax Code sieht außerdem unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Einkommensteuerbefreiung für den Veräußerungsüberschuss aus einer Wohnimmobilie vor, die eine natürliche Person länger als zwei Jahre gehalten hat. Auch diese Regel hat Bedingungen und Ausnahmen. Dazu kommt Ihre Steuerpflicht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, die je nach Wohnsitz und Doppelbesteuerungsabkommen eigene Folgen haben kann. Lassen Sie Ihr Steuerprofil vor dem Kauf von einer Steuerberatung prüfen, die beide Länder kennt.

Klären Sie das vor der Unterschrift — ich erkläre Ihnen, warum: Nach der Zahlung sind Ihre Verhandlungsposition und Ihre Rückzugsmöglichkeiten deutlich schwächer. Diese Prüfliste arbeite ich mit meinen Kunden vor jeder Reservierung ab:

1. Registerauszug der National Agency of Public Registry: Aktuellen Auszug anfordern und prüfen, ob Wohnung beziehungsweise Grundstück registriert sind und wer als Eigentümer eingetragen ist.
2. Eigentumsrecht des Verkäufers: Bei Bestandswohnungen muss der Verkäufer eingetragener Eigentümer sein. Bei Neubauten prüfen, ob der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist oder auf welcher Rechtsgrundlage er baut.
3. Belastungen: Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen, Mietverträge oder Rechtsstreitigkeiten prüfen und im Vertrag eine lastenfreie Übertragung festschreiben.
4. Kaufvertrag: Vertrag in einer Sprache vorliegen lassen, die Sie verstehen, und von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen. Achten Sie auf Zahlungsplan, Währung, Fertigstellungstermin, Vertragsstrafen und Rücktrittsrechte.
5. Bauträger: Fertiggestellte Projekte besichtigen, Übergabetermine früherer Projekte erfragen und den Zustand bewohnter Gebäude ansehen.
6. Genehmigungen: Baugenehmigung und genehmigte Geschosszahl prüfen. Wohnungen in nicht genehmigten Stockwerken können später erhebliche Probleme bei der Registrierung verursachen.
7. Übergabestatus: Schriftlich festhalten, ob Black Frame, White Frame oder schlüsselfertig übergeben wird und welche Ausstattung enthalten ist.
8. Laufende Kosten: Service Charge, Nebenkosten und Betreibergebühren schriftlich bestätigen lassen, idealerweise mit einer aktuellen Abrechnung aus dem Gebäude.
9. Registrierung nach dem Kauf: Prüfen, dass das Eigentum nach Zahlung tatsächlich auf Sie eingetragen wird. Die Registrierung kostet nach der Gebührenliste der NAPR (Stand Oktober 2026) 150 GEL bei Bearbeitung in vier Arbeitstagen.

Diese Prüfliste ersetzt keine Rechtsberatung. Aus meiner Erfahrung mit Kunden entstehen die meisten unangenehmen Überraschungen nicht durch Betrug, sondern durch unklare Verträge, ungeprüfte Annahmen und mündliche Zusagen, die nirgends schriftlich stehen.

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Viele Fragen zu Vertrag, Register oder Übergabestatus lassen sich anhand der konkreten Unterlagen schnell einordnen. Bei steuerlichen Detailfragen verweise ich bewusst an eine qualifizierte Steuerberatung, weil dort Ihre persönliche Situation entscheidet.

Welche Strategie passt zu welchem Investor?

Die folgende Matrix ist eine Entscheidungshilfe und keine individuelle Anlageempfehlung. Sie zeigt, welche Variante bei einem bestimmten Anlegerziel typischerweise zuerst geprüft wird und anhand welcher Kriterien.

Viele Anleger passen in mehr als ein Profil. Dann hilft eine einfache Rangfolge: Was ist Ihnen am wichtigsten, was wäre schön, worauf können Sie verzichten? Wer Kurzzeitvermietung möchte, aber kaum Zeit für Kontrolle hat, sollte die Verwaltungsfrage zuerst beantworten. Wer Eigennutzung plant, sollte prüfen, ob ein Betreibervertrag diese überhaupt zulässt. Die Matrix ist ein Filter, kein Urteil.

Meine Prüfung vor dem Kauf

Ich lebe seit über drei Jahren in Batumi und begleite seitdem ausschließlich deutschsprachige Käufer. Mein Prüfprozess für ein Budget um 100.000 Euro folgt immer derselben Reihenfolge, weil gerade die Reihenfolge Fehler verhindert:

1. Ziel festlegen: Laufender Ertrag, Eigennutzung, Diversifikation oder späterer Verkauf? Wir schreiben das Hauptziel auf, bevor wir ein einziges Exposé ansehen.
2. All-in-Budget definieren: Aus 100.000 Euro werden zuerst Reserve, Möblierung, Prüfung, Registrierung und Vermietungsstart herausgerechnet. Erst der Rest ist Ihr maximaler Kaufpreis.
3. Drei bis fünf reale Objekte auswählen: Je nach Ziel Studios, Apartments oder Kombinationen aus zwei Einheiten, aus unterschiedlichen Projekten.
4. Mit identischer Formel rechnen: Jedes Objekt bekommt dieselben Kostenkategorien und dieselben drei Szenarien. Werbeversprechen der Bauträger fließen nicht als Annahme ein.
5. Register und Bauträger prüfen: Registerauszug, Belastungen, Genehmigungen, Übergabestatus und Referenzprojekte, gemeinsam mit einem unabhängigen Anwalt.
6. Mietstrategie testen: Vergleichbare Inserate im selben Gebäude und in der Umgebung ansehen, auch außerhalb der Hochsaison.
7. Laufende Kosten dokumentieren: Service Charge, Verwaltungsgebühren und Nebenkosten müssen schriftlich vorliegen.
8. Erst danach reservieren: Die Reservierung kommt am Ende, nicht am Anfang.

Eine typische Konstellation aus meiner Beratung, ohne konkrete Zahlen eines Kunden: Ein Ehepaar kommt mit dem festen Plan, zwei Studios zu kaufen, weil zwei Wohnungen sicherer klingen. Rechnen wir beide Studios mit derselben Formel gegen ein einzelnes Apartment mit Schlafzimmer, zeigt sich oft, dass doppelte Möblierung und zweite Service Charge den vermeintlichen Vorteil auffressen oder dass eine der beiden Wohnungen nur wegen des Preises in die Auswahl kam. Manchmal bestätigt die Rechnung den ursprünglichen Plan auch. Entscheidend ist, dass die Entscheidung auf Zahlen beruht und nicht auf einem Gefühl.

Wenn Sie bereits konkrete Angebote auf dem Tisch haben oder noch passende Objekte für Ihr Budget suchen, vergleiche ich diese gern mit demselben Kalkulationsschema und zeige Ihnen, welche Kosten, Risiken und Annahmen hinter den jeweiligen Renditeangaben stehen.

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Eine solche Auswahl ist ein Startpunkt für den Vergleich und keine Kaufempfehlung. Ob ein Objekt zu Ihnen passt, entscheidet erst die vollständige Prüfung von Zahlen, Unterlagen und Zielen.

Häufige Fragen zu 100.000 Euro in Batumi

Kann ich mit 100.000 Euro zwei Wohnungen in Batumi kaufen?

Das kann möglich sein, hängt aber stark von Lage, Bauphase, Fläche und Übergabezustand ab. Zwei sehr kleine Einheiten in einem frühen Bauabschnitt oder abseits der Küste können ins Budget passen, zwei bezugsfertige Wohnungen in guter Meerlage oft nicht. Entscheidend ist das Gesamtbudget inklusive Ausbau, zweifacher Möblierung, Prüfung und Reserve, nicht die Summe der beiden Kaufpreise.

Ist ein Studio oder ein Apartment mit Schlafzimmer in Batumi rentabler?

Keiner der beiden Grundrisse ist automatisch rentabler. Ein Studio benötigt meist weniger Kapital und eignet sich für Kurzzeitgäste, steht aber in starkem Wettbewerb ähnlicher Einheiten. Ein Apartment mit separatem Schlafzimmer spricht mehr Zielgruppen und längere Aufenthalte an. Vergleichen sollten Sie immer die Nettorendite auf die gesamte investierte Summe.

Welche Mietrendite ist in Batumi realistisch?

Marktdaten liefern nur Orientierung. Galt & Taggart weist im 2025 Review für Batumi eine durchschnittliche Mietrendite von 8,8 % (Stand Dezember 2024) und 7,4 % (Stand Dezember 2025) aus. Das sind Bruttowerte für den Marktdurchschnitt. Verwaltung, Leerstand, Servicekosten und Steuern senken den tatsächlichen Ertrag einer einzelnen Wohnung, im hypothetischen Rechenbeispiel oben um mehrere Prozentpunkte.

Welche Kosten kommen beim Wohnungskauf in Batumi zum Kaufpreis hinzu?

Je nach Objekt kommen Kosten für rechtliche Prüfung, Registerauszüge, Registrierung, Ausbau, Möblierung, Ausstattung und den Vermietungsstart hinzu. Die NAPR-Registrierung kostet laut offizieller Gebührenliste (Stand Oktober 2026) ab 150 GEL. Bei Neubauten ist entscheidend, ob Black Frame, White Frame oder schlüsselfertig übergeben wird. Eine Liquiditätsreserve gehört ebenfalls ins Budget.

Welche Lage in Batumi eignet sich für eine Kapitalanlage?

Die passende Lage hängt von der Vermietungsstrategie ab. New Boulevard, Khimshiashvili und Old Batumi unterscheiden sich bei Kaufpreisen, Gästeprofil, Konkurrenz und Saisonalität. Prüfen Sie für jedes Projekt Mietnachfrage, Gebäudekosten, Infrastruktur, Zahl vergleichbarer Inserate und die Chancen beim späteren Wiederverkauf.

Wie berechne ich die Nettorendite einer Wohnung in Batumi?

Ausgangspunkt ist die gesamte Investition, nicht nur der Kaufpreis. Von der realistisch erzielbaren Jahresmiete nach Leerstand ziehen Sie Verwaltung, Plattformgebühren, Reinigung, Service Charge, Instandhaltung und relevante Steuern ab. Den Jahresüberschuss teilen Sie durch das gesamte eingesetzte Kapital und multiplizieren mit 100. Für mehrere Objekte sollten Sie exakt dieselben Annahmen verwenden.

Fazit

Mit 100.000 Euro haben Sie in Batumi drei realistische Wege: ein gut positioniertes Studio, ein flexibleres 1-Bedroom-Apartment oder zwei kleinere Wohnungen. Keine dieser Varianten ist von sich aus überlegen. Den Ausschlag geben die Nettorendite auf die Gesamtinvestition, die Lage im Detail und die Frage, wer die Wohnung später kaufen würde. Marktrenditen wie die 7,4 % von Galt & Taggart (Stand Dezember 2025) sind Orientierungswerte, keine Zusage für Ihr Objekt, und das Researchhaus selbst rechnet bei wachsendem Angebot mit weiterem Druck auf die Renditen.

Mein persönlicher Rat: Rechnen Sie immer auch das konservative Szenario durch und fragen Sie sich, ob Sie damit gut leben könnten. Wenn ja, haben Sie eine belastbare Grundlage. Wenn nein, ist es besser, das vor der Unterschrift zu wissen.

Hinweis: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zum Immobilienmarkt in Batumi und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Marktdaten, Gebühren und rechtliche Angaben entsprechen dem Recherchestand Oktober 2026 und können sich ändern. Renditen und Wertentwicklungen sind nicht garantiert. Lassen Sie steuerliche und rechtliche Fragen vor einer Investitionsentscheidung von qualifizierten Fachleuten prüfen.